アパートの修繕積立金は経費計上できない？賃貸住宅修繕共済や経費にできる修繕工事について

アパート経営において、資産価値を守り、高めていくためには、適切なタイミングで修繕に取り組むことが大切です。

ただ、修繕内容はさまざまで、多額の出費が必要になり、また予期せぬ自然災害によって損傷や劣化を生じさせてしまう可能性もあります。

そのようなことから、一般的な分譲マンションであれば、管理費と共に修繕積立金が徴収されていますが、賃貸マンションやアパートについては大家さんが負担して積み立てていかねばなりません。

そのため、しっかりと修繕計画を立てて、必要な費用を、余裕を持って捻出できるように、修繕積立金を蓄えておくことが大切になります。

しかし、賃貸アパートの修繕積立金は経費とは認められず、収益としてみなされてしまうために、課税対象となっているのです。

そこでここでは、アパートの大規模修繕工事に対する修繕積立金の経費としての扱いについて、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

アパートの修繕積立金は経費計上できない？

賃貸アパートの資産を守るためには、定期的な修繕がとても大事です。

ただ、賃貸アパートでは、分譲マンションのように管理費と共に修繕積立金を徴収しておらず、大家さんが独自に積み立てしなければなりません。

そのため、必要な修繕に対して費用が足りないケースや、そもそも積み立てしていないケースも多いのです。

その背景には、修繕積立金は経費計上できないという問題があるからです。

・アパートの修繕積立金の必要性

賃貸経営の中で、もっとも負担の大きいものと言えば、おおむね10年程度で必要になる大規模修繕工事になります。

分譲マンションでは、大規模修繕工事のための修繕積立金の徴収は、管理費とセットになっていることが多く、この積み立てによって工事費用が賄われます。

ただ、賃貸物件であるマンションやアパートには、基本的に修繕積立金の徴収は行われていないことから、大家さんが家賃収入の中から積み立てておく必要があります。

しかし、実際には、積み立てていないマンションやアパートも多くあり、修繕が必要な時期になって慌ててしまうというケースは少なくありません。

アパートの外壁や屋根の塗膜は、一般的に10年から15年程度で塗り替えが必要であると言われますし、屋上やベランダなどの防水においては、損傷したままにしておくと雨漏りの原因になってしまい、資産価値を下げてしまうことになります。

そのために修繕積立金は蓄えておくことはとても大事ではあるのですが、経費に認められず、課税対象となってしまうことから、とても頭を悩ませるものだったのです。

・アパートの修繕積立金は経費計上できない？

アパート経営において経費として認められているものにはさまざまありますが、修繕費についても経費として扱うことができます。

ただ、修繕積立金については、実際に修繕工事が行われていない状態であるために、修繕のために積み立てているとしても、経費とは認められず課税対象になっているのです。

しかし、経費と認められないからと積み立てしないままでいると、必要な時期に適切な修繕ができない可能性があります。

また、劣化や損傷が著しいと入居率に大きな影響を及ぼすようになり、資産価値がどんどん低下してしまうことになってしまいます。

・アパートの修繕積立金を経費にできる『賃貸住宅修繕共済』とは

例えば、アパートの外壁に劣化が生じ塗装に取り組もうとしても、建物の規模によっては100万円以上の工事になることも珍しくありません。

費用が多額になってしまうために修繕できないという大家さんは珍しくなく、計画的に修繕しているケースの方が少ないと言われています。

そこで、そのような状況を改善するため、修繕積立金を経費にできる『賃貸住宅修繕共済』が2021年11月からスタートしています。

全国賃貸住宅修繕共済協同組合が窓口になっている共済制度で、共済掛金を経費として扱えるメリットがあります。

現時点では、外壁と屋根、軒裏の修繕だけに限られていますが、今後、補償対象が拡大される可能性もあります。

アパート大規模修繕のための『賃貸住宅修繕共済』とは

冒頭からお伝えしている通り、賃貸マンションやアパートでは、大家さんが修繕のための積み立てをしなければなりませんが、一定の割合で積み立てが行われていない現状があります。

