マンションの大規模修繕の必要性～大まかな流れと工事内容、周期は12年？

「そろそろマンションの大規模修繕が必要かも…」

「定期的な大規模修繕って必要性あるの？」

マンションやビルオーナー様から、さまざまなお悩み、ご相談をお受けしておりますが、その中で多いものに『大規模修繕』があります。

マンションは一見するととても丈夫に作られていますが、雨や紫外線、熱などの影響を受け、少しずつ劣化が生じます。

そのため、劣化が生じたら補修やメンテナンスを行い、また定期的には足場を組んで行う大規模修繕工事が必要になります。

しかし、大規模修繕となれば、それだけ工事費用も大きくなるうえに、居住者からしても一定期間において騒音や臭いが負担になることから、その必要性に対して疑問視される方も少なくありません。

ただ、建物の維持、安全性の確保などと共に、資産価値を向上させるためにも、その必要性はとても高いのです。

そこでここでは、大規模修繕の必要性について、建物のプロであるアパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

大規模修繕の必要性

大規模修繕とは、一般的には12年周期でやってくる修繕やメンテナンスのことを指しており、共用部分に生じる劣化や損傷から建物を守るためのものを言います。

その必要性について3つのポイントにまとめましたので、詳しく解説していきましょう。

①経年劣化から建物を守る

頑丈に造られているマンションであっても、雨や紫外線、熱などの影響を受け続けていると、どうしても自然に劣化が進んでいくものです。

鉄筋コンクリートで造られているマンションであれば、耐久性だけではなく耐火性や遮音性などにも優れており、修繕などしなくても大丈夫なイメージがあるかもしれません。

しかし、雨の日の湿気と晴れの日の乾燥によって外壁が伸縮と膨張を繰り返すことになり、ひび割れや剥離が生じ、ついには建物の耐久性が低下します。

そのような劣化は完成から10年以上が経過することによって現れるようになり、さまざまなリスクが生じやすくなります。

例えば、マンションには仕上げ材として、タイルが貼り付けられている外壁を多く見受けられます。

しかし、このタイルは外壁の伸縮や膨張によって接着が衰えてしまい、最悪の場合にはタイルが剥がれて落下してしまうことがあります。

また、防水性の高い塗料が塗装されている外壁も多いですが、塗膜が劣化してしまうと外壁そのものを劣化させてしまうことになり、ついには耐震性にまで影響を及ぼすような可能性もあるのです。

このような経年劣化から建物を守るためには、定期的な大規模修繕がとても大切になるのです。

②資産価値の維持・向上

マンションやアパートの外観にひび割れが生じていたり、タイルが剥がれていたり、塗装が色褪せていれば、劣化によって見た目が悪くなってしまうのはもちろん、耐久性の低下も招いてしまう可能性があります。

そのため、そのまま放置することによって、どんどん資産価値を低下させてしまうことになります。

特に、タイルの剥がれやひび割れによって、外壁などからコンクリート内部に雨水が侵入すると、鉄筋が錆びてしまうことになります。

鉄筋コンクリート造のマンションであれば、コンクリートに鉄筋を施すことによって耐震性を高めていますので、鉄筋が錆びると建物自体の強度が弱くなってしまうことになります。

