国土交通省が公表する大規模修繕のガイドラインとは？概要や改訂内容を解説

大規模修繕工事の周期の目安は『12年』と言われることがありますが、これは国土交通省が公表しているガイドラインを目安にしたものとなっています。

ただ、2021年に改訂され、長期修繕計画の計画期間、修繕期間の目安、修繕積立金額の目安などが見直されています。

今後の大規模修繕においては、改訂された国土交通省ガイドラインをもとにして、長期修繕計画を立て、修繕のために修繕積立金を積み立てていく必要があります。

そもそも国土交通省ガイドラインとはどのようなものなのかを踏まえ、改訂された点について、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

参考：国土交通省『「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の見直しについて』

大規模修繕の国土交通省ガイドラインとは？

大規模修繕の『国土交通省ガイドライン』とは、国土交通省が2008年（平成20年）に作成・公表したガイドラインです。

それまでは大規模修繕に対する標準的な指標はなかったために、修繕周期の目安や修繕積立金の不足をなくすために活用されてきました。

しかし、時代の経過に伴って、現代の状況に沿った目安となるように、2021年（令和3年）に改訂され、公表されたのです。

・大規模修繕の参考になる『国土交通省ガイドライン』

『国土交通省ガイドライン』は、それまで存在しなかった大規模修繕工事について、マンションの状態にあった修繕や費用の積み立てができるように、つくられたものです。

国土交通省はこの中で、ガイドラインの目的として『長期修繕計画の作成』『長期修繕計画の見直し』『修繕積立金の額の設定』の基本的な考え方を述べています。

長期修繕計画については、長期修繕計画標準様式を使用して作成する方法が示されました。

それまではこのような標準的な様式がなかったために、経年劣化がみられるマンションがどのように修繕計画を立てればいいのか、手本となるものがなかったのです。

しかし長期修繕計画標準様式が公表されたことにより、この様式が標準として活用されるようになり、どのようなポイントで修繕に取り組んでいけば良いのか、理解できるようになりました。

また、今までには目安となるものがなかった修繕積立金額についても、その目安が示されることになりました。

均等積立方式と段階増額積立方式と言った積立方法が解説されることによって、計画的な積み立てが可能となり、計画的な修繕に繋げることができるようになったのです。

・国土交通省ガイドラインが考える大規模修繕工事

ガイドラインの中で国土交通省は、『マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、適時適切な維持修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。』と、大規模修繕工事の意義について述べています。

マンションは経年によって劣化するため、居住環境や資産価値を維持するためには、日常的な点検や補修、また計画的に修繕工事を実施することが不可欠です。

特に、築年数の古いマンションにおいては、省エネ性能が低いものも多数存在することから、大規模修繕工事の機会によって、性能向上のための改修工事に取り組むことも有意義であるとしています。

また、修繕積立金については、大規模修繕工事の実施時に費用を徴収したならば、大きな負担となるため、長期修繕計画の立案と共に、修繕のための積み立てに取り組むことが重要であると考えています。

ただ、目安となるものがない中では、計画内容に漏れが生じているようなことも多く、修繕積立金が不足するようなケースもあるため、ガイドラインを活用して取り組むことが大切であるとしているのです。

・修繕期間の目安は12年？

大規模修繕の周期は一般的に『12年』と言われますが、この目安の周期については、これまで国土交通省が公表してきたガイドラインに目安として記載されていたものです。

しかし国土交通省が公表している『改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル』において、次のように記載されています。

• 1回目の大規模修繕（12～15年目程度）
• 2回目の大規模修繕（24～30年目程度）
• 3回目の大規模修繕（36～45年目程度）

計画修繕と改修の重要性の中で、このように記載されているのが分かります。

ただ、ご存じの方も多いとは思いますが、現状においてみれば15年以上の周期で大規模修繕に取り組んでいるというマンションも少なくありません。

というのも、現在の施工技術や塗料、素材などの性能が高まっていることから、12年を経過したとしても、まだまだ劣化による大規模修繕が必要とは言い切れないのです。

次の章以降において詳しくお伝えしますが、大規模修繕の計画期間は大規模修繕工事2回を含む30年以上に変更されています。

また、外壁の塗装においては12年の目安を『12～15年』、空調・換気設備の取り替えを15年から『13年～17年』というように幅を持たせた記載となっています。

大規模修繕の長期修繕計画に関するガイドライン改訂内容

• 長期修繕の計画期間の変更
• 大規模修繕工事の修繕周期の目安
• 社会的な要請を踏まえて、修繕工事を行うにあたっての有効性などの追記

国土交通省ガイドラインは、まず『長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント』において改訂がみられており、上記3点がそのポイントとなっています。

どのような内容なのか、詳しくご紹介しましょう。

・長期修繕の計画期間の変更

• 望ましい長期修繕の計画期間として、現行のガイドラインでは25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を、新築マンションと同様、大規模修繕工事2回を含む30年以上とする。

上記でもお伝えしましたが、これまでの国土交通省ガイドラインにおいては、長期修繕の計画期間として『中古マンションは25年以上、新築は30年以上』が目安として示されてきました。

しかし、上記の通り、新築マンションと同様に『大規模修繕工事2回を含む30年以上』と、計画期間が変更となっています。

ただ、計画期間を30年とした場合においても、修繕周期が計画期間を上回るような内容も考えられ、その場合には計画期間内にそれらの工事内容が含まれない可能性があります。

