マンションの雨漏り対策は必要？雨漏りが発生する原因と防止策、責任問題について徹底解説

『マンションの雨漏り対策』というと、「マンションで雨漏りなんてしない」というイメージをお持ちの方も多くいらっしゃいますが、さまざまな要因で雨漏りは発生します。

マンションそのものの劣化によって雨水が室内に侵入するようなことがありますし、屋内の水道トラブルによるものも考えられます。

また、浴室でお湯を出しっぱなしにしているなど、入居者が過失によって生じるようなケースも起きています。

そのようなことから、日ごろから雨漏りしないようにするためにはどうすれば良いか、また雨漏りした際にはどのように対処すれば良いのか、しっかりと理解しておく必要があります。

そこでここでは、マンションの雨漏り対策について、原因や修繕方法なども踏まえながら、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

なぜマンションで雨漏りが発生する？

雨漏りと言うと戸建て住宅にだけ生じるイメージがある方が多いですが、マンションにおいても雨漏りが生じるリスクはあります。

まずは、なぜマンションで雨漏りが発生するのか把握しておき、定期的にメンテナンスに取り組むことがとても重要になります。

・劣化や損傷が主な原因

マンションの雨漏りの原因については、次の章で対策と共に詳しくお伝えしますが、主な原因をまとめると劣化や損傷になります。

雨漏りするようなイメージではないマンションでも、屋根や屋上、外壁、ベランダなどにおいては、紫外線や風雨などの影響を少しずつ受けて劣化していきます。

例えば、劣化によって屋上の床にひび割れが生じると、その箇所から少しずつ雨水が侵入することになります。

そして内部に染み込んでいき、内部の資材に腐食を招き、ついには雨漏りを引き起こしてしまうことになるのです。

どれだけ頑丈な建物だとしても、劣化は生じますので、雨漏りするリスクがあるという認識がとても大事になります。

・劣化のサインを見逃さない

新築のマンションでも10年が経過する頃には、劣化がみられる箇所がいくつか現れます。

軽度の劣化の場合には、すぐに雨漏りするようなことはありませんが、そのまま放置するとどんどん劣化が進行しますので、修繕しなければなりません。

マンションの劣化のサインには、

• 外壁の塗膜の色あせや汚れ
• 外壁材のひび割れや外壁タイルの損傷
• 苔や藻の発生
• シーリングの痩せや剥がれ
• 屋根材の剥がれや割れ
• 屋上床のひび割れ

などといった、さまざまなものがあり、すべて雨漏りの原因になるものです。

さらに言えば、どれも劣化症状は10年程度で現れるものが多いため、日常的にこれらの症状を意識して観察しておく必要があります。

建物の劣化は資産価値に直結するものですから、劣化症状に気づいたら早めに修繕するようにしなければなりません。

・定期的なメンテナンスが重要

マンションの雨漏りは、その原因が劣化によるものが多いために、劣化症状に気づくことはもちろんのこと、定期的にメンテナンスに取り組んでおくことも重要です。

上記でもお伝えした通り、雨漏りの原因となる箇所では、おおむね10年程度で劣化症状がみられ、そのまま放置すると損傷が酷くなり雨漏りを生じさせます。

そのため、劣化症状が進行する前にしっかりと点検しておき、必要に応じてメンテナンスしておくようにするのです。

早期にメンテナンスすれば軽微な修繕で済ますことができ、雨漏りの症状が進行すればするほど大規模な工事になりがちです。

マンションで雨漏りが発生する原因と防止策

マンションの雨漏りは、建物そのものの劣化をはじめとして、水道など配管の劣化や詰まり、あるいは室内の水の出しっぱなしのような人為的なものまでさまざまです。

それぞれに発生するリスクがありますので、まずなぜ発生するのか原因を把握しておくと共に、発生しないように防止策を講じることが重要です。

いくつかのポイントにまとめてみましたのでご紹介していきましょう。

・外壁の劣化や損傷

外壁にひび割れや外壁タイルの剥がれなどが生じると、そこから雨水が侵入してしまい、そのまま放置していると雨漏りの原因になってしまいます。

外壁はそもそも紫外線や風雨の影響を受けやすい箇所ですから、外壁材や外壁タイルなどが張り巡らされており、その上から塗装してコーティングしているようなケースが多くみられます。

