大規模修繕で失敗しない費用相場とは？相場から長期修繕計画まで徹底解説

大規模修繕は、マンションやアパートの長寿命化と快適性を保つために欠かせない作業です。

しかし、「いつ行うべきなのか」「どれくらいの費用がかかるのか」といった疑問や不安が多いものです。

特に、費用について理解不足や不明瞭な点が多いと、計画的な大規模修繕が難しくなります。

大規模修繕を控えているマンションオーナーや管理組合にとって、費用は避けて通れない重要な問題です。

そこでこの記事では、大規模修繕で失敗しないために知っておくべき費用相場に焦点を当て、相場の理解と適切な費用計画の方法を、川崎市の大規模修繕専門店が徹底解説します。

大規模修繕の必要性から始まり、相場の見積もり方法、長期修繕計画の立案とその重要性、修繕積立金の効率的な管理方法に至るまで、多角的な視点で費用についてお伝えします。

大規模修繕の費用相場～工事内容や費用相場、回数と費用の関係性について

大規模修繕の費用は、マンションの規模によっても大きく異なりますが、一般的には数百万円から数千万円にも及ぶとも言われます。

また、相場を知っていても、それが自分たちのマンションに適用できるのか、どのように費用を捻出すればよいのかといった疑問が残るかもしれません。

ここでは、大規模修繕の費用を決定するにあたって、どのような工事が必要になるのか、費用相場、回数による費用の違いなども踏まえ、総合的に解説していきます。

・大規模修繕の工事内容

大規模修繕では様々な工事内容が考慮されます。その中でも特に重要なのが、国土交通省が公表している『長期修繕計画作成ガイドライン』に掲げられている19項目です。

次の19項目が主な修繕工事として挙げられています。

• 仮設工事
• 屋根防水
• 床防水
• 外壁塗装等
• 鉄部塗装等
• 建具・金物等
• 共用内部
• 給水設備
• 排水設備
• ガス設備
• 空調・換気設備
• 電灯設備等
• 情報・通信設備
• 消防用設備
• 昇降機設備
• 立体駐車場設備
• 外構・附帯施設
• 調査・診断・設計・工事監理等
• 長期修繕計画作成

19項目の中でも、特に割合が多いとされる施工内容は「外壁塗装等」です。これには外壁修繕、タイル修繕、塗装等が含まれます。

この工事以外で多く見られるのが、屋根防水、床防水、鉄部塗装等、そして共用内部の工事です。これらは同時に実施されるケースが多くなっています。

大規模修繕は、ただ建物を維持するだけではなく、居住者がどのような生活環境を望むか、そのために必要な建物及び設備の性能・機能等も考慮に入れる必要があります。

この点で、耐震改修や省エネ改修等の安全性や居住性能の向上を目的とした改修工事も長期修繕計画に盛り込まれることがあります。

そのため、修繕積立金を設定する際にも、これらの要素を考慮することが望まれます。

・大規模修繕の費用相場について

大規模修繕の費用は、建物の規模や修繕の内容によって大きく変動します。

大規模修繕の費用について、国土交通省が発表した『令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査』に基づいて具体的な数字を紹介し、費用感についての理解を深めていきましょう。

大規模修繕の費用は、マンションやビル、一戸建てといった建物の種類、さらには修繕内容や規模によって大きく異なります。

例えば、外壁塗装だけであれば費用は抑えられますが、屋上防水や共用部のリニューアル、設備の更新が含まれる場合は、費用は大きく跳ね上がります。

国土交通省の調査によると、１回目の大規模修繕において実際の費用は「4,000〜6,000万円」の割合が最も高いとされています。

ちなみにこのデータは、51〜75戸のマンションが最も多く回答しており、次いで31〜50戸、76〜100戸となっています。

さらに戸あたりの工事金額は「100〜125万円／戸」が最も多く、次いで「75〜100万円／戸」、「125〜150万円／戸」と続いています。

これは、マンションの規模による大規模修繕の費用の参考となる重要な指標です。

・大規模修繕の回数と築年数について

大規模修繕は、修繕の回数や築年数によって費用や内容が大きく変わることがあります。

国土交通省のデータによると、1回目の大規模修繕は「4,000～6,000万円」が多いのに対し、2回目では「6,000～8,000万円」、さらに3回目以上では、「6,000～8,000万円」「10,000～15,000万円」の割合がそれぞれ最も高くなっています。

