アパートの耐用年数は何年？アパートの耐用年数を延ばすメンテナンスの考え方について徹底解説

アパートの築年数がかなり古くなり、修繕によってあとどれくらいの期間、アパート経営を続けていけるのか気になっている方は多いのではないでしょうか。

修繕によって耐久性が維持できている間は良いのですが、劣化や損傷を繰り返す中で、修繕だけでは耐久性を維持できない時期は必ずやってきます。

そこで気になるのが、アパートの『耐用年数』です。

ただ、アパートの耐用年数とは、大規模修繕などを行わない場合の建物の寿命のことを指しているため、やはり適切な時期に適切な内容の修繕が必要になってきます。

では、適切な修繕に取り組んでいれば、耐用年数はアップするものなのでしょうか。

そこでここでは、アパートの寿命である耐用年数について、耐用年数の考え方や修繕の必要性などを踏まえて、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

アパートの耐用年数は何年？アパートはどれくらい済み続けられる？

アパートが古くなってくると、修繕だけではなく建て替えを意識する方が多くなります。

定期的に大規模修繕やメンテナンスに取り組んできたとしても、耐用年数を迎えて修繕だけでは済み続けられないのであれば、建て替えを検討することは当然のことです。

ただ、近隣のアパートを見渡してみると、かなり古いと思われるような物件を見かけることもありますので、やはり適切な修繕が大切であるのを実感できるのではないでしょうか。

ここでは一般的に言われるアパートの耐用年数についてお伝えし、耐用年数の考え方について詳しくご紹介していきましょう。

・アパートの耐用年数は法定耐用年数と違う？

アパートの耐用年数とは、冒頭にもお伝えした通り『建物の寿命』のことを指していますが、税務上や融資などでの耐用年数とは意味が違ってきます。

アパートの耐用年数は22年だとお聞きしたことがあるという大家さんは多いと思います。

22年で耐用年数を迎えるとなると「早すぎる」と感じる方は多いですが、これは先ほどお伝えした税務上における法定耐用年数を指しています。

例えば、新築で木造アパートを建てた場合、建築費を経費として計上するためには、法定耐用年数である『22年』で分割することになるのです。

また、銀行でアパートローンを活用する場合にも、この法定耐用年数が活用されて、評価額が決定され融資可能額となります。

木造アパートで法定耐用年数22年を超えているような場合には、建物の評価額はゼロとなる可能性があり、土地の評価だけで価値が判断されることになるのです。

そのため一般的に活用されている法定耐用年数が、実際にアパート経営で活用できる年数と全く違うことが分かります。

・国が考えている建物の耐用年数は

木造アパートの法定耐用年数『22年』は、アパートの建物としての寿命ではないとお伝えしましたが、では実際の耐用年数はどれくらいなのでしょうか。

国土交通省が提供している『長持ち住宅の手引き』によりますと、アパートに限った話ではありませんが、取り壊される平均築後経過年数は『30年』であると公表しています。

これは、諸外国よりもかなり短い数値であり、イギリスは約77年、アメリカでは約55年であることが分かっています。

日本は地震や台風などの自然災害が多いことや、新築が好まれる国民性、時代の流れによる生活水準の向上による住宅の更新などが理由に挙げられています。

ただ、壊して新しいものを作っていくという考え方は、これからの人口減少や高齢化なども考えると必然的に変化するものであると言えるでしょう。

また、この30年という数値は、あくまで取り壊された建物の築年数ということですから、実際の耐用年数とはほど遠いものがあることは間違いありません。

例えば、近隣のアパートを見渡しても、築30年以上であると考えられるような建物はたくさんあり、中には50年以上が経過しているような物件を見かけることもあります。

そのように考えると、大切に修繕を繰り返しておく重要さを実感できるのではないでしょうか。

・アパートの実質的な耐用年数は？

税務上における法定耐用年数である22年、取り壊される平均築後経過年数である30年は、アパートの実質的な耐用年数とすることはできません。

国土交通省が提供している『期待耐用年数の導出および内外装・設備の更新による価値向上について』の中で、建物の平均寿命、耐用年数についての研究データーが示されています。

