大規模修繕工事後の保証について～保証内容や保証期間、瑕疵保険とは

マンションやアパートの大規模修繕工事においては、工事完了後の不具合や不備が発生した場合の対応についても押さえておく必要があります。

もちろん、良質な施工業者が大規模修繕を施工する場合には、後々に不良個所が出ないように修繕工事を行います。

ただ、どうしても意図せぬ箇所から不具合が出るようなケースがないとは言いきれないのです。

そのような不測の事態が生じることを想定して、施工業者では施工内容に応じて保証期間を設け、トラブルを回避できるよう努めています。

その保障のことを『瑕疵保証』と呼び、工事完了後においても補修を行っています。

しかし、そのような保証に対する費用や、保証期間について気になる方も多いのではないでしょうか。

そこでここでは、大規模修繕の保証について、どのような仕組みになっているのか、建物のプロであるアパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

大規模修繕の保証について

大規模修繕工事は、マンションやアパートの資産的価値を守ると同時に、住民のみなさんの暮らしやすさや快適さを維持向上させるために重要なものとなっています。

ただ、修繕工事完了後に、何らかの不具合や欠陥が見つかる可能性がないとは言えません。

そのため、多くの施工業者では一定の条件に対して保証を行っており、保証期間内での不具合については補修などの対応を行っています。

・大規模修繕工事完了後の『瑕疵保証』

大規模修繕工事完了後の保証のことを『瑕疵保証』と呼んでいます。

『瑕疵』とは修繕工事後の不具合や施工不良のことを指しており、大規模修繕工事で施工した箇所を対象にして保証を行っているのです。

プロである職人によって修繕工事を行ってはいますが、どうしても不具合がないとは言いきれません。

実際、修繕工事後において不具合が発生して、補修についてトラブルが生じることは珍しいことではありません。

修繕工事を行ってすぐ、工事個所の不具合が現れた場合、また管理組合が費用を負担して修繕を行わなければならないとしたら、いくら費用があっても賄いきれません。

しかし、保証があるとしたら安心して工事をお任せすることができるのではないでしょうか。

・瑕疵保証の保証期間

瑕疵保証については、工事する箇所によって保証期間が異なることが一般的です。

施工業者によって保証期間は異なりますので、大規模修繕工事の計画段階において、保証期間においても確認しておくことが大切です。

工事箇所ごとの保証期間の目安として、

• 外壁塗装：5年～7年程度
• 下地補修：3年～5年程度
• シーリング：3年～5年程度
• 防水工事：5年～10年程度
• 外壁タイル：3年～5年

となっています。

また、施工業者は、瑕疵保証のほかに定期点検をアフターサービスとして行っていることがほとんどです。

上記で掲げている通り、瑕疵保証は10年未満になりますから、その間に点検を行って、劣化によって修繕箇所が生じていないか確認しているのです。

特に建物は常日頃から雨や紫外線などの影響を受けやすく、経年劣化を避けることはできません。

そのため、アフターサービスによる定期点検はとても重要で、おおむね1年、3年、5年などといった感覚で点検が行われます。

定期点検前には住民のみなさんからの意見も収集しておき、点検で見ておいて欲しい箇所、不安を感じている箇所なども明らかにしておくことが大事でしょう。

・大規模修繕工事瑕疵保険に加入する施工業者も

大規模修繕工事はプロの施工業者が行っているのですが、どうしても見落としや作業ミスによって不具合が生じることがあります。

工事完了後に不具合が見つかった場合、修繕は施工業者によって無償で行うことが基本です。

そのため多くの施工業者は『大規模修繕工事瑕疵保険』に加入し、不測の事態が生じた場合のことを考えているのです。

大規模修繕工事瑕疵保険とは、施工業者が加入する保険で、マンションやアパートの管理組合は費用負担なく瑕疵保証を受けることができるものです。

ただ、この保険は、加入義務はなく、あくまで任意となっています。