すると、知らないうちに深刻な事態に発展することになり、気づいたときには予想以上の大幅な修繕を余儀なくされる可能性もあるのです。

そもそも、大規模修繕はこのような最悪な事態になる前に、軽度のうちに発見して修繕してしまうことを目的としています。

資産価値を維持向上させるために、とても重要な取り組みであることがお分かりになるのではないでしょうか。

③居住者のより快適な暮らしを実現する

近年、高齢化が進む中で、マンションやアパートの居住者のより快適な暮らしを実現するための修繕も必要となります。

例えば、段差解消や玄関部分のスロープ、廊下や階段などの手すりなどといった「バリアフリー化」は、資産価値を守るためにも重要な視点であると言えます。

『バリューアップ工事』と呼ばれており、建物に生じる劣化や損傷に対する修繕やメンテナンスといった原状回復工事だけではなく、大規模修繕に必要となるものです。

建物が完成してから20年を超えると、完成時の時代で求められた住環境の水準と大きな差が生じている可能性があるからです。

大規模修繕とは別の費用が必要になるものではありますが、建物の価値を守り、また価値を向上させることができるのです。

大規模修繕の大まかな流れと工事内容

大規模修繕工事は、マンションの理事会などで実施をきめ、修繕委員会を立ち上げて取り組まれることが多くなっています。

工事の進め方として、

• 設計施工会社のコンサルタントに委託する
• マンションの管理会社に委託する
• マンションの管理組合で独自に進めていく

といったものがありますが、それぞれに特徴があります。

実際の工事については、専門の業者による建物の調査や診断を行ったうえで、修繕仕様書や積算資料を作成し、進めていくことになります。

大規模修繕の大まかな流れと工事内容についてご紹介しましょう。

・仮設工事

『仮設工事』とは、足場の設置や施工業者の事務所の設置など、規模修繕工事の準備のことを指しています。

住民と作業員にとって安全に工事を進めていくために足場の設置は不可欠で、足場を設置した後は、塗料の飛散防止などのために飛散防止シートを張っていきます。

・下地補修（コンクリート補修）

『下地補修（コンクリート補修）』とは、大規模修繕の際に塗装や防水工事の前に、ひび割れ（クラック）や損傷など素地面をメンテナンスする工事のことを言います。

亀裂や欠損、凸凹になっている壁面を削ったり、埋めたりすることによって、下地を整えることができ、仕上がりが美しく、塗装後の塗膜も長持ちするようになります。

さらに、ひび割れからの雨水の侵入を防ぎ、内部の鉄筋の腐食を抑えることによって、建物の耐久性を維持することができます。

そのようなことから、大規模修繕の基本となるもので、とても重要な補修であると言えます。

・タイル補修

『タイル補修』とは、タイルの剥がれや欠損などといった外壁の劣化症状に対して、接着剤を注入したり、タイルを張り替えたりする補修方法のことを言います。

劣化が軽微の場合には、専用ドリルを用いて目地やタイルに穴を開け、そこから接着剤であるエポキシ樹脂を流し込んでいきます。

タイルの剥がれや欠損が幅広くみられる際には、タイルそのものを張り替える必要があります。

エポキシ樹脂の注入や張り替え工事が済めば、タイルの目地を補修し、建物へ雨水が侵入しないように補修しておきます。

・シーリング工事

『シーリング工事』とは、外壁ボードや窓のサッシなど、取合い部分からの雨水の浸入を防ぐための工事のことを言います。

シーリング材と呼ばれるゴムのような柔軟性の高い素材のものを活用します。

「シリコン」「変成シリコン」「ポリサルファイド」「ウレタン」などといった、弾力性の高い樹脂で作られているため、耐震効果もあると考えられています。

シーリング材の耐久性は5年から10年程度と言われており、紫外線などの影響で劣化が生じるとひび割れや痩せが見られます。

すると、隙間が出来てしまい、そこから雨水が浸水してしまうことになりますから、大規模修繕においては不可欠な工事であると言えます。

・外壁塗装

『外壁塗装』は大規模修繕工事においてはとても重要な工事として位置づけされており、建物を紫外線や雨水から守り、新築時のような外観に仕上げることができます。

マンションの外壁に施されている塗装は、紫外線の影響によって塗膜を劣化させ、チョーキング現象と呼ばれる症状を生じさせます。

外壁に手で触れると白い粉が付くのが特徴で、そのまま放置していると、外壁そのものにひび割れ（クラック）を生じさせてしまうこともあります。

塗膜をより強固にするためには重ね塗りが必要であり、基本的には下塗り、中塗り、上塗りの3回に分けて行います。

塗料にはさまざまな種類があり、耐久性の高いもの、遮熱性能があるもの、防水性に優れているものなど、それぞれに特徴が異なります。

・鉄部塗装

『鉄部塗装』とは、外階段や手すり、扉など、経年劣化によって発生している錆びをサンドペーパーやワイヤーブラシなどで落とし、塗装を重ね塗りして保護するという工事です。

鉄部はどうしても空気中の湿気や雨が直接あたるなどすると、茶色い変色を伴う錆びが発生し、見た目が損なわれるのはもちろんのこと、扉の締まりが悪くなるなど機能面が低下し、耐久性にまで問題を生じさせます。

