賃貸マンションの長期修繕計画～必要性や目的、注意点、賃貸住宅共済について徹底解説

賃貸マンションの維持管理において、『長期修繕計画』は重要な役割を担っているため、賃貸マンション所有者の方には理解していただきたい内容です。

長期修繕計画とは、賃貸マンションにおける大規模な修繕、定期点検などを10年または20年といった長期的な期間を見据えて計画するものです。

この計画の目的は、賃貸マンションの点検や修繕を通じて寿命を延ばし、快適な居住環境を保ち、賃貸マンションの価値を維持することにあります。

ただし、賃貸マンションはそれぞれ環境や利用状況によって損傷の程度が異なるため、個別に適応した長期修繕計画の策定が必要とされます。

そこでここでは、賃貸マンションの長期修繕計画について、必要性や目的、注意点、賃貸住宅修繕共済制度の情報なども踏まえながら、アパマン修繕プロが徹底解説していきましょう。

賃貸マンションの長期修繕計画とは～必要性や目的、注意点について

賃貸マンションの経営において、入居率と同様、とても重要な意味を持つものに修繕費用があるのではないでしょうか。

経営を安定させるために入居率を維持向上させることはとても大事ですが、必要な修繕によって居住性や快適性も維持向上できますので、入居率と修繕は相関関係にあると言えます。

ただ、修繕工事の中には多額の費用が必要なものもあるため、賃貸マンションにおいては賃貸オーナーが事前に修繕費用を積み立てしておかねばなりません。

そのため、賃貸マンションにおいても長期修繕計画を立案しておき、その内容に沿って修繕に努めることによって、経営を安定させることができるのです。

そこでここでは、賃貸マンションの長期修繕計画について、その必要性や目的、注意点についてご紹介していきましょう。

・長期修繕計画の必要性

長期修繕計画は、賃貸マンションの将来設計を立案し、30年以上にわたる修繕計画や修繕費用をまとめた計画表のことを指しています。

この計画には、長期にわたる修繕工事の内容をはじめ、修繕工事が必要な時期、必要となる費用、積立の状況に関して詳細に記載します。

このように、長期修繕計画は賃貸マンションが健全な状態を保ち、居住している全員が安心して快適に暮らせるための大切な将来設計であると言えます。

長期修繕計画の作成には、国土交通省が提示するガイドラインに基づいて作成することが望ましいとされています。

ただし、管理組合がガイドラインに従って作成することが困難な場合には、専門業者に委託するなどして、賃貸マンションに適した長期修繕計画を作成する場合もあります。

特に、新築時から長期修繕計画の更新をしていない、あるいは計画していない賃貸マンションであれば、専門業者と相談し、早めに整備することをおすすめします。

・長期修繕計画の目的

• 建物そのものを守るため
• 修繕費を準備しておくため
• 入居率の維持向上など経営を安定させるため

賃貸マンションにおける長期修繕計画の目的としては、このように3つのポイントでまとめることができます。

賃貸マンションはコンクリートで作られているため、丈夫でメンテナンスが必要ないように見えますが、経年劣化により、様々な箇所で劣化が表れることがあります。

ひび割れのような小さな問題でも、放置すると建物にとって取り返しのつかないダメージに繋がることもあり、美観も損なわれ、物件の価値に影響を与えることも考えられます。

適切な修繕を行うことで、賃貸マンションを長期間安全に使用し、資産価値を維持・向上することができます。

ただ、賃貸マンションでは、分譲マンションのように修繕積立金が徴収されていないケースが多く、マンションの資産価値を守るためには、オーナーが独自に修繕資金を積み立てておく必要があります。

賃貸マンションの規模や工事内容にもよりますが、修繕費用については数十万円から1000万円を超えるような工事になることもあります。

大規模な修繕によって多額の資金が必要になった場合、それまでに家賃の中からしっかりと積立しておかないと、いつまでもそのままの状態で放置しなければならないことになります。