しかし、瑕疵保険に加入している場合には、速やかに保険費用が支払われ、スムーズに補修対応が可能となることから、加入している施工業者を選ぶことが大切です。

では、大規模修繕工事瑕疵保険とはどのようなものなのか、次の章で詳しくお伝えしていきましょう。

大規模修繕工事瑕疵保険とは

『大規模修繕工事瑕疵保険』とは、国土交通省が指定している保険のことを指しています。

もし、大規模修繕工事後に、工事部分において不具合や欠陥などの瑕疵が見つかった場合には、施工業者に補修を依頼しなければなりません。

保険事故と認定される瑕疵の場合には、施工業者に保険金が支払われることによって、マンションの管理組合が負担することなく補修可能になります。

保険金の支払い対象となっているものは、不具合や欠陥などの瑕疵に対する補修費用だけではなく、調査費用や仮住居・転居費用、臨時費用なども対象となっています。

保険加入者は大規模修繕工事を請け負う施工業者であり、管理組合が保険料を負担する必要はありません。

そのため、大規模修繕工事を計画しており、施工業者選びを行う場合には、瑕疵保険に加入している施工業者を選ぶことが重要です。

・瑕疵担保責任とは

大規模修繕工事瑕疵保険の『瑕疵』とは工事部分における不具合や欠陥などのことを指しています。

大規模修繕工事だけではなく、あらゆる工事においては、施工業者に対して『瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）』が発生します。

瑕疵担保責任とは、現在では民法改正によって『契約不適合責任』と呼ばれるようになりましたが、瑕疵に対する施工業者が負うべき責任のことを言います。

瑕疵は、見た目に現れるものや、触って分かるものをはじめとして、隠れている瑕疵が現れるようなこともあります。

ただし、大規模修繕工事瑕疵保険の場合であれば、『大規模修繕を実施した箇所』を前提としており、さらに条件を満たした箇所について、保険事故と認められることになります。

・大規模修繕工事瑕疵保険の内容

『大規模修繕工事瑕疵保険』は、大規模修繕を実施した箇所のうち、保険事故の条件を満たした箇所の補修に対して費用が支払われる保険となっています。

補修対象については、保険商品によって異なりますが、大規模修繕を実施した箇所であるのが前提で、国土交通省は次の通り、

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分
• 給排水管路部分
• 給排水・電気設備部分
• 手すり等の鉄部

などにかかる瑕疵であるとしています。

保険対象とならないものとしては、

• 防音性能や断熱性能が思うほど発揮しなかった
• 色や柄の選択ミス
• 台風や豪雨、火災など災害によって発生したもの
• ネズミや虫食いなどによって生じたもの

などが挙げられます。

・大規模修繕工事瑕疵保険の保証期間

保険対象となる箇所	保険期間
構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合	耐震改修工事に起因する場合は10年間、それ以外は5年間
雨水の浸入を防止する部分が防水性能を満たさない場合	屋上等防水工事保険期間延長特約を付帯する場合は10年間、それ以外は5年間
給排水管路が通常有すべき性能又は機能を満たさない場合	5年間
給排水設備、電気設備※、ガス配管設備、設備の機能が失われた場合（※太陽光発電システム新設・改修工事を含む）	5年間
防錆工事を行った手すり等の鉄部が通常有すべき安全性を満たさない場合	2年間
共用部分の内装・設備が、社会通念上必要とされる性能を満たさない場合	1年間
窓・外壁・屋根・天井もしくは床の断熱改修工事または節水型便器・高断熱浴槽の設置改修工事に、剥離、変形、ひび割れ、亀裂、破損、断熱材のはがれ又は窓の開閉不良が生じること	1年間
廊下、階段、浴室等の手すり設置・改修工事に脱落、亀裂、破損、がたつきが生じること	1年間
廊下、階段等の段差解消工事に著しい沈下、ひび割れ、不陸、隆起、そり、すきま、割れ、たわみ、変形または剥離が生じること	1年間
廊下幅等の拡張工事に剥離、変形、ひび割れ、亀裂、破損またはドアの開閉不良が生じること	1年間

