マンションの外壁補修の費用について～ひび割れや剥がれ、落下、浮きなどの補修

マンションは約10年から12年程度で、外壁の補修が必要になると言われています。

どうしても経年劣化の影響を受けることになり、汚れや古さを感じられるようになるだけではありません。

外壁材のひび割れや塗膜の剥がれ、さらには外壁材そのものが浮いたり、落下したりし、最悪な事故を引き起こしてしまうようなことも考えられます。

汚れが目立ってくるという時点で、外壁材や塗料の劣化が生じている証拠ですから、速やかに補修の検討が必要になります。

ただ、補修となるとどれくらいの費用が必要になるのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、マンションの外壁補修について、どのような劣化が生じるのか、劣化に対する補修の必要性、費用相場などについて、建物のプロであるアパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

マンション外壁の劣化症状にはどのようなものがある？

マンションの外壁が劣化すると、汚れや色あせによって美観が低下し始め、それと同時に防水機能が低下してしまいます。

防水機能が低下してしまうことによって、さらに汚れや色あせが進行してしまう悪循環が生じるようになり、ついには建物自体にまで影響を及ぼすようになって耐久性を損ないます。

そのため多くのマンションでは、10年～13年程度の周期で行われる大規模修繕工事の際には、建物の耐久性を維持するために外壁補修工事が行われることになります。

ただ、劣化症状が見られる場合には、大規模修繕工事を待たずして外壁補修工事が必要なケースも多いため、定期的な点検に加え、補修工事の計画を立てておくことが必要です。

マンションの外壁に見られる、具体的な劣化症状についてお伝えしましょう。

・外壁のひび割れ（クラック）

外壁に生じる劣化症状として、よくみられるものとして『ひび割れ（クラック）があります。

外壁の強度は強いイメージがありますが、日ごろの紫外線や風雨などの影響を受け続け、また時には地震や台風、豪雨などによって建物自体が歪んでしまうことがあります。

外壁のコンクリートが劣化すると、それらの影響によって亀裂が生じることがあるのです。

ひび割れにも程度があり、髪の毛のようにとても細いひび割れである『ヘアクラック』であれば、塗膜に生じたひび割れとして、外壁塗装することで補修できます。

ただ、外壁材そのもののひび割れのことを『構造クラック』と呼びます。

構造クラックが生じている場合には、そこから雨水が染み込んでいくことによってコンクリートが膨張し、乾燥している日には収縮して、さらにひび割れが大きくなることがあります。

