賃貸マンションの大規模修繕とは？5つの目的や修繕内容、費用の準備など徹底解説

分譲マンションにおいては、入居者から修繕積立金を徴収し、10年から15年くらいの頻度で大規模修繕工事が行われます。

しかし、賃貸マンションの場合においては、入居者からの家賃の一部を修繕費用として積み立てしておき、必要な修繕を行わねばなりません。

賃貸物件での修繕というと、入居者が退去した後の『原状回復』をイメージすることが多いのですが、入居者が満足し、また入居率を維持向上させ、さらには資産価値を維持するためにも大規模修繕が必要になります。

では、賃貸マンションの大規模修繕とはどのようなものなのでしょうか。

そこでここでは、賃貸マンションの大規模修繕について、目的や内容、実施時期、費用などを踏まえ、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

分譲マンションと賃貸マンションの大規模修繕の違い

分譲マンションでは、30年程度の長期修繕計画を立て、その計画に基づいて必要な修繕を必要なタイミングで行っていきます。

大規模修繕においては、おおむね10年から15年の頻度で行われるもので、外壁や屋根の修繕、屋上防水などといった、工事を行います。

さらには、大規模修繕の間に、手すりや外階段といった鉄部の塗装など小規模な修繕に取り組んでいきます。

そのような修繕計画の内容によって、おおまかな費用が明らかになりますので、その修繕工事のための費用のために、入居者に対して『修繕積立金』が徴収されています。

ただし、賃貸マンションの場合には、修繕積立金がないため家賃の一部を積み立てておき、オーナーの責任によって修繕に取り組んでいかねばなりません。

マンションそのものの耐用年数は100年以上と言われることもありますが、小まめに修繕に取り組んでいない場合には、50年も持たない可能性もあるのです。

また、劣化して古びたマンションであれば、入居率にも大きな影響を及ぼすのではないでしょうか。

そのため、賃貸マンションであれば、意識して修繕に力を入れていく必要があるのです。

賃貸マンションで大規模修繕を行う5つの目的

分譲マンションだけではなく、賃貸マンションにおいても大規模修繕に取り組むことに、大きな意味があります。

ここでは、その目的を5つのポイントにまとめてみましたので、詳しくご紹介しましょう。

・入居者の満足度アップ

自分が居住しているマンションがとても綺麗になり、さらにはバリアフリー化、セキュリティの向上、耐震性や防水性、安全性などが高まるのであれば、満足できるのは当然のことでしょう。

特に経年によって、外観が古びた状態となり、住みづらくなっているような状態であれば、それだけでも不安や不満が募ります。

場合によっては、他のマンションに移り住むような検討をしている入居者がいる可能性もあることから、入居者の満足度アップはとても重要です。

・入居率の向上

上記の満足度とも繋がることですが、外観が綺麗になり、さまざまな箇所の修繕によって居住性が高まるのであれば、長く居住しようという気持ちにもなりますし、また新たな居住者も増えることが見込まれます。

大規模修繕では、10年程度で劣化がみられる外壁や屋根の修繕や、手すりや外階段の塗装などを行うケースがとても多いため、工事完了後においてはかなり外観が綺麗になります。

また、ベランダの防水工事や、居室内の水回り設備の更新など、居住性に繋がる工事も取り組まれるケースが多いので、居住者の満足度はもちろんのこと、入居率アップに繋がるのです。

・資産価値の維持向上

マンションそのものの耐久性は、建築資材が進化し、建築技術が向上していることもあり、適切に補修を重ねていけば、劣化を抑えることができます。

かつて寿命だと言われていた、30年や50年が経過しているとしても、必要なメンテナンスに取り組んでいるのであれば、問題なく居住し続けることが可能なのです。

つまり、大きな資産である賃貸マンションは、定期的な修繕によって、劣化を防ぐだけではなく、資産価値を維持し向上させることにも繋がります。

もちろん、修繕によって居住性が高まれば、入居率アップに繋がることが期待できますから、売却するような際にも売却額に大きな影響を与えるものになります。

・安全性の向上

マンションに劣化が生じるようになると、外観の見栄えが悪くなるのはもちろんですが、大事故を引き起こしてしまうリスクが高くなってしまいます。

実際に生じている劣化症状には、

• 外壁タイルなどが剥がれ落ちて通行人に当たってしまう
• 外階段や手すりが錆びによって腐食して破断する

といったものがあり、通行人や居住者を巻き込み、大惨事を引き起こしてしまう可能性があるということです。

また、劣化症状をそのまま放置し続けていると、耐震性まで衰えさせてしまい、大地震など自然災害が発生した際に、被害が拡大してしまうリスクまで生じるのです。

もちろん、適切な修繕に取り組まずに生じた事故であれば、最悪の場合には、損害賠償や法律上の責任を追及される可能性もあります。

安全性を維持するためにも、大規模修繕工事は欠かせないものなのです。

・建物の耐久性を維持できる

資産価値の維持向上にも繋がるものですが、適切なタイミングで大規模修繕に取り組んでいれば、建物そのものの耐久性を維持することができます。

築50年以上の賃貸マンションの場合、修繕すべきか建て替えすべきか、検討しなければならないケースがあります。

それは、それまでに適切な修繕に取り組んでいなかったために、修繕しても思うような改善には繋がらず、もはや建て替えなければ不具合は解消できないというものなのです。

しかし、大規模修繕はもちろんのこと、小規模な修繕にもコツコツ取り組んできた結果、築50年を超えても問題なく居住できる賃貸マンションも数多く存在します。

高度経済成長時に建築された賃貸マンションが、今後このような問題にどんどん突入していくことになりますので、他人事ではありません。

いつまでも建物の耐久性を維持し、収益マンションとして稼働し続けることが大切なのではないでしょうか。

賃貸マンションで取り組まれている修繕の内容

賃貸マンションの場合、一般的には入居者が退去する際に『原状回復』と呼ばれる、室内の修繕に取り組まれています。

修繕はそのほかにも、数年程度の頻度で不具合を解消させる『小規模修繕』、10年程度の頻度で劣化症状を回復させる『大規模修繕』があります。

それぞれの修繕では、どのような内容に取り組まれているのかご紹介していきましょう。

・原状回復

原状回復とは、居住者が賃貸契約を終えて退去して部屋を明け渡す際に、入居前の状態に戻すための工事のことを指しています。

居住者によって部屋の使い方は異なり、退去する際にも劣化や損傷の程度はまったく異なるものになりますが、次の入居者のためにも通常の状態にまで回復しておく必要があるのです。

