大規模修繕の工事期間はどれくらい？計画から着工、着工から完了まで徹底解説

マンションやアパートの大規模修繕は、計画から工事完了までどれくらいの期間が必要なのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

計画から着工までに1年から2年程度必要になることも多く、工事期間は規模にもよりますが数か月程度、大規模な高層マンションであれば1年を超えるケースもあります。

ここでは、気になる大規模修繕の工事期間について、どのような流れで、どのくらいの期間が必要になるのか、建物のプロであるアパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

大規模修繕の計画から工事までの期間

大規模修繕工事は、マンションの規模によっても異なりますが、工事期間だけで1年から1年半ほど必要になることもある大きなプロジェクトです。

計画から着工まででも1年から2年程度、工事期間もトータルすると2年から3年程度にもなります。

・計画段階・修繕委員会の結成

計画までの段階においては、マンションにおいて修繕委員会を立ち上げることからスタートし、マンションの居住者からメンバーを選出するなどして体制を整えます。

大規模修繕に対する決定権は修繕委員会にあるのではなく理事会や管理組合にあります。

ただ、修繕委員会では、大規模修繕のための建物診断や調査や施工業者の選定など、さまざまな準備に取り掛かっていくことになります。

同時に住人に向けて、広報活動を行うことや説明会を開催するなどといった動きも必要になります。

・マンションの建物診断や調査

修繕委員会の体制が整えば、大規模修繕の1年から2年前くらいには、マンションの建物診断や調査によって、状態の把握が必要となります。

設計施工会社や管理会社など、建物の専門家に調査を依頼し、その結果から修繕工事計画の作成、発注する工事内容を決定します。

・大規模修繕の工事・範囲の決定

建物診断や調査の内容によって、マンションの劣化状態を把握することができますので、必要な工事や範囲を決定していきます。

マンションで用意できる積立金（予算）とのバランスが重要で、早急に対応が必要な工事を優先させ、そうではない工事と振り分ける必要がある場合も多いです。

・施工業者の決定

施工業者は、一般的には2社から3社程度に見積りを依頼し、工事を行う業者を選定します。

見積書だけで工事内容を理解することは、一般の方々では難しいため、必要に応じて施工業者にプレゼンテーションをしてもらうことによって比較しやすくなります。

プレゼンによって実績などを掴むことができ、現場体制がいかに整っているか知ることによって、信頼できる施工業者を選択することができます。

特に大規模マンションになると、検討すべき事項が増えることが多いため、契約に至るまでの合意段階までも十分な期間が必要になります。

そのため、十分に余裕を持ったスケジュールで準備することが大切です。

・施工業者との契約・住民総会・工事説明会の実施

施工業者が決定し、工事での費用が確定すれば、住民総会などによって承認を得て、居住者に十分説明したのちに、施工業者との契約を締結します。

着工する前には、多くのマンションにおいては住民に向けて工事説明会を開催します。

施工業者から工事期間において生活面でどのような不自由や迷惑をかけるようなことがあるのか、同時に撤去してほしいものなど、協力を求める必要のあるものを説明してもらいます。

さらに、工事に対する不安を解消するため、安全対策や施工業者による配慮するべきポイントをしっかりと伝え、工事に対する理解を深めてもらうことが大切です。

大規模修繕の工事着工から完了までの期間

マンション・アパートの規模	着工から完了までの工事期間
小規模（50戸未満程度）	約3か月～5か月程度
中規模（100戸未満程度）	約4か月～半年程度
大規模（100戸以上）	約半年～1年以上