それは、『修繕積立金は経費にすることができない』という理由があるからです。

そのため、2021年11月に国土交通省による認可のもと『賃貸住宅修繕共済』がスタートしたし、修繕のための積み立てができるのはもちろん、積立金を経費にすることもできるのです。

ただし、修繕内容や利用に条件がありますので、詳しくご紹介していきましょう。

参考：全国賃貸住宅修繕共済協同組合『賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度（全国賃貸住宅修繕共済協同組合の共済掛金制度）』

・賃貸住宅修繕共済の概要

『賃貸住宅修繕共済（賃貸住宅の大規模修繕積立金の損金算入制度）』は、全国賃貸住宅修繕共済協同組合が提供する共済で、修繕共済と火災修繕共済を組み合わせた制度となっています。

修繕共済としては、大規模修繕工事で主に行われる『屋根の修繕』『軒裏の修繕』『外壁塗装や外壁の修繕』が対象となっており、木造をはじめ、鉄骨造り、鉄筋コンクリート造の建物で認められています。

また、火災修繕共済については、火災や落雷、破裂などによって建物に損害が生じた場合に、1回につき30万円の共済金が支払われるというものです。

共済期間は10年以上50年以内の1年きざみとなっており、賃貸アパートなど賃貸物件が対象で、店舗を併用する場合でも利用することができます。

木造（軽量鉄骨造）は築30年以内で、それ以外では築40年以内が対象です。

・賃貸住宅修繕共済の補償対象

賃貸住宅修繕共済の修繕共済部分について補償対象を見ていきましょう。

上記でもお伝えしている通り、修繕内容については、

• 屋根の修繕
• 軒裏の修繕
• 外壁塗装や外壁の修繕

となっており、その他の給排水管や階段、廊下、給湯器などの修繕について補償対象には入っていません。

ただ、アパートにおいて外壁塗装や屋根修繕は、大規模修繕工事の内容では高い割合で施工されていることから、修繕のための積み立てとして十分な機能を有しているのではないかと感じます。

将来の大規模修繕工事の計画的な備えになるだけではなく、掛け金は必要経費として全額参入できますので、大家さんにとってはアパート運営に大きなメリットがあるのではないでしょうか。

ただし、次の要件が示されています。

• 劣化事象が発生していた箇所に、1年前の定期検査では、劣化事象が発生していなかったこと
• 劣化事象が発生してから、当該箇所に対して初めて行われる修繕であること
• 修繕の対象は、劣化事象を修繕するために、当組合が合理的と認めた範囲であること
• 修繕が上記の定期検査日から2年以内に実施されるものであること

・賃貸住宅修繕共済の掛け金について

賃貸住宅修繕共済の掛け金は、長期修繕計画を立て、いつ頃どのような修繕を行うのかを明らかにし、どの程度の費用が掛かるかによって算出することができます。

一般的な木造8戸のアパートの場合、新築から11年から15年目においては、屋根の修繕や外壁塗装などによって約300万円から400万円程度の修繕費用が必要になります。