一般的には5年から6年程度で塗り替えが必要になると考えられていますが、昨今の塗料においては耐久性の高いものも登場していることから、塗り替え頻度は少なくなってきています。

錆びが出るまでに塗り替えをしておくことによって、塗膜で保護できるため、鉄部自体の寿命も延びてきます。

・防水工事

『防水工事』とは、老朽化によって生じる雨漏りなど水のトラブルを防いで、防水処理を施す工事全般のことを言います。

マンションの屋上や屋根、バルコニーなどは、直接雨や雪、紫外線、熱などの影響をまともに受ける箇所ですので、老朽化するとコンクリートにまで影響を及ぼします。

そのため、コンクリートを守るために、屋上にはアスファルト防止、シート防水、塗膜防水など、さまざまな防水層が採用され、また、バルコニーには美装性も兼ね備えた防水工法が施されることが多くなっています。

防水層の耐用年数は8〜13年程度と言われており、劣化が生じると、防水層に膨れや破れ、しわなどが見られることから、早めの修繕工事が必要です。

・付随工事

10年、20年、30年と経過したマンションは、上記でお伝えした修繕やメンテナンスだけではなく、時代に合ったものへと変化させていかねばなりません。

例えば、高齢化社会である現代においては、バリアフリー化は必須となりつつありますが、その他の不随工事にも、

• 段差解消
• 自動ドアの設置
• オートロックの設置
• 手すりの設置
• 床のすべり止め

などが考えられます。

また、その他にも玄関扉やサッシの交換などによって、住民がメリットを感じることができますし、給排水設備やガス設備、電気設備などの点検や交換なども重要です。

大規模修繕の周期の目安は12年？！

大規模修繕の周期は、一般的な目安として「12年」と言われます。

これは、国土交通省が公表している「マンションの改修・建替え等について」の資料13ページに、「1回目の大規模修繕（12年目程度）」「2回目の大規模修繕（24年目程度）」「3回目の大規模修繕（36年目程度）」と記載があるからでしょう。

タイル貼りやモルタル仕上げのマンションにおいては、建物の竣工や改修から10年を経過すると、3年以内には全面打診調査」を実施しなければなりませんが、それを根拠として12年とされているのも分かります。

また、外壁の塗膜は、塗料にもよりますが、10年程度で劣化症状が生じることも大きな要因です。

そのため、マンションの長期修繕計画をお聞きすると、12年目、24年目、36年目になっていることが多いのです。

ただ、大規模修繕の適齢期は、劣化具合によって異なるものですから、適切な診断を実施して滞りなく修繕を行うことによって、資産価値の維持向上だけではなく、費用負担の軽減にも繋がる可能性があります。

単純な実施の引き伸ばしは、劣化が生じているにもかかわらず修繕を行わない可能性がありますので、余計に修繕費用がかかりかねないのです。

 

そのため、あらかじめ決めた時期に修繕を行うだけではなく、状況に合わせて行うことも可能であるということを念頭に、進め方を検討していくのが重要でしょう。

まとめ

大規模修繕について、その必要性や修繕箇所、周期などについてご紹介しました。

「マンションが劣化する」というと、なかなかイメージできない方も少なくありません。

そのため、大規模修繕について「必要あるの？」とご質問を頂戴することは少なくありませんが、適切な補修や修繕は建物を資産価値として守っていく役割があるものです。

「まだまだ大丈夫！」と考えていても、いざ点検を行ってみると、かなり劣化症状が進んでいる状態であることも珍しくありません。

もし、マンションや商業ビルで、水漏れなどの事故が起きてしまった場合には、補償や賠償責任だけではなく、資産としての価値も大きく下げてしまう可能性があります。

そのため、建物の現状をしっかりと把握して、修繕箇所に優先順位をつけて取り組み、また長期的な大規模修繕計画も立案しておかねばなりません。

大規模修繕と言っても、さまざまな工事内容があります。

緊急度・重要度の高いものから順番に修繕を進め、コストパフォーマンスの良い計画を立てることがとても重要です。

それには、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

まずは、『大規模修繕・マンション修繕&防水工事専門店ショールーム』にお気軽にお越しください。

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