大規模修繕工事が実際に着工してから完了するまでは、工事内容やマンションの規模によって期間は大きく異なることになります。

小規模から大規模までのおおまかな着工から完了までの工事期間の目安についてまとめてみました。

小規模だから準備は少ないというものではなく、上記でお伝えしたような着工までの流れを経て、工事に取り組むことになります。

ただ、大規模マンションにおいては、その規模にもよりますが、超高層タワーマンションであれば1年以上の工事期間が必要なケースもあります。

そのようなことから、計画段階から余裕を持って、スケジュールを組んでおくことが大切になります。

工事着工から完了までの工事別の期間について詳しくお伝えしてきましょう。

・足場設置の届出

大規模修繕工事には、足場設置が不可欠であり、足場設置のためには事前に「機械等設置届（械等設置・移転・変更届）」の提出が必要になる場合があります。

労働安全衛生法の規定では、『足場の高さが10m以上で組立から解体までが60日以上の場合には、設置工事開始の30日前までに所轄の労働基準監督署長に届けなければならない』と定められている通りで、工事の基準に該当すれば届出しなければなりません。

工事着工の30日前までに事前調査など準備を行い、所轄の労働基準監督署長にて許可を得ておきます。

・仮設工事・仮設足場

足場の設置は、マンションの規模によって工事期間が異なり、50戸までの小規模マンションであれば10日前後、100戸を超える大規模マンションの場合では3週間ほどの期間が必要になる場合もあります。

解体については、組み立てに要した期間の3分の1程度の工期を有することになります。

仮設工事とは、メインである大規模修繕工事に必要になるものを準備するための工事のことを指しており、足場の設置、作業員の現場事務所、資材置き場などの準備の総称です。

仮設工事というと足場の設置や養生のみを指す場合が多く『直接仮設工事』とも言い、足場以外の工事については『共通仮設工事』と呼ばれます。

・下地補修・シーリング・外壁洗浄・鉄部塗装

足場の設置が完了すれば、『下地補修』『シーリング』『外壁洗浄』『鉄部塗装』といった工事に取り掛かることになり、工事期間はおおよそ2週間から1か月程度になります。

『下地補修』とは、コンクリートのひび割れや外壁タイルの損傷や浮きなどを補修する工事で、その後に行う外壁塗装や防水工事に直結する大事な工事となります。

ひび割れ箇所などに対して、エポキシ樹脂や弾性シーリング材を充填することによって補修を行います。

『シーリング』とは、外壁の継ぎ目などに充填されているゴム状のもので、雨水の侵入を防いでくれる重要な樹脂のことを指しています。

劣化することによって痩せやひび割れ、剥離などが生じますから、劣化度合いに応じて、打ち直しなどの補修を行います。

『外壁洗浄』とは、高圧洗浄機を活用して、汚れや苔などを洗い流す工程のことを言います。

『鉄部塗装』とは、建物の鉄でできている部分の錆びを落とし、錆落としから仕上げ塗りまでの一連の工程のことを指しています。

例えば、扉やシャッター、立体駐車場などの鉄部は、5年程度で劣化が生じるようになりますので、ケレンと呼ばれる錆落としはじめ、塗装は錆止め・中塗り・上塗りの三度塗りを行います。

・防水工事・外壁塗装工事

下地補修などの工事を終えれば、次に『防水工事』『外壁塗装工事』に取り掛かることになり、おおむね1か月から3か月程度の期間が必要となります。

『防水工事』とは、建物の防水性能を保持することによって、建物の内部に雨水が侵入することを防ぐ工事のことを言います。

防水工事を行う箇所は、廊下や屋上、ベランダなどとなっており、補修の際には劣化の状況などを踏まえ、ウレタン防水やシート防水などの防水処理を施していきます。

『外壁塗装工事』では、『下塗り』『中塗り』『上塗り』の三度塗りを基本としており、重ね塗りを施すことによって上塗り材の強度を高め、塗料の機能を最大限、引き出していきます。

