アパート外壁の『サイディング』とは？その特徴や種類、メンテナンス方法について

アパートの外壁に汚れや損傷などが目立ってきて、「メンテナンスした方が良いのか」「外壁塗装した方が良いのか」とご質問をいただくことがあります。

多くのアパートでは、外壁材にサイディングが採用されていますが、サイディングの素材や状態によってメンテナンス方法は異なります。

外壁は、アパートの外観イメージを決める、とても重要な箇所であることから、メンテナンスは資産を守り、入居率に大きな影響を及ぼします。

そのため、定期的にメンテナンスに取り組むためにも、専門業者に相談し、点検したうえでどのようなメンテナンス方法が適しているのか、アドバイスを受けると良いでしょう。

そこでここでは、多くのアパート外壁に採用されているサイディングについて、素材の特徴やメンテナンスの必要性、メンテナンス方法などを踏まえて、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

アパート外壁の『サイディング』とは？その特徴や素材の種類などについて

アパート外壁の『サイディング』とは、サイディングボードと呼ばれる板状の建材のことで、工場で造られた建材を壁に張り付けていくことで外壁を構成しています。

建物の大きさによってサイディングボードをカットして張り巡らせていき、建材と建材のつなぎ目部分はシーリングと呼ばれるゴムのように弾力のある素材で充填し、すき間を埋めています。

工費が安く済み、耐久性が高い建材として、多くのアパートで採用されています。

・サイディング外壁とは

かつてのアパート外壁には、職人が手ぬりで仕上げていく『モルタル外壁』が主流でしたが、手間がかかり、しかも経年劣化でひび割れするリスクがあると指摘されていました。

そのモルタル外壁のデメリットを解消した建材が、『サイディング外壁』だと言っても過言ではありません。

工場で造られたサイディングボードを張り巡らせていくだけですから、とても手軽に外壁を構成することができ、しかも耐久性に優れているため、アパートの資産価値を守るために安心して活用できます。

さらに、種類やデザインが豊富であるため、おしゃれな外観に仕上げることができますので、入居率の向上に繋げられるのです。

そのようなことから、メンテナンスが不要のようなイメージを持つ方が多く、実際のところ、新築からメンテナンスしたことがないというアパートも少なくありません。

サイディング外壁が劣化してしまうと、つなぎ目に充填しているシーリングにひび割れや痩せなどの症状が見られるようになり、その箇所から雨水が内部に浸入してしまいます。「

また、サイディングボードそのものが反ってくることや、剥がれてくるようなこともあることから、定期的にメンテナンスが必要になります。

サイディングボードにそのような劣化が生じるのは、表面の防水性が失われていることになりますので、早めに塗装して防水性を高めておくことが重要です。

・サイディング外壁の素材

• 窯業系サイディング
• 金属系サイディング
• 木質系サイディング
• 樹脂系サイディング

サイディング外壁には、いくつかの素材が存在し、大きく分けると上記の4種類になります。

アパートをはじめ、多くの建物に採用されているサイディング外壁は『窯業系サイディング』となっており、近年の主流となっています。

建材メーカーから数多くの種類が提供されており、タイル調やレンガ調など、おしゃれなデザインの建材が多数存在します。

窯業系サイディングとは、繊維質とセメントを混ぜ合わせて造られている建材で、衝撃や火に強い性質を持っています。

価格が比較的安く、近年では汚れにくいコーティングが施されている建材も提供されていることから、多くのアパートで採用されています。

『金属系サイディング』は、字の通り、金属で造られているサイディングボードで、素材はガルバリウム鋼板やアルミニウム、ステンレスなどが見られます。

金属であるために防水性が高く『メンテナンスフリー』と言われることもあり、近年ではデザインも増えていますので、採用されるシーンが増えています。

『木質系サイディング』とは、まさに木を活用したサイディングボードで、天然の木に塗装を施し、外壁を構成することによって自然の柔らかさを前面に押し出すことができます。