長期修繕計画は、将来的にどのような修繕が必要なのか計画し、その工事内容から修繕費用を見積もることもできますので、その準備となる積立をしておくことが可能になります。

また、定期的に必要な修繕を行うということは、居住者にとっては生活の安定や、快適性の向上につながることになりますので、その場所に居続けたいという意識が強くなります。

さらに、近隣の賃貸マンションやアパートの中で、外観が綺麗に整えられており、機能性や快適性に優れている物件であれば、転居を希望する人たちから注目を集めるのは間違いありません。

そのようなことから、入居率の向上につながり、賃貸マンション経営において安定した収入を期待することができるのです。

・長期修繕計画の注意点

• 定期的な見直しが必要
• 経費の扱いについて

長期修繕計画を立案する際において、注意しなければならない点について、2つのポイントにまとめてみました。

長期修繕計画は、10年単位での修繕計画になりますので、劣化や損傷の度合いによっては、その通りに進んで行くとは限りません。

例えば、緊急的な損傷が生じた場合には、修繕を前倒しにして工事を依頼しなければなりませんし、その逆に、定期点検によって修繕の必要がないということがあるかもしれません。

また、修繕に必要な資金については、賃貸オーナーが家賃から積立しておかねばなりませんが、十分な資金が用意できない可能性も考えられます。

そのようなケースも見越して長期修繕計画を立てておく必要があり、定期的に見直しをして柔軟に対処していかねばなりません。

さらに、修繕するための積立金が、経費計上できない可能性がありますので注意が必要です。

賃貸マンションの経営においては、もちろん修繕にかかった費用は経費として計上することが可能ですが、修繕に必要な積立金は経費として認められていないのです。

そのようなことから、経費として計上できるように、全国賃貸住宅修繕共済共同組合によって賃貸住宅修繕共済制度が用意されています。

詳しくは後述しますが、将来的に発生する大規模な修繕工事に備えるための制度で、共済掛金を積み立てておくことができ、塗装工事や防水工事、タイルの張替えなど、さまざまな工事が支払い対象となっています。

もちろん共済掛金は、経費として計上可能となっていますので、節税につなげることも可能なのです。

賃貸マンションの大規模修繕に備える賃貸住宅修繕共済制度とは

賃貸住宅修繕共済制度とは、大規模修繕工事に必要な資金の積み立てができ、共済金は全て経費計上ができる仕組みになっているものです。

国土交通大臣が認可している共済制度ですから安心して利用することができ、節税効果になりますからうまく活用するといいでしょう。

この共済制度がどのようなものなのか、詳しくご紹介していきましょう。

参考：全国賃貸住宅修繕共済共同組合『賃貸住宅修繕共済』

・　賃貸住宅修繕共済制度とは

加入対象	賃貸マンションのオーナー（※個人・法人のいずれも可能）
対象物件と築年数	■賃貸物件 ●     木造・軽量鉄骨造り：築50年以内 ●     上記以外（RC造りなど）：築60年以内
共済期間	10年～50年の範囲内（1年毎で自由に設定が可能） ※期間中いつでも請求が可能 ※満期になっても累計50年間の継続加入が可能
共済掛金の経理処理の方法	■個人事業主の場合 損害保険料として申告 ■法人の場合 保険料として経費計上
補償対象となっている部位	屋根・外壁・軒裏

賃貸住宅修繕共済制度とは、全国賃貸住宅修繕共済共同組合が運営している制度であり、2021年から賃貸マンションの修繕積立のために始まりました。

前述の通り、国土交通大臣が認可しており、監督官庁は国土交通省であることから、活用する賃貸経営のオーナーが増えています。

加入できる対象としては、賃貸マンションのオーナーであり、個人・法人のいずれにおいても加入可能となっています。

対象となっている賃貸マンションは、木造や軽量鉄骨造りであれば築50年以内、RC作りなどそれ以外の建物であれば築60年以内となっていますので、多くの建物で対象となっているのではないでしょうか。