この中で、『フラット35基準』の住宅であれば50年～60年、『長期優良住宅認定』であれば耐用年数は100年超と記載されています。

フラット35基準とは、住宅金融支援機構が定めている技術基準のことで、長期優良住宅認定とは定めた基準をクリアし、行政の認定を受けた住宅のことを指しています。

特に長期優良住宅認定を受けるためには、構造や設備、面積、維持保全の方法を定めているなど、高い基準を満たしておく必要があります。

ただ基本的なコンセプトとして、壊して新しいものを作っていくというスクラップ&ビルド型の考え方から、いい建物を作ってきちんと手入れして大切に使うといったストック活用型への転換を目的としています。

つまり、木造でも鉄筋コンクリートであっても、メンテナンスがしっかりと行き届いていれば、100年を超えても居住できるということなのです。

そのため、日頃からこまめに手入れをしておくようにし、定期的に修繕や大規模なメンテナンスに取り組んでおくようにしましょう。

アパートの耐用年数を延ばすメンテナンスの考え方

上記でもお伝えした通り、アパートは日頃からしっかりとメンテナンスに取り組んでいくことによって、80年、100年と寿命を延ばすことができます。

建物を構成している屋根や外壁などの建材は、紫外線や風雨などから室内を守るように作られており、定期的に修繕やメンテナンスしておけば、耐久性を維持することができるのです。

ここでは、アパートの耐用年数を維持向上するためのメンテナンスについて、そのポイントについてご紹介いたします。

・建物を雨水や湿気から守る

木造であっても鉄筋コンクリートであっても、アパートの対応年数を伸ばすために必要な考え方は、雨水や湿気から建物を守ることにあります。

木造のアパートであれば、雨漏りや建物内部を湿気によって腐食させてしまうと、建物の耐久性が衰えてしまい、またシロアリの発生によって建物を損傷させてしまいます。

また、鉄筋コンクリートであっても水に弱い性質を持っており、コンクリートの内部にある鉄筋を錆びつかせてしまい、鉄筋の腐食によって耐震性の低下やコンクリートの外壁を破壊してしまうこともあるのです。

ただ、建物は雨水が内部に侵入しないように防水性が高められており、湿度が高い日本においては通気性によって湿気がこもらないように工夫されています。

屋根に雨が降り注ぐと、雨水は雨樋に流れ込み、下水へと排水されることになります。

しかし、何もメンテナンスせずに放置していると、雨樋に砂埃や落ち葉などが詰まってしまうことや、雨樋自体が損傷してまったく排水できていないケースが見られます。

あるいは、紫外線や風雨の影響によって屋根材が少しずつ劣化し、ひび割れが生じて、その箇所から屋根の内部に雨水が侵入しているようなことがあります。

そのまま放置していると、雨漏りの原因になりますし、内部を腐食させてしまって屋根全体を交換しなければならないような損傷に至ることも珍しくありません。

このような状態に早く気づき、適切なメンテナンスに取り組むことが、サポートの対応年数を維持向上させるために重要であると言えるでしょう。

・専門業者に定期点検を依頼する

アパートの耐用年数を維持向上させるためには雨水や湿気から守ることがとても重要になりますが、日頃の取り組みとしては掃除や劣化・損傷に気付くことが必要になります。

ただ、屋根や外壁の状態など、なかなか目が届かないような箇所もあるために、損傷に気づかないということは珍しくありません。

そのようなことから、建物の修繕やメンテナンスに取り組んでいる専門業者に定期的に点検してもらい、早期に劣化や損傷に気付き修繕しておくことが大切です。

専門業者に定期的に点検を依頼し、修繕やメンテナンスについて相談しておけば、劣化や損傷が見つかった際にも早期に対処でき、さらには今後の修繕計画についてアドバイスを受けることが可能です。