定期的に塗装することによって木を守ることができます。

『樹脂系サイディング』とは、日本ではそれほど多く見られない建材ですが、アメリカではシェアの高いサイディングボードになります。

樹脂で構成されているため劣化が生じにくく、耐候性にも優れており、シーリングを利用せずに済むために、目地の補修の必要もありません。

・サイディング外壁の直張り工法の問題点

サイディング外壁が普及し始めたのは1990年代で、その頃は下地に直接サイディングボードを釘で打ち付ける『直張り工法』によって施工されていました。

そのため、築30年程度のアパートのサイディング外壁を見てみると、直張り工法で施工されているケースも珍しくありません。

現在は、この直張り工法で施工されることはなく、外壁の耐久性と通気性を保つ『外壁通気工法』によって施工されるようになりました。

直張り工法では、通気性を保たずに直接下地に張られるため、通気性がとても悪くなっています。

サイディングボードに染み込んだ雨水が温度上昇によって蒸発しようとすると、サイディング表面に塗装されている塗膜が浮き上がって剥がれてしまうのです。

そのようなことから、築30年程度のアパートであれば、サイディング外壁が直張り工法によって施工されているのかどうか確認し、そのような場合であれば透湿性の高い塗料を活用しなければなりません。

サイディング外壁のメンテナンスをしないとどうなる？

アパートを見渡していると、新築時からメンテナンスをしたことがないというケースが珍しくありません。

ただ、サイディング外壁はメンテナンスフリーではなく、劣化や損傷の状態にあった適切な修繕が必要になるのです。

冒頭からもお伝えしている通り、劣化や損傷が見られているにもかかわらずメンテナンスせずに放置していると、美観を損なうだけではなく建物の耐久性にまで影響を及ぼすことになります。

・雨漏りや外壁内部の腐食

アパートの外壁をメンテナンスせずに放置していると、雨漏りや外壁内部の腐食を生じさせてしまうリスクが高まります。

外壁から雨漏りするイメージをお持ちでない方は多いと思います。

雨漏りというと屋根が損傷して、その損傷箇所から雨水が浸入して雨漏りに繋がるといったことが、一番に考えられることでしょう。

確かに、屋根からの雨漏りはその原因として多いのですが、外壁の損傷によって雨漏りが発生してしまうケースも実は少なくありません。

しかも外壁の場合、屋根のように損傷箇所を掴むことが難しい傾向にあります。

例えば、2階の外壁に損傷が生じ、そこから雨水が浸入し、雨水が外壁内部を伝って1階部分から雨漏りするというケースも起きてしまうのです。

また、雨漏りせずにそのまま外壁内部に溜まった状態になってしまうと、やはり1階部分まで雨水が伝っていき、そこで建材が腐食してしまうケースもあります。

外壁内部が腐食してしまうと、建物の耐久性が損なわれてしまうのはもちろんですが、シロアリが発生しやすい環境を作り出してしまいますので、気づいた時にはシロアリによってボロボロになっているということもあります。

そのような状況になってから気付いてしまった場合には、かなり大掛かりな工事が必要となってしまう可能性もあるのです。

・資産価値の低下

上記でご説明したように、雨漏りが発生することや外壁内部の腐食によってシロアリが繁殖してしまった場合には、入居者の生活に悪影響を及ぼします。

また、このような状況での外壁は、塗膜の剥がれや外壁そのもののひび割れなども目立つようになり、外壁にカビや藻、苔が発生しているようなケースも生じてしまいます。

そのような状況になってしまうと、アパートとしての資産価値が低下するのは免れません。

アパートの資産価値を回復しようと、この時点でメンテナンスに取り組んだ場合には、かなり大きな費用が必要になってしまうことは間違いありません。

そのため、サイディング外壁の状態について意識しておくことが重要で、早めにメンテナンスをしておくことで、少ない費用で資産価値を守ることができます。

・入居率の低下

アパートの外観に劣化や損傷が見られている状況であれば、入居を希望する方を見込むことが難しくなり、さらには雨漏りが発生したとなると、入居者の退去も生じてくることになります。