費用負担は契約に基づいて行われるために、すべて入居者が担うものではありませんが、入居者が故意に損傷させた部位に対しては入居者負担で、経年による劣化で生じた汚れや傷などについてはオーナーが負担することになることが一般的です。

・小規模修繕

小規模修繕とは、不具合が生じた箇所に対して適宜行う修繕工事のことで、電球の交換や設備の修理などをはじめ、水漏れに対する緊急的な修繕、自然災害による対応などが含まれます。

次に大規模修繕についてご紹介しますが、大規模修繕工事はおおむね10年から15年程度のタイミングで行われるもので、一回施工すると次回はかなり先になってしまいます。

その間に発生した不具合はもちろんその都度修繕しなければなりませんが、箇所によっては大規模修繕の間に計画して取り組むべきものもあります。

例えば、手すりや外階段などの塗装については、塗膜が剥がれてしまうと錆びて損傷してしまうために、3年から5年程度のタイミングで塗装が必要になると考えられています。

錆びが発生すると美観を損なうのはもちろんのこと、安全性にまで悪影響を及ぼすことになりますので、小規模修繕の対象として計画しておく必要があります。

・大規模修繕

大規模修繕は、冒頭からもお伝えしている通り、経年劣化による不具合を解消し、建物の耐久性を守るために欠かせない工事のことを言います。

大規模修繕工事のタイミングとして、もっとも多くみられる時期は築10年から15年で、その後もその頻度で取り組まれるケースが多くなっています。

工事内容としては、外壁塗装や外壁材の修繕、屋上防水、ベランダ・バルコニーの防水工事、屋根塗装や修繕、給排水管の取り換えなどとなっています。

大がかりな工事になることから、マンションの規模によっては数か月程度の工事期間になることも珍しくなく、計画段階から含めると数年になるケースもあります。

そのため、計画の段階から専門業者に相談し、修繕内容や費用なども踏まえて検討していくことが大切です。

賃貸マンションの大規模修繕の費用の準備やポイント

賃貸マンションの大規模修繕工事は、さまざまな箇所の修繕工事が行われることになることから、費用負担も高額になりがちです。

ただ、分譲マンションのように居住者から修繕積立金を徴収していないケースがほとんどであるため、修繕を意識して家賃収入から積み立てしておく必要があります。

しかし、大規模修繕工事の前に小規模修繕が必要になるケースがあるため、思うように積み立てできないケースも多いのではないでしょうか。

・修繕費の積み立て

国土交通省が公表している『民間賃貸住宅の大規模修繕等に対する意識の向上に関する調査検討報告書』によりますと、修繕費について61.1％が確保していることが分かっています。

そのほとんどが、家賃収入の一部を修繕費として積み立てており、オーナーが自主的に積み立てているケースや、管理会社等が実施しているケースもあります。

ちなみに、小規模修繕や大規模修繕に取り組まない理由に、『資金的余裕がない』というものが3割強であるため、やはりコツコツ積み立てていくことが重要でしょう。

・リフォームローンの活用

賃貸マンションの大規模修繕は、住宅金融支援機構をはじめ、多くの金融機関が提供している『リフォームローン』を活用することができます。

借入限度額の上限額が設けられているものが多いのですが、担保を提供することによって上限額が引き上げられるものもあります。

修繕のための積立金が不足している場合に活用されるケースが多く、工事完了後には次の工事のための積み立てと共に、金融機関に返済していかねばなりません。

そのため、返済が厳しくならないか、資金繰りなども考慮して活用しなければなりません。

・減価償却の対象になる

賃貸マンションの大規模修繕の費用は、資本的支出として計上し、償却期間に応じて減価償却が可能になります。

『資本的支出』とは、建物の耐久性を維持向上させるために支出した費用のことを指しており、原状回復を図るための『修繕費』とは分けて会計処理を行うことになります。

資本的支出として会計処理する条件としては、『100万円以上の工事費用』『耐用年数の延長』『資産価値の維持向上』などで判断することになります。

まとめ

賃貸マンションの大規模修繕について、修繕の目的や内容、実施時期、費用などを踏まえ、詳しく解説しました。

賃貸マンションでは、分譲マンションのように修繕積立金が徴収されていないため、必要な原状回復や修繕だけに取り組むケースが見られます。

しかし、外壁や屋根、屋上などは経年によって劣化が生じますので、美観を損なうことはもちろんのこと、入居率や資産価値、建物の耐久性などに大きな影響を及ぼします。

逆に言えば、適切なタイミングで取り組んでいれば、入居者の満足度が高まり、入居率にも良い影響が期待できるため、資産価値の向上に繋がるのです。

大規模修繕に取り組んでいない賃貸マンションにおいては、その大きな理由として修繕のための費用を積み立てていないというケースが多いため、家賃の一部から積み立てし、必要に応じてリフォームローンを検討するといいでしょう。

また大規模修繕の計画については、経験豊富な専門業者に相談するようにし、アドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。

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