大規模修繕と改修・補修・改良の違い～特徴や目的、タイミングについて徹底解説

マンションの大規模修繕の計画の中で、『修繕』だけではなく、『改修』『補修』といった言葉も登場し、さらには『改良』も含めると、その違いがよくわからないという方も多いのではないでしょうか。

基本的にメンテナンスの用語であることは間違いありませんが、それぞれに役割や特徴があり、取り組まれる工事の内容も異なるのです。

そのようなことから、建物の劣化や損傷の状況に応じて、選択すべき工事内容も異なってきます。

マンションにはどのようなメンテナンスが必要なのか、劣化や損傷、老朽化などといった流れを把握した上で、適切な工事を選んで資産を守っていかねばなりません。

そこでここでは、マンションの大規模修繕の計画の中にある『修繕』『改修』『補修』の違いについて、『改良』の内容も踏まえながら、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

マンションのメンテナンス『修繕』『改修』『補修』『改良』の違い

マンションのメンテナンス工事を行う場合には、主に『修繕』『改修』『補修』さらには『改良』といった言葉が用いられ、それぞれの状況に適した方法によって施工されています。

端的にその工事内容や目的をまとめますと、次のようになります。

• 修繕：劣化や損傷に対する工事によって建設当初の水準にまで戻す
• 改修：修繕に加えて設備の機能性も高め建物の資産価値を向上させる
• 補修：劣化や損傷に対する応急処置によって問題やトラブルを解決する
• 改良：設備の性能を高めて建物全体の機能をグレードアップする

工事の種類によって、目的が異なっていることを理解しておかねばなりません。

ただ、このようにまとめただけでは、その違いがイマイチわからないのではないでしょうか。

そこで、『修繕』『改修』『補修』『改良』について詳しくご紹介していきましょう。

修繕とは

大規模修繕工事でも使われている『修繕』という言葉は、上記でもお伝えした通り、劣化や損傷に対する工事によって建設当初の水準にまで戻すといった目的を持っています。

・修繕とは資産を維持するための工事

マンションやアパートは経年によって劣化が生じ、少しずつ損傷や不具合の個所が現れるようになりますので、新築当時の水準に戻す目的として修繕工事が行われています。

例えば、外壁の損傷や不具合においては、塗装箇所が劣化して色褪せが現れることや、外壁タイルにはひび割れや浮きなどの症状が経年によって見られるようなことがあります。

そのため修繕工事として、以前と同じ塗料を活用して外壁塗装に取り組むことや、同じ外壁タイルを用いて張り替えなどが施工されるのです。

つまり新しく付加価値を生み出すような工事ではなく、見た目も含めて、建物を新築当時の水準に戻すことを目指した工事なのです。

マンションやアパートなどの建物は、新築から10年から15年が経過すると、紫外線や風雨の影響を受けて、様々な箇所に劣化や不具合が現れるようになります。

そのような外的要因に対する経年劣化に対しては、建物の性能や機能、美観を維持するためにも、修繕によって問題なく利用できる範囲にまで回復させる必要があります。

この回復の程度は、また次の10年から15年程度は維持できるような工事が必要で、一時的な応急処置として行われるものではありません。

そのようなことから工事内容はとても幅広く、外観を綺麗に維持する目的をはじめとして、修理や取替えなどに取り組んでいくことになります。

・大規模修繕工事とは

大規模修繕とは、10年から15年程度に一度、幅広い箇所に対して大規模に施行される工事のことを指しています。

マンションやアパートの周囲に足場を設置し、屋根や外壁、屋上、ベランダ、鉄部、外構などに対して、集中的に行われます。

建物の規模にもよりますが、3ヶ月程度から1年以上にも及ぶ工事が施工されることもありますので、計画段階から踏まえるとかなり大掛かりな取り組みとなっています。

マンションやアパートに対する修繕は、小規模なものを何度も行うようなケースもありますが、劣化や損傷の程度が同じであれば大規模に施工すれば効率的に工事が進められるというメリットがあります。

ただし、工事期間中には建物の周りに足場が設置され、居住者に対して負担を強いられることになり、大きな費用負担が生じることにもなります。

そのため、効率よく修繕できるように入念な計画が必要で、さらには分譲マンションにおいては修繕積立金、アパートや賃貸物件に関しては家賃の一部を積み立てて費用の負担を行います。