そのような状況になると、アパート経営に大きなダメージを与えるのは間違いありません。

入居率の高いアパートを見てみると、単にアクセスが良い、賃料が安いというだけではなく、外観が綺麗で、一見してメンテナンスに取り組んでいる状況が分かります。

近隣に同じような物件がある場合には、やはり住み心地を重視して選択されることになりますので、しっかりと修繕していないと入居者を獲得することが難しくなります。

もちろんメンテナンスして外観が綺麗になったからといって、それだけで入居率がアップするというものではありませんが、少なからず外観イメージは入居率に影響を与えているものなのです。

サイディング外壁のメンテナンス方法

アパートのサイディング外壁は、どのようなメンテナンスが必要になるのでしょうか。

劣化や損傷の程度によってメンテナンス方法は変わりますが、その程度が軽微であればあるほど、修繕に対するコストを抑えることができます。

まずアパートの大家さんができるメンテナンス方法としては定期的な洗浄です。

外壁を定期的に洗浄して綺麗に保つことは、外壁に塗装してある塗膜の状態を維持することにも繋がります。

そのような出来ることから始めてみて、それでも修繕しきれないということであれば、塗装業者や専門業者に相談して、次にお伝えするメンテナンス方法に取り組むことが重要になります。

・外壁塗装

アパート外壁の塗膜に劣化症状が見られている場合であれば、塗装に取り組むことによって、外観が綺麗になると同時に防水性を高めることができます。

塗装色にこだわりを持たせれば、高級感溢れる外観イメージや重厚感のある仕上がりにできますので、入居率アップにも貢献することが期待できます。

入居者層に合わせたデザインにすれば、入居者に対する満足度も高まります。

また活用する塗料には、さまざまなグレードがあり、優れた機能を持つ製品も多数提供されています。

グレードの高い塗料を活用すれば耐久性が高く、塗り替えの頻度が少なくて済み、高いコストパフォーマンスを発揮します。

耐候性や親水性、断熱性、防汚性、防カビ性など、アパート経営にとって必要な機能を有している塗料はたくさんありますから、塗装業者からアドバイスを受けて決定すると良いでしょう。

・カバー工法・張り替え

アパート外壁の劣化や損傷の程度が大きい場合であれば、塗料の塗り替えだけではメンテナンスしきれない可能性があります。

そのようなケースであれば、外壁のカバー工法や張り替えが検討されます。

外壁のカバー工法とは、既存の外壁の上に新しいサイディング外壁を被せてしまうという施工方法で、外壁を取り除く必要がありませんので短い施工期間で済みます。

外壁の損傷が激しく、カバー工法でも対応しきれないということであれば、既存の外壁を取り除いて張り替えが行われます。

張り替え工事となると、かなり大がかりな工事となることから、費用負担もそれだけ大きくなります。

できる限り費用を抑えたいということであれば、やはり早めに専門業者や塗装業者に相談しておき、外壁塗装だけで済むようにすることが大切です。

まとめ

多くのアパート外壁に採用されている『サイディング』について、素材の特徴やメンテナンスの必要性、メンテナンス方法などを踏まえて、詳しく解説しました。

サイディング外壁は、もっとも採用されている外壁材で、工場で製造された外壁材によって外壁を構成し、つなぎ目についてはシーリングによって防いでいます。

外壁材の表面は塗装が施されており、塗装の塗膜によって防水性を高めることができ、外壁材を守っています。

そのため、塗膜が劣化しないように定期的にメンテナンスが必要で、劣化しているのに放置していると、外壁材を損傷させてしまいカバー工法や張り替えなど、コスト負担が大きな工事が必要になります。

そのようなことから普段から劣化症状をチェックしておき、メンテナンスのタイミングについては専門業者に相談して調査してもらうようにしましょう。

マンションやアパートの大規模修繕を検討しているのであれば、地元で経験豊富な大規模修繕の専門業者に相談し、アドバイスを受けながら進めていくと良いでしょう。

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