仮に、10年後に大規模修繕工事を予定している場合に、計画する400万円の修繕費すべてを共済の補償額とする場合、1回あたりの共済掛金については下記の通り、

補償希望額（円）　÷　契約期間（年）　÷　月払いの場合は12　＝　1回あたりの共済掛金

によって計算することとなり、

4,000,000円　÷　10年　÷　12か月払い　＝　33,333円

が毎月の共済掛金となります。

なお、共済金の支払い額については、上記の補償希望額（修繕費用）の100％となっています。

・賃貸住宅修繕共済に加入するには

①劣化状況の調査

②長期修繕計画の検討

③共済掛金の決定

④加入申込書の提出

⑤加入決定、掛金の振替

加入前には、加入・定期検査時チェックリストに準じて、共済の代理店が実施することになります。

その後、組合所定の長期修繕計画表を作成し、そのうえで導かれる修繕費用を明らかにして、共済掛金を決定します。

加入申込書については、加入・定期検査時チェックリスト、長期修繕計画などとともに、提出する必要があります。

申し込みが完了し加入が決定すれば、指定の口座から掛金が振り替えられることになります。

経費にできる大規模修繕の工事内容について

冒頭からお伝えしている通り、修繕積立金については経費とならず、経費とするためには賃貸住宅修繕共済の利用が必要となりますが、修繕費についてはその年の経費とすることができます。

ただし大規模修繕の工事内容において、修繕費については経費とできますが、資本的支出の場合には全額を一括で経費計上できないために注意が必要です。

ここでは、全額経費にできる修繕費、一括で経費計上できない資本的支出について詳しくご紹介していきましょう。

修繕費と資本的支出の違いについて

大規模修繕の工事内容は、修繕費と資本的支出に分けることができ、その内容によって経費の扱いも異なっています。

『修繕費』とは、維持管理や原状回復のための修繕を指しており、経費形状が認められている工事費用となっています。

どのようなものが修繕費の対象になるかと言いますと、

• 色あせや汚れなどの修繕のための外壁塗装
• 屋根の防水のための修繕
• 既存の設備と同等のガス交換機の交換

など、維持管理や原状回復のための修繕が修繕費として認められます。

『資本的支出』とは、耐久性など資産価値が向上するような修繕を指しており、固定資産として計上することになり、耐用年数にわたって減価償却費として処理します。

どのようなものが資本的支出の対象になるかと言いますと、

• ハイグレードの塗料を活用し耐久性を目的とした外壁塗装
• 避難階段の取付け
• 既存のキッチンをハイグレードのものに交換
• 手動の扉をオートロックや自動ドアに変更

などといった、価値を高めるような修繕は資本的支出として処理しなければなりません。

修繕費と資本的支出を判断するポイント

上記において、修繕費と資本的支出の違いについてご紹介し、具体例の一例を挙げてみましたが、取り組む工事が修繕費と資本的支出のどちらに当たるのか、判断が難しいのではないでしょうか。

国税庁では、さまざまなケースを紹介しており、それでも判断が難しい場合には特例が設けられています。

修繕費として認められるポイントして、

• 修理や改良などの金額が20万円未満の場合
• おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良
• 60万円未満の場合、もしくは取得価額のおおむね10％相当額以下

と公表されています。（国税庁『修繕費とならないものの判定』より参考・引用』

そのほかにも、明らかに現状維持や原状回復のための工事であれば、上記のような金額・周期にかかわらず修繕費として経費計上が可能です。

また、それでも修繕費か資本的支出かが明らかでない場合には特例として、

• 支出した金額の30％相当額
• 固定資産の前事業年度終了の時における取得価額の10％相当額

のいずれか少ない金額を修繕費として経費計上が可能となっています。

まとめ

アパートの大規模修繕工事に対する修繕積立金の経費としての扱いについて、賃貸住宅修繕共済、経費にできる工事内容について詳しくご紹介しました。

アパート経営では、資産価値を守り、高めていくために、適切なタイミングで修繕に取り組むことが重要ですが、修繕には多額の出費が必要になるケースも多く、予期せぬ自然災害などで修繕が必要なるケースもあります。

そのため、しっかりと修繕計画を立てて、必要な費用を余裕に出できるように、修繕積立金を蓄えておくことが大切ではありますが、足りないことや、積み立てできていないケースも多いのです。

うまく賃貸住宅修繕共済を活用することや、早いタイミングで修繕に取り組み、経費計上しながら資産価値を守ることが重要です。

気になることは経験豊富な専門業者に相談するようにしておき、アドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。

マンションの大規模修繕のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

まずは、『大規模修繕・マンション修繕&防水工事専門店ショールーム』にお気軽にお越しください。