外壁の塗膜は10年から20年程度で劣化すると言われており、劣化が進行すると外壁材に直接影響を及ぼすようなことになります。

また、外壁材の繋ぎ目にはシーリングが充填されており、その箇所から雨水が侵入しないように施されていますが、シーリング材も10年程度で痩せや剥がれ、ひび割れなどの症状が生じます。

さらに、そのような劣化症状をそのままの状態で放置していると、外壁材や外壁タイルそのものにも割れやひびなどの症状が生じるようになり、雨漏りの原因となってしまうのです。

そのため、定期的な外壁塗装をはじめ、シーリングや外壁材・外壁タイルの修繕が必要になります。

・屋根の劣化や屋上防水の損傷

屋根や屋上は、外壁と同様に自然環境の影響を強く受ける箇所で、劣化や損傷などが生じるとたちまち雨漏りが発生する可能性がありますから注意が必要です。

屋根で言えば、屋根材の剥がれやひび割れ、ズレ、錆びなどがよくみられ、屋上で言えば、防水層の劣化や損傷、あるいは排水口の詰まりなどが生じやすくなっています。

屋根材に何かしら不具合がみられる場合には、屋根材の交換や修繕によって改善できる可能性があり、すでに雨漏りが進行しているような場合にはカバー工法などが用いられることがあります。

屋上の防水層に劣化や損傷がみられる場合には、シート防水やウレタン防水、FRP防水など、適切な工法によって損傷を修繕しなければなりません。

また、屋上には風によってゴミやチリ、落ち葉などが山積しやすいため、定期的に清掃やチェックをしておかないと、排水口が詰まって防水層に影響を及ぼすようなことがあります。