すると、そこからさらに雨水が染み込むことになり、外壁材がどんどん劣化することになります。

劣化を食い止めるためには、そのひび割れに対してエポキシ樹脂を注入するなど、防水工事が必要になります。

・塗膜の剥がれ

マンションの外壁には塗装が施されており、その塗膜によって紫外線から外壁材を守り、また防水性によって雨の侵入を防ぎます。

しかし、その紫外線や風雨によって塗膜は劣化することになり、劣化症状が進行すると汚れや色あせなどとともに、塗膜が剥がれてくるようなことがあります。

外壁塗装に活用されている塗料は、塗料の種類にもよりますが、一般的には10年程度であると言われており、耐久性の高い塗料においても20年程度になります。

塗膜が剥がれてしまうと、外壁材がむき出しになっている状態で、紫外線の影響をまともに受けることになり、さらに防水性が落ちて雨水によるダメージも深刻になります。

雨水が外壁材に染み込んでしまうと、ひび割れが生じやすくなってしまい、ついには建物自体にまで耐久性を損ねてしまうことになります。

そのため、塗膜の剥がれが見られるような場合には、速やかに防水工事と共に外壁塗装が必要となります。

・外壁材の落下や浮き

マンションの外壁の多くに、耐久性の優れているタイル張りが採用されています。

ただ、耐久性が高いといえども、紫外線や風雨によって劣化が生じると、浮き症状が現れることが珍しくありません。

そのため、マンション外壁は定期的に、打診棒を当てて音や感触で検査する『外壁全面打診検査』が義務付けされており、劣化症状を調査します。

実際に、打診棒によって浮き症状が見られている部位に対しては、『アンカーピンニング工法』と呼ばれるエポキシ樹脂を注入する補修法によって、浮きを固定させていきます。

しかし、補修せずに放置していると、浮きのタイルの箇所がどんどん広がっていき、ついには剥がれ落ちてしまうことになります。

実際、外壁タイルの落下は各地で起きており、最悪な場合には通行人や住民などに直撃してしまう可能性があるため、早めの修繕が必要となります。

マンションの外壁補修の費用について

マンションの外壁補修の費用は、上記でお伝えした劣化症状の内容や規模などによって補修方法が異なり、それに応じて費用も変動することになります。

例えば、ひび割れが髪の毛程度のヘアクラックである場合には、防水工事を伴う外壁塗装だけで済む可能性があります。

外壁タイルが剥がれ落ちているような場合には、外壁タイルの張り替えなども必要になりますから大きな費用が必要になるケースもあります。

そのようなことから、定期的に点検を実施して、劣化症状が軽微なうちに補修しておくと費用を軽減させることができ、定期的に行う大規模修繕工事での費用の圧縮にも繋がります。

適切なタイミングで修繕を行うように、定期的な点検や外壁補修工事の計画を立てておくようにしましょう。

実際、劣化症状によって、どのくらいの費用が必要になるのかご紹介しましょう。

・外壁のひび割れ、塗膜の剥がれに対する補修費用

ひび割れは、髪の毛程度の『ヘアクラック』、外壁そのものにひび割れが生じている『構造クラック』によって補修費用が異なります。

『ヘアクラック』の場合には、塗膜のひび割れによるものも多いため、外壁塗装で補修することができます。

塗料は種類によって費用相場は異なり、小まめに塗り替えが難しいことから、耐久性の高い塗料が採用される傾向があります。

外壁塗装で活用される塗料の種類と耐久年数の目安、費用相場は次の通りです。

塗料の種類	耐久年数の目安	施工単価（㎡）の相場
シリコン塗料	5～10年	1,700円～3,500円
フッ素塗料	8～15年	3,000円～5,100円
無機塗料	15～25年	4,400円～5,500円

特に高層マンションや塗り替えが難しい形状であるような場合には、耐久年数がもっとも長い、無機塗料が採用されるケースも増えています。

また、『塗膜の剥がれ』においても、外壁塗装で補修することになります。

また、マンションの外壁塗装の場合には、足場の設置が不可欠で、5階以上のマンションの場合であれば、足場を設置することができず、ゴンドラの足場を屋上から吊るして作業を行います。

足場設置を行う場合には、塗装費用とは別に必要になります。

1面など補修範囲が少ない場合には30万円から50万円程度におさまることもありますが、マンション1棟を囲む場合には200万円から300万円程度の費用が必要になることもあります。

ゴンドラを利用する場合にはレンタル料や安全対策費として1日3万円から5万円の費用が必要になります。

外壁そのもののひび割れである『構造クラック』が生じているような場合には、ひび割れに沿って穴を開けていき、その中にエポキシ樹脂を注入する防水工事が必要です。

補修工事内容	施工単価（㎡）の相場
構造クラックに対する防水工事 ※エポキシ樹脂の注入	1,200円～4,500円

施工単価費用の相場は、上記の通りとなっています。

・外壁材の剥離や浮きに対する補修費用

外壁材の剥離や浮きに対する補修については、

• 調査（打診調査・赤外線調査）
• 下地補修
• タイル補修
• 目地補修

が必要に応じて行われます。

調査内容	費用相場（㎡）
打診調査	200円～700円
赤外線調査	100円～400円

外壁材の落下や浮きといった劣化に対する補修は、まず補修が必要な箇所を調査によって突き止め、そこから必要な箇所に対して補修が行われることになります。

調査内容としてよく行われているものに『打診調査』『赤外線調査』がありますが、費用相場は単価として上記の通りになります。

仮に、1,500㎡の場合であれば、打診調査であれば30万円から105万円程度、赤外線調査であれば15万円から60万円程度になります。

ただし、赤外線調査は、現地撮影費用や機器使用料などが追加される場合があります。

下地補修工事内容	施工単価の相場
フィラー処理	200円～400円／m
エポキシ樹脂低圧注入	3,000円～3,500円／m
Uカットシーリング	1,500円～3,000円／m
エポキシ樹脂アンカーピンニング	部分補修：200円～500円／穴 全面補修：4,000円～8,000円／㎡
モルタル充填	1,000円～3,000円／箇所