※住宅瑕疵保証責任保険法人　住宅保証機構より

一例として、国土交通大臣が指定している住宅保証機構で公表している、保険対象となる箇所と保険期間について掲載してみました。

保険期間については対象となる部分によって異なっており、1年から10年となっています。

大規模修繕工事に対して、さまざまな特約を用意している瑕疵保険も存在します。

特約には、上記のように防水工事実施部分に対する保険期間延長特約を設けているものをはじめ、

• 外壁塗膜補償特約
• タイル剝落補償特約
• 給排水管路工事実施部分保険期間延長特約

などといったものが見られます。

・大規模修繕工事瑕疵保険のメリット

• 建築の専門家によって工事前後に検査・確認が実施される
• 瑕疵があっても迅速に対応することができる
• 施工業者が倒産するなどトラブルが生じた場合でも安心

大規模修繕工事瑕疵保険においては、保険会社が大規模修繕工事の保険対象となっている部分に対して検査を実施し、その検査に合格することが保険の契約条件となっています。

一級建築士資格保有者など建築に関する知識を有する検査員が工事前に事前検査を行い、さらに工事完了後に確認検査を実施して、保険に適した工事が施されたのか確認されます。

マンションの管理組合においても、建築のプロである第三者が工事前後に確認検査をしてくれるのは安心材料になるのではないでしょうか。

何しろ、施工業者にとっては手抜きすることができなくなりますし、仮に手抜きが発覚してしまうと、補修が保険適用にならない可能性があるのです。

そのため、瑕疵保険に加入している場合には、瑕疵が発生しにくくなりますが、万が一、不具合が生じたとしてもスムーズな対応が可能です。

不具合が生じた場合、それが瑕疵なのかどうか判断することは、管理組合では難しいでしょう。

ただ、瑕疵保険に加入している施工業者であれば、速やかに保険金が支払われるために、スムーズに補修の対応を行うことができるのです。

また、施工業者が万が一倒産したような場合でも、保険金が支払われるシステムになっています。

大規模修繕工事後の数年後に補修が必要な箇所が発生した場合、施工業者は契約に基づいて補修を行わねばなりません。

しかし、その前に施工業者が倒産してしまっていたら、管理組合が費用を捻出して補修しなければならないことになってしまいます。

ただ、瑕疵保険に加入している場合には、そのような状況においても管理組合が負担せずに補修することができるのです。

そのような状況においても、管理組合が保険費用を支払う必要はなく、保険加入者は施工業者となります。

そのようなことから、瑕疵保険に加入している施工会社を選ぶことがとても重要であると、ご理解いただけるのではないでしょうか。

・国土交通大臣が指定する大規模修繕工事瑕疵保険

瑕疵保険を提供する法人	大規模修繕工事瑕疵保険
一般社団法人住宅あんしん検査	『あんしん大規模修繕工事瑕疵保険』
住宅瑕疵保証責任保険法人 住宅保証機構	『まもりすまい大規模修繕かし保険』
住宅瑕疵保証責任保険法人 日本住宅保証検査機構	『JIO大規模修繕かし保険』
株式会社ハウスジーメン	『既存住宅かし保険』
住宅瑕疵保証責任保険法人	『大規模修繕工事のかし保険』

国土交通省が公表している大規模修繕工事瑕疵保険は、上記5つの法人・保険商品になっています。

保険期間は保険商品によって異なり、保険金額も変わります。

保証内容について気になる場合であれば、施工業者に確認すると良いでしょう。

まとめ

マンション・アパートの大規模修繕工事の保証について、保証内容から保証期間、大規模修繕工事瑕疵保険について、詳しくお伝えしました。

大規模修繕は、12年から15年に一度行われる大きな修繕工事であり、建物の資産価値を守ると同時に、住民のみなさんの暮らしを守るためのものです。

プロの施工会社が工事を行いますが、手作業で行うことから、どうしても工事完了後に不具合が生じることがあります。

そのため、施工会社では工事内容に対する保証を行っており、工事個所別に期間を設けて保証し、また定期的に点検を行っているのです。

また、多くの施工会社では、『大規模修繕工事瑕疵保険』に加入し、工事個所に瑕疵が生じた場合には速やかに対応できるようにしています。

瑕疵保険は施工会社が加入するもので、管理組合が費用負担する必要はありません。

そのようなことから、瑕疵保険に加入している経験豊富な施工会社を選ぶことが重要になります。

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