塗装面の状態を確認し、付着力を検査したうえで塗料を重ね塗りすることや、付着力が弱い場合には塗膜を剥がして塗り直しを行います。

そのため、外壁の劣化状態が進行している場合には、下塗り作業に時間を費やすことになります。

大規模修繕の工事期間での注意点

上記でお伝えした通り、大規模修繕工事は工事着工から完了までに数か月から1年程度の期間を要します。

建物を守るために重要な工事ではありますが、足場を設置して工事を進めていくために、住民の方々からすれば「早く終わって欲しい」ものであることは間違いありません。

そのため、工事がスムーズに進み、計画通りに工事を完了することが、もっとも重要なことになります。

・工事期間中は注意を守る

工事が始まると、施工会社は居住者のみなさまの生活に配慮しながら、工事を着々と進めていくことになります。

しかし、工事をスムーズに進めるためには、居住者の協力も必要です。

例えば、むやみに現場に立ち入るようなことがあると、危険であるために工事を中断しなければならない可能性があります。

工事前には工事説明会を開催し、十分説明を行うことになりますが、その際に施工会社から説明のあった注意点はしっかり守るよう、周知徹底が大切です。

・施工業者と綿密なコミュニケーションを

工事が始まったら、施工業者とはしっかりとコミュニケーションを図るようにし、工事の進捗状況を把握しておくことが重要です。

工事期間には、居住者のみなさんは、さまざまな思いを抱きながら過ごされています。

気づきや意見を施工業者に届けるようにし、みんなが気持ち良く工事に取り掛かることができるようにすることが大切です。

また、準備や計画段階では想定できなかったスケジュール変更や追加工事の必要に迫られるような場面があるかもしれません。

そのような場合には、施工業者と打ち合わせを行いながら、さまざまな影響を踏まえたうえで判断しなければなりません。

施工業者と日ごろからコミュニケーションを図るようにしておけば、不測の事態が生じた場合にも、居住者のみなさんにしっかりと説明することも可能になります。

・工期延期が予想される仕様変更はまず施工業者に相談を

大規模修繕は長期間に渡る工事であるために、できる限りスムーズに進行し、大幅に遅れてしまうようなことは避けたいところです。

例えば、施工途中で予定していた工事の仕様変更を行うような場合には、予想以上に工期が遅れてしまう可能性があります。

機能のグレードを上げたいような、仕様変更を希望する場合には、まず施工業者に相談して決定することが大切です。

場合によっては仕様変更よりも、工期を守ることを優先するほうが重要であるケースも多いからです。

大規模修繕の施工業者を選ぶポイント

冒頭から、大規模修繕の工事期間についてお伝えしてきましたが、長きにわたる工事をスムーズに進めるためには、施工業者選びが重要なポイントとなります。

施工業者選びで注意すべき点についてまとめてみましたのでご紹介しましょう。

・経験・知識が豊富

大規模修繕は、何よりも豊富な経験、実績に裏付けされる知識を持っている施工業者を選ぶことが重要になります。

そのため、いくつかの施工業者から選択する場合には、今までにどのような大規模修繕を施工してきたのかチェックしておくことをおすすめします。

特に大規模修繕は、居住者が生活を営む中で工事が進んでいくために、修繕のための知識はもちろんのこと、居住者への配慮も必要になります。

予期しないようなトラブルが生じないように、また生じた場合でも対処方法を熟知している施工業者を選んでおけば、スムーズに工事期間を乗り越えることができるのです。

・現場担当者の人柄や信頼感

大規模修繕の施工業者は、現場担当者のカラーがそのまま反映されています。

居住者の意見に対して真摯に耳を傾け、しっかりと対応できる現場担当者であれば、共に働く職人も同じように高い技術、住民への配慮ができるものなのです。

そのため、施工業者選びの際のプレゼンテーションなども注目するようにしておき、安心して工事を任せられるかどうか確認すると良いでしょう。

まとめ

マンション・アパートの大規模修繕の工事期間について、計画から着工、工事完了までの流れを追いながら、詳しくご紹介しました。

大規模修繕は、計画から着工まで1年から2年程度を要することがあり、工事完了まで3年程度になることもあります。

建物を守る重要な工事ではありますが、足場を設置するなど、生活に対してもさまざまな影響を及ぼすことになります。

そのようなことから、綿密な計画とともに、スムーズな工事の進行が大切になります。

そして、何よりも経験豊富な施工会社を選ぶことが重要になります。

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