下地処理にもさまざま種類があり、下地にひび割れが見られるような場合には、上記のような処理方法で補修が施されます。

ひび割れの程度に応じて、処理方法が異なり、ヘアクラックのような微細なひび割れであれば『フィラー処理工法』が、鉄筋が露出しているような大きな破損が見られる場合には『モルタル充填工法』が活用されることになります。

タイル補修工事内容	施工単価の相場
エポキシ樹脂の注入 ※エポキシ樹脂アンカーピンニング	部分補修：200円～500円／穴 全面補修：4,000円～8,000円／㎡
外壁タイルの張り替え	500円～1,200円／m

外壁タイルが浮いている、または損傷しているような場合には、タイル補修として浮きを固定させることや、タイルの張り替えが必要になります。

外壁タイルの浮きに対しては、『エポキシ樹脂アンカーピンニング』によって、浮いているタイルを固定させる方法が取られることが多いです。

外壁タイルの張り替えについては、外壁タイルが「陶片浮き」と呼ばれる浮き方で、エポキシ樹脂の注入が難しいケースで採用されます。

ただし、タイル補修の費用については『実数清算方式』が採用されることになり、見積りでは外壁全体の3～5％で費用が算出されますが、実数の場合ではさらに補修箇所が増える可能性があります。

さらに、外壁タイルはすでに同じデザインのものが廃盤になっていることも多く、その場合は在庫を確認したうえで、類似品を活用することや、特注になることもあります。

目地補修工事内容	施工単価の相場
シーリング処理	600円～1,200円／m

外壁タイルを張り替えた場合には、タイルとタイルの間の目地を補修するためのシーリング処理が行われます。

外壁タイル自体の耐久性は高いですが、1枚1枚がとても硬く、そのまま外壁に張り付けた場合にはどうしても隙間ができるため、浸水を防ぐために目地補修が必要になります。

マンションの外壁補修の必要性

マンションの外壁は、外壁塗装の塗膜の劣化、さらには外壁そのものの劣化が生じます。

マンション外壁には、比較的耐久性や防水性の高いものが使用される傾向がありますが、それでも耐用年数は10年から20年程度になります。

劣化してしまうと、たちまち建物にダメージを与えてしまうことになります。

外壁材そのもので言えば、多くのマンションの外壁に採用されている外壁タイルであれば30年程度の耐用年数があると言われます。

とは言え、建物の下地に張られている外壁タイルが、劣化によってひび割れが生じることや、タイルが浮いて剥がれてくるようなこともあります。

また、タイルとタイルの隙間には、シーリングと呼ばれる樹脂が充填されており、雨水が浸水してこないように防水が施されています。

そのシーリングが劣化してしまえば、防水性が損なわれて、下地にまで雨水が浸水してしまうことになります。

そのようなことから、マンション外壁は定期的な補修が必要であると言えるのです。

・定期的な外壁補修で大規模修繕工事の費用が軽減できる可能性が

大規模修繕工事においても外壁補修は必須項目となっています。

劣化症状が起きやすい外壁については定期的に補修しておくと、大規模修繕工事の費用負担を軽減させる効果があります。

例えば、劣化症状を放置し続けていると、外壁の浮きや剥離が見られるようになり、外壁タイルの張り替え箇所が広範囲になると大きな費用負担となります。

しかし、小まめに点検しておけば、外壁塗装で修繕できるようなケースもありますので、修繕費用を抑えることができるのです。

まとめ

マンションの外壁補修について、劣化症状や費用、補修の必要性について、詳しくご紹介しました。

マンションの外壁は建物を守るとても重要な役割がありますが、自然の影響をまともに受けてしまいますので、私たちが感じるよりも劣化が生じやすい箇所であるとも言えます。

劣化が生じると、雨水が浸水する可能性があり、劣化症状が深刻な場合には建物そのものの耐久性・耐震性にまで影響を及ぼすようなこともあります。

そのため、定期的な大規模修繕工事だけではなく、必要に応じて補修が必要です。

ただ、どうしても費用のことが気になるのではないでしょうか。

マンションの外壁補修の費用のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

まずは、『大規模修繕・マンション修繕&防水工事専門店ショールーム』にお気軽にお越しください。