屋根や屋上は普段から目につく場所にはないため、意識的に点検しておくことが大切です。

・配管の劣化や損傷

マンションの建物内部には配管が通っており、配管そのものの損傷や繋ぎ目の劣化によって雨漏りするようなケースが多くみられます。

見えない部分に存在するものなので、劣化や損傷に気づきにくく、知らない間に被害が拡大していることも多いのです。

そのため、定期的に配管の劣化をチェックするのが重要です。

配管は共有部と専有部のどちらにも存在し、損傷が生じている場合にはどの箇所であるのかによって責任の所在が変わってくるため注意が必要です。

いずれにおいても、水漏れの被害が生じているような場合には、早急に修繕による対応が必要になります。

・窓周りのシーリングの劣化や損傷

マンションの窓周りなどには、シーリングが充填されており、雨水が侵入してこないように施されています。

しかし、シーリングはおおむね10年程度で劣化が生じ、そのまま経過するとひび割れや剥離、痩せなどが見られるようになり、そこから雨水が侵入するようになります。

窓から雨漏りがするというケースは意外かもしれませんが、意外に多くみられるものでもあります。

シーリングの劣化だけではなく、サッシの歪みなどでも生じる可能性もあることから、すでに雨漏りが生じているような場合であれば、速やかに修繕することが大切です。

・入居者の過失による水漏れ

上階から雨漏りがするような場合には、入居者の過失によって水漏れを起こしているようなケースも少なくありません。

• 風呂の湯や洗面の水の出しっぱなし
• 洗濯機の排水が外れている
• 排水管が詰まっている状態で水を流したままにしている

このようなケースは珍しいことではありませんが、入居者の過失によるものであれば、入居者の責任になる可能性もあります。

マンション雨漏りの責任問題

『マンション　雨漏り』というキーワードで検索してみると、誰がその費用を負担するのか、責任について記載されている記事を見つけることができます。

上記でもお伝えした通り、雨漏りは建物の劣化や損傷によるものが多く、一部では入居者の不注意で水漏れを生じさせてしまうようなケースも存在します。

例えば、水を出しっぱなしにしていて、溢れだした水が下の部屋にまで被害を生じさせたとしたら、それは水を出した入居者に責任があるのはお分かりになるでしょう。

では、ベランダの排水が枯葉などによってうまくいかず、大雨で部屋に雨水が入ってしまい、それが下の階にまで流れてしまった場合ではどうでしょう。

ここでは、雨漏りの責任問題についてご説明していきましょう。

・基本的に雨漏りの責任は原因によって決定する

雨漏りの責任は原因によって決められると考えられており、その判断の基準として『雨漏り』と『水漏れ』に分けられることがあります。

『雨漏り』とは、字の通り、雨水が建物内部に侵入して被害を被ることを指しており、外壁のひび割れや屋上防水の劣化などによって生じます。

これは上記でもお伝えした通り、劣化や損傷によって生じるために、分譲住宅ならば管理会社、賃貸マンションであればマンションオーナーなどが定期点検などによって防止策を講じます。

もし、雨漏りが生じた場合には、すぐさま修繕の手配を行い、居住者の生活に悪影響が及ばないようにしなければなりません。

『水漏れ』は、入居者の不注意である水の出しっぱなし、トイレの詰まり、風呂の湯の止め忘れなどによって、下の階に水が漏れてしまうような症状を指します。

そのほかにも、上記でお伝えした、ベランダの排水が枯葉などによってうまくいかず、大雨で部屋に雨水が入ってしまい、それが下の階にまで流れてしまった場合も、配管を詰まらせてしまった入居者の責任であると言えます。

・修繕費用の負担責任は

雨漏りと水漏れの違いによる責任の違いについてご紹介しましたが、具体的には共有部分か専有部分のどちらで雨漏りの原因が生じたかによって、修繕費用の負担責任があると考えられています。

例えば、共有部分であるマンションの廊下や階段、エントランスなどに雨漏りがみられる場合には、分譲住宅ならば管理会社、賃貸マンションであればマンションオーナーによる修繕積立金や火災保険によって修繕が行われます。

専有部分の場合には、入居者の過失による水漏れの場合には自己負担しなければなりませんが、自然災害によるものであれば火災保険が活用されるケースが多くみられます。

ただし、共有部分と専有部分については、それぞれのマンションによって異なり、殆どのケースでは規約によって定められています。

例えば、玄関ドアや窓サッシは共有部分として扱われることが多いために、これらが原因で雨漏りが生じた場合には、火災保険が適用されるケースも存在します。

マンションで雨漏りを起こさないために

マンションは紫外線や風雨の影響を受けると、劣化や損傷を生じることになり、その箇所から雨漏りが生じるリスクがあります。

雨漏りを起こさない対策は、マンションの資産価値を守ることに繋がります。

定期点検の重要性について上記でもお伝えしましたが、雨漏りに関する知識や修繕経験が豊富な専門業者に相談しておくことが重要です。

日ごろから意識しておくようにし、定期的にメンテナンスに取り組むようにしましょう。

まとめ

マンションの雨漏りについて、雨漏りの原因や防止策、対処法、責任の所在などについて詳しくご紹介しました。

マンションは雨漏りなど起こさないようなイメージをお持ちの方が多いのですが、屋根や屋上、外壁などについては、紫外線や風雨の影響を受けやすく、経年で劣化や損傷を生じます。

そのため、意識して劣化症状を観察しておくことが重要ですが、特に屋根や屋上などについて目につきやすい箇所ではないために、劣化に気づかないことも珍しくありません。

そのため、劣化に気づいた際にはすでに被害が拡大しており、建物内部にまで雨水が侵入しているようなケースも多いのです。

劣化に早く気づき、速やかに修繕に取り組めば、被害が大きくならずに済み、費用負担も高額になりませんが、雨漏りまで生じている場合には大規模な修繕が必要になる場合もあります。

そのため、専門業者に相談するようにしておき、定期的に点検を行っておくことをおすすめします。

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