・修繕工事の内容

修繕工事は、上記でもお伝えしている通り、建物の資産価値を回復させる目的を持っており、建物の寿命を維持する効果があります。

建物そのものには耐用年数がありますが、それらは定期的な修繕によって維持することができます。

例えば、外壁に塗装されている塗料や、屋上に施されている防水層は、そのグレードや工事内容にもよりますが、紫外線や風雨の影響をまともに受ける箇所であることから、5年が経過する頃には劣化が見られるようになり、10年が超えると損傷が激しくなってきます。

そのまま放置していると、外壁において言えば外壁材に雨水が侵入しやすくなり、雨漏りや建物内部の腐食を引き起こし、さらには建物の構造そのものにも悪影響を及ぼします。

防水層においても、紫外線にそれほど強くない素材で形成されている場合には、やはり雨漏りを引き起こす可能性が高くなってしまいます。

そのようなことから、外壁に対しては塗装を施すことによって外壁の防水性が高まり、しかも外観イメージを取り戻すことができます。

防水工事にも取り組んでおけば、屋上からの雨漏りを心配することなく、しっかりと建物を守ることができます。

このように、修繕工事に取り組んでおくことによって、修繕箇所の性能や機能を問題なく回復させることができ、建物の耐久性を維持できるようになるのです。

改修とは

改修とは、修繕に加えて設備の機能性も高め、建物の資産価値を向上させる工事のことを指しています。

どのような特徴があるのかご紹介していきましょう。

・改修とは資産価値を向上させるための工事

マンションやアパートを見ていると、住まいの変化に合わせて少しずつ設備機器において進歩が見られており、以前と比較すると居住性が著しく向上していることがわかります。

例えば、一昔前のマンションやアパートにおいては、至る所に段差がありましたが、現代においてはバリアフリーが一般化したこともあり、ほとんど見られなくなりました。

さらに言えば、断熱性が高まって、近年の暑すぎる夏であってもエアコン効率がとても高く快適に過ごすことができます。

耐震性も格段にアップしていることから、もし大規模災害が発生したとしても、倒壊してしまうようなリスクは低いでしょう。

先ほどご説明した修繕工事においては、そのような資産価値を向上させるための目的として行われませんが、改修においては修繕も踏まえて、このような性能のグレードアップを図り資産価値を高めます。

修繕も踏まえているというのがポイントで、性能や機能を維持する側面と共に、グレードアップによって向上を図る側面も持っているということです。

どうしても古いマンションやアパートのままでは、性能や機能面で見劣りしてしまうことになりますから、入居率を高めることが難しいと言えます。

しかし、建物の性能や機能を従来よりもグレードアップさせることができれば、居住者の住みよい暮らしが実現できることから、経営の上でも大きな意味を持つ工事となるのです。

・改修工事のタイミング

上記において大規模修繕工事のタイミングにおいてはおおよそ10年から15年に一度とお伝えしましたが、改修工事のタイミングについて国土交通省においては、大規模修繕に合わせて取り組むことを推奨しています。

新築から10年から15年のタイミングで1回目の大規模修繕に取り組み、そのタイミングで機能や性能を高める改修工事も行い、安心快適な住まい作りを行います。

2回目においては、新築からみれば20年から30年が経過しているわけですから、社会の変化に合わせて機能や性能を高めて行かねばなりません。

さらに3回目・4回目と回数を重ねていくごとに、どんどん機能や性能は現代のものと引き離されることになりますから、改修工事も大幅なものになっていくことが想定されます。

・改修工事の内容

マンションやアパートは建物自体が劣化するだけではなく、時代の流れとともに性能や機能も現代のものとは見劣りすることから、修繕工事に加えてグレードアップさせる改修工事にも取り組まれます。

改修工事にはさまざまなものがあり、よく見られるものにはバリアフリー化や省エネ化のための工事で、その他にも断熱性、耐震性などの向上に取り組まれます。

建物に求められる性能や機能は、住まいの向上により進歩していることもあり、マンションの価値を高めていくためには、修繕による回復はもちろんのこと、住み良い暮らしづくりに取り組んでいくことが重要になります。