特に屋根や外壁、防水面など、目が届かない箇所においては、自分だけでは損傷に気付くことが難しいために、専門的な点検に取り組んでおいた方がいいでしょう。

・こまめなメンテナンスや定期的な修繕を行う

アパートで必要なメンテナンスの箇所については多岐にわたりますが、屋根や外壁、ベランダの防水などについては、10年程度に一度は修繕しておく必要があります。

これらの修繕においては、高所での作業となるため足場の設置が必要となり、設置費用がかかることから同時期に行っておいた方がいいでしょう。

そのようなことから、専門業者に相談する中で、大規模な修繕の計画についてアドバイスを受けておくことをおすすめします。

また、定期的な点検の中で修繕箇所が見つかった場合には、こまめにメンテナンスしておくといいでしょう。

このようにこまめなメンテナンスと定期的な大規模修繕に取り組んでおくことによって、アパートの耐久性を維持することができ、耐用年数を延ばすことができるようになるのです。

アパートの耐用年数を延ばす主なメンテナンス

多くのアパートでは、10年から15年に一度程度は計画的な大規模修繕に取り組まれており、大きな損傷を防いでいます。

主なメンテナンス内容として、『屋根塗装』『外壁塗装』『ベランダの防水工事』がありますが、どのような内容なのかご紹介いたしましょう。

・屋根・外壁塗装

屋根や外壁には建材の防水性を高め、耐久性を維持する目的のために、専用の塗料を塗装して保護しています。

屋根材や外壁材の中には、耐用年数の長い建材のものもありますが、それらにおいてもメンテナンスなしでは維持することができません。

そのため塗装しておくことによって、強固な塗膜で建材を保護することができ、耐久性を維持することができるのです。

屋根や外壁への塗装は、基本的に3回重ね塗りして強固な塗膜を形成し、簡単に劣化や損傷しないように施工しています。

ただ塗料にも耐用年数があり、一般的に多く活用されているシリコン塗料であれば、10年から15年程度に1度は塗り換えが必要であると考えられています。

・ベランダ防水工事

建物の防水性を高めるためにも、定期的にベランダの防水工事にも取り組んでおく必要があります。

ベランダには防水槽が形成されており、雨漏りや雨水の内部への侵入を防いでいますが、紫外線の影響などを受けて劣化や損傷が生じるのです。

ベランダの防水工事の種類には、ウレタン防水やFRP防水などがありますが、ベランダの形状などに応じて施工方法が選択されています。

例えば、ウレタン防水はウレタン樹脂を塗装することによって防水槽を形成する工法ですが、複雑な形状の箇所において向いていると言われています。

軽量であるために建物に負担をかけることが少なく、費用も比較的安価であることからアパートの防水工事に数多く採用されています。

耐用年数は10年から15年程度と言われており、防水槽の表面に塗られる保護剤であるトップコートは5年から7年程度に一度は塗り替えが必要です。

まとめ

アパートの寿命である耐用年数について、耐用年数の考え方や修繕の必要性などを踏まえて、詳しく解説しました。

アパートの築年数が古くなってくると、いつまでアパート経営が続けていけるのか気になる方が多くなりますが、適切なメンテナンスに取り組んでいるかどうかで耐用年数は大きく異なります。

築30年でもこまめに修繕に取り組んでいない場合には大きく損傷しているケースがありますし、築50年を超えている建物でもしっかりとメンテナンスに取り組んでいればまだまだ居住できるものもたくさんあります。

そのようなことから、日常的に掃除やメンテナンスに取り組んでおき、また専門業者に点検を依頼して、修繕についてのアドバイスを受けながら進めていくと良いでしょう。

マンションやアパートの大規模修繕を検討しているのであれば、地元で経験豊富な大規模修繕の専門業者に相談することをおすすめします。

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