共済期間は、10年から50年の範囲となっており、期間中において請求することが可能で、満期時においては累計50年まで更新することもできます。

賃貸オーナーが個人事業主であれば、損害保険料として申告することができ、法人であれば保険料として経費計上が可能となっています。

補償対象となっている部位は、屋根や外壁、軒裏になってますので、マンションの大規模修繕工事において、多くの修繕工事が対象となります。

・2つのコースから選べる

• 戸数別モデルコース
• 長期修繕計画書作成コース

賃貸住宅修繕共済制度には、上記の通り、2つのコースが用意されています。

『戸数別モデルコース』は、次の表のように、賃貸マンションの戸数に合わせて掛け金額を決められるコースになります。

戸数	月払い	年払い
2戸～6戸	2万円～4万円	24万円～48万円
7戸～11戸	2万円～6万円	24万円～72万円
12戸～	3万円～8万円	36万円～96万円

『長期修繕計画書作成コース』は、長期修繕計画書の作成からスタートするというもので、組合所定の長期修繕計画書を使用して検討していきます。

長期修繕工事の見積書を参考にして、共済掛金を算出します。

いずれにおいても、加入時に共済代理店が検査を行うことになっています。

・賃貸住宅修繕共済制度のメリット・デメリット

■メリット

• 共済掛金が経費計上できる
• 適切なタイミングで修繕が可能になる
• 賃貸マンションの経営を安定させることができる

賃貸住宅修繕共済制度のメリットをまとめると、このように3つのポイントが挙げられます。

賃貸住宅修繕共済制度に加入すると、共済掛金を必要経費として計上することができ、これにより節税効果が期待できます。

さらに、共済掛金の範囲で適切なタイミングで修繕を行うことができ、建物の資産価値を維持し、入居者の満足度を向上させることができます。

また、共済制度に加入することで、大規模修繕の費用を計画的に準備することができ、突発的な出費による経営の悪化を防ぐことができます。

このように、賃貸住宅の経営者に多くのメリットをもたらす制度ですので、気になる方は検討してみると良いでしょう。

■デメリット

• 補償対象となっている部位が屋根・外壁・軒裏のみである
• 長期修繕計画の提出が必要
• 満期返戻金はなく、共済金の支払いは工事業者に行われる

デメリットについては、このように3つのポイントにまとめられます。

賃貸住宅修繕共済制度では、屋根・外壁・軒裏のみが補償対象となっているため、その他の部位の修繕費用については、どうしても自己負担となってしまいます。

また、共済制度に加入するためには、長期修繕計画を提出する必要があり、見積書の添付なども必要になるため、手間と時間が必要になります。

さらに、満期時に返戻金はなく、積み立てた共済金は工事業者に支払われますので、賃貸オーナーの手元には入りません。

賃貸住宅修繕共済制度は、賃貸住宅の経営者に多くのメリットをもたらす制度ですが、デメリットもいくつかあります。

賃貸住宅修繕共済制度に加入するかどうかは、これらのメリットとデメリットを比較検討して、慎重に判断する必要があります。

まとめ

賃貸マンションの長期修繕計画について、必要性や目的、注意点、賃貸住宅修繕共済制度の情報なども踏まえながら、詳しくご紹介しました。

賃貸マンションの維持管理において、長期修繕計画は重要な役割を担っていますが、策定していない賃貸オーナーも少なくありません。

しかし、賃貸マンションの資産価値を守り、必要な修繕費を準備し、経営を安定させるためにも長期修繕計画は必ず用意しておかねばなりません。

ただ、計画は随時見直しが必要であり、家賃収入から修繕費用を積み立てておくだけでは、経費として計上することができないデメリットがあります。

そのため、経費計上ができる賃貸住宅修繕共済制度をうまく活用することも重要です。

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