そのような取り組みによって、居住者の満足度が高まり、さらには新たな居住者を獲得することにも繋がるため、経営の観点から見ても重要な工事と言えるでしょう。

機能や性能が向上すると、それまでの生活で感じていた不備を解消させることができ、快適性や安全性の向上につながります。

さらには、新しい設備を導入することによって、居住者にとっては長く住み続けたいという気持ちが芽生え、安心感にもつながるでしょう。

補修とは

補修工事とは、劣化や損傷に対する応急処理によって問題やトラブルを解決する目的で行われるもので、不具合が生じたタイミングで行われます。

大規模修繕工事は、上記でもお伝えした通り、10年から15年のタイミングで行われますが、大規模修繕までの応急処置として補修工事が行われることから『小修繕』と呼ばれるようなこともあります。

・補修とは応急処理によって問題を解決する工事

補修とは、不具合が生じた際に問題のない程度まで応急処置的に行われる工事で、修繕工事のように計画的に行われるものではなく、その都度実施されることになります。

例えば、外壁タイルに剥がれや浮きが生じているケースや、外壁の目地に充填されているシーリングに劣化がみられているようなケースです。

そのまま放置していると、その箇所から雨水が浸入し、外壁内部が腐食するようなことや雨漏りを生じさせてしまうようなリスクがあります。

そのようなタイミングで大規模修繕工事が行われるのであればいいのですが、まだ数年先のような場合であれば、一時的に補修しておき大規模修繕まで状態を維持させておくのです。

・修繕工事すべきか迷うケースも

修繕工事の場合であれば、例えば外壁だけ見ても全面的に調査を行い、不具合を発見して工事を行いますが、補修工事の場合には損傷箇所だけ修理をします。

そのため、手間が少なくて済み、コストも抑えることができるメリットがあります。

ただし、補修工事は一時的な応急処理ですので、本当に一時しのぎでいいのか判断に迷うケースも少なくありません。

特に施工業者に相談して、損傷箇所を調べてもらうと、しっかりと修繕していた方がいいというケースもあることから、修繕を先延ばしして、結局は2度手間3度手間となるようなことも起きてしまうのです。

そのようなことから、大規模修繕工事や改良工事なども踏まえて、中長期的な視点とともに、緊急性も踏まえて判断しなければなりません。

国土交通省においては、定期的な大規模修繕・改修工事につなげるためにも、こまめな補修によって資産価値を守ることが重要であるとしています。

改良とは

改良とは、設備の性能を高めて建物全体の機能をグレードアップすることを指しており、『修繕』に『改良』を加えた工事のことを『改修』と呼んでいます。

例えば、バリアフリーや省エネ化などといった工事のことを指していますが、改良には修繕は含まれていません。

あくまで設備や機能のグレードアップだけを改良と呼んでいます。

上記でもご紹介しましたが、国土交通省では大規模修繕のタイミングに合わせて改良にも取り組んでいくことを推奨しています。

1回目の大規模修繕工事においては、改良箇所については安心快適な住まいのために、2回目以降の大規模修繕工事でも改良箇所については社会の変化などに合わせて住宅水準を向上させる工事が必要であると考えています。

まとめ

マンションの大規模修繕の計画の中にある『修繕』『改修』『補修』の違いについて、『改良』の内容も踏まえながら、詳しく解説しました。

もう一度まとめておくと、

• 修繕：劣化や損傷に対する工事によって建設当初の水準にまで戻す
• 改修：修繕に加えて設備の機能性も高め建物の資産価値を向上させる
• 補修：劣化や損傷に対する応急処置によって問題やトラブルを解決する
• 改良：設備の性能を高めて建物全体の機能をグレードアップする

といった工事のことを指しています。

10年から15年のタイミングで行われる『大規模修繕』においては、『改良』も加えた『改修』にも取り組むことが、資産価値を向上させるためにも重要です。

さらに、その都度生じる損傷においては、一時的な応急処置として『補修』しておき、大規模修繕工事につなげていきます。

マンションやアパートの大規模修繕を検討しているのであれば、地元で経験豊富な大規模修繕の専門業者に相談し、アドバイスを受けながら進めていくと良いでしょう。

アパート・マンションの大規模修繕のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

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