そのため、次にも掲げられている修繕周期の目安に注意しながら、計画の見直しを図ることも重要になります。

・大規模修繕工事の修繕周期の目安

• 大規模修繕工事の修繕周期の目安について、工事事例等を踏まえ一定の幅を持たせた記載とする。※ 現行のガイドラインの参考例：外壁の塗装塗替え：12年 → 12～15年、空調・換気設備の取換：15年 → 13～17年など

外壁塗装や空調・換気設備の取り替えといった工事事例を踏まえて、修繕周期の目安が新たに示されることになりました。

外壁塗装や空調・換気設備の取り替えのほかには、次のような事例が示されています。

• 屋上防水：12～15年
• バルコニー床防水：12～15年
• タイル帳補修：12～15年
• シーリング：12～15年
• 鉄部塗装：5～7年
• 手すり取り替え：34～38年
• 給水管・排水管更生：19～23年
• 貯水槽補修：12～16年
• 昇降機補修：12～15年

・社会的な要請を踏まえて、修繕工事を行うにあたっての有効性などの追記

• マンションの省エネ性能を向上させる改修工事（壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等）の有効性。
• エレベーターの点検にあたり、国土交通省がH28年２月に策定した「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿って定期的に点検を行うことの重要性。

特に、築年数の古いマンションにおいては、省エネ性能が低い水準であることが多いため、外壁や屋上、窓などの断熱回収工事などを推奨し、有意義であるとしています。

また、「昇降機の適切な維持管理に関する指針」においては、適切な維持管理のために必要な事項として、

• 定期的な保守・点検
• 不具合の発生時の対応
• 事故・災害の発生時の対応
• 昇降機の安全な利用を促すための措置
• 定期検査等
• 文章等の保存・引継ぎ等

などが示されています。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン改訂内容

• 修繕積立金額の目安の見直し
• 修繕積立金の目安に係る計算式の見直し

国土交通省ガイドラインの改訂においては、修繕積立金についても示されています。

将来的に予想される修繕工事を計画したうえで、必要な費用を算出し、月々に徴収する修繕積立金の設定の目安として活用することが期待されています。

ガイドラインにおいて修繕積立金の目安は、㎡単位で示されており、均等積立方式と段階増額積立方式といった2つの積立方法について解説されています。

適切な修繕積立金額が設定でき、マンション購入者に対して理解を促すものとなっています。

・修繕積立金額の目安の見直し

• 適切な長期修繕計画に基づく修繕積立金の事例を踏まえ、目安とする修繕積立金の㎡単価を更新

地上階/建築延床面積		月額の専有面積当たりの修繕積立金額
		事例の2／3が包含される幅	平均値
20階未満	5,000㎡未満	235円～430円/㎡・月	335円/㎡・月
	5,000㎡以上～10,000㎡未満	170円～320円/㎡・月	252円/㎡・月
	10,000㎡以上～20,000㎡未満	200円～330円/㎡・月	271円/㎡・月
	20,000㎡以上	190円～325円/㎡・月	255円/㎡・月
20階以上		240円～410円/㎡・月	338円/㎡・月

上記の通り、ガイドラインが改訂されることになり、例えば20階以上のマンションであれば、1カ月当たりの平均値は338円/㎡と示されています。

・修繕積立金の目安に係る計算式の見直し

• ガイドラインのターゲットとして、既存マンションも対象に追加し、修繕積立金額の目安に係る計算式を見直し。※計算式の変更点：既存マンションにおける長期修繕計画の見直し等に用いられることを想定し、すでに積み立てられた修繕積立金の残高をもとに修繕積立金の目安額を算出する計算式に変更

かつての修繕積立金については、修繕積立金額の目安に、購入予定のマンションの専有床面積を乗じて得られた額を、分譲事業者から提示された修繕積立金額と比較して判断されていました。

改訂後においては、修繕積立金の残高に計画期間全体で集める修繕積立金の総額を加算し、月額の㎡単価で除して得られた金額を、上記でご紹介した修繕積立金額の目安と比較して判断されることになっています。

まとめ

マンションの大規模修繕工事について、その標準的な指標となる国土交通省ガイドラインの改訂内容について詳しくご紹介しました。

かつては大規模修繕に対する標準的な指標は示されていませんでしたが、修繕周期の目安や修繕積立金の不足をなくすため、2008年（平成20年）に国土交通省が作成したものが大規模修繕の『国土交通省ガイドライン』です。

しかし、公表されてからすでに10年以上が経過し、現代の状況に沿った目安となるように、2021年（令和3年）に改訂されたのです。

マンションの大規模修繕工事の周期は『12年』と言われてきましたが、国土交通省ガイドラインの改訂によって、幅を持たせた計画、修繕が示されました。

中古マンションにおいても『大規模修繕工事2回を含む30年以上』の計画が可能であると示されることになりました。

ただ、外壁塗装や屋上防水などは修繕周期の目安が12年から15年と示されているように、修繕工事2回を含む30年以上の計画では、それらの工事内容が含まれない可能性があります。

そのため、今回の改訂に示されることになった、修繕周期の目安にも注意しながら、計画の見直しを図らねばなりません。

また、築年数の古いマンションにおいては、省エネ性能向上のための改修工事に取り組むことも有意義であるとしています。

修繕積立金については、今回の修繕積立金額の目安をもとにして、計画的に修繕のための積み立てに取り組むことが重要であると考えています。

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