大規模修繕の回数が増えるにつれて、費用も高くなる傾向が明らかです。

大規模修繕の回数を重ねるごとに、費用負担が大きくなる理由としては、建物の老朽化が進行し、より多くの箇所が修繕を必要とするからです。

また、新しい設備の導入や高度な施工技術が求められるケースも増え、それが費用を押し上げる要因となっています。

大規模修繕の回数と築年数にも明確な関係があります。

1回目の大規模修繕では築15年以下が多く、2回目は26年〜30年、3回目以上では41年以上が最も多くなっています。

修繕の回数と築年数が増えるにつれて、修繕の範囲も広がります。そのため、事前の計画や資金調達、専門家との相談が必要です。

特に、高額な修繕が続く可能性がある場合、修繕積立金の適切な管理と利用が求められます。

大規模修繕の戸数ごとの費用相場を徹底解説

上記では、大規模修繕の費用相場について、その概要をお伝えしました。

大規模修繕の費用は多くの要素に影響を受けますが、戸数は大きな影響を与えることになります。

そのため、ここでは、戸数別での大規模修繕の費用相場について詳しく解説します。

20戸以下、21〜30戸、31〜50戸、51〜75戸、76〜100戸というカテゴリーに分け、それぞれの特徴と費用の相場について徹底的に探っていきます。

・20戸以下の費用相場

20戸以下のマンションやビルの大規模修繕においては、1回目と2回目では、「2000万円以下」または「2000万円〜4000万円以下」という費用が多くなっています。

3回目の大規模修繕においては、「2000万円以下」が最も多く見られます。

この規模の物件においては、「外壁塗装」「シーリング工事」「鉄部等塗装」「屋根防水」「床防水」といった工事が一般的です。

・21～30戸以下の費用相場

21〜30戸以下のマンションやビルの大規模修繕の場合、回数に問わず、「4000万円以下」が大半を占めます。

その中でも、「3500〜4000万円以下」が最も多く、次いで「3000〜3500万円以下」が多くなっています。

なお、3回目の修繕になると、「2000万円以下」も一定の割合で見られるようになります。

よく見られる工事内容は、20戸以下の物件で多かった「外壁塗装」「シーリング工事」「鉄部等塗装」「屋根防水」「床防水」に加え、「屋根防水」と「外壁タイル」が増加します。

・31～50戸以下の費用相場

31〜50戸以下のマンションやビルの大規模修繕の費用は、一般的に「6000万円以下」が最も多く、次いで「4000万円以下」と「8000万円以下」が続きます。

特に注目すべきは、修繕回数が増えるにつれて、「8000万円以下」の割合が増加している点です。「8000万円以下」の割合が、修繕回数が増えるにつれて増加するのは、建物の老朽化が進行し、より高額な修繕が必要になるためと考えられます。

この規模の物件で頻繁に行われる工事内容は、以前の規模で多かった「外壁塗装」「シーリング工事」「鉄部等塗装」「屋根防水」「床防水」「外壁タイル」に加え、「外構・付属施設」の割合も増えています。

30戸以下では少なかった「外構・付属施設」は、より大きな敷地面積や共有部分が増えるため、それらの修繕も必要になるからです。

特に、駐車場や庭、共有エリアなど、外構・付属施設の修繕は予期せぬ高額な費用を要することが多いので、早めの予算確保と計画が必要です。

・51～75戸以下の費用相場

51〜75戸以下の大規模修繕において、一番多い費用は「8000万円以下」です。

次に「6000万円以下」が多く、さらに「10000万円以下」も一定の割合を占めています。特に大きな物件では、回数に問わず費用が増大する傾向が見られます。

工事内容としては、既に挙げた「外壁塗装」「シーリング工事」「鉄部等塗装」「屋根防水」「床防水」「外壁タイル」に加えて、「建具・金物等」や「外構・付属施設」「共用内部」も多くなっています。

「建具・金物等」や「外構・付属施設」は、共用部分が多く、多様な設備や施設があるためです。

具体的には、エントランスのドア、エレベーター、階段等の建具・金物が対象になる可能性が高いです。

また、「外構・付属施設」には、庭や駐車場、子供の遊び場なども含まれます。

・76～100戸以下の費用相場

76〜100戸以下の大規模修繕では、1回目の修繕では「10000万円以下」が最も多い費用相場となっています。次に「15000万円以下」が続きます。

2回目、3回目の修繕においては、逆に「15000万円以下」が多く、その次に「10000万円以下」が続きます。建物が古くなるにつれて必要な修繕が増え、それに伴い費用も増加する傾向にあります。

この規模の大規模修繕では、「外壁塗装」「シーリング工事」「鉄部等塗装」「屋根防水」「床防水」「外壁タイル」が基本的な工事内容となっています。

また、「建具・金物等」「外構・付属施設」「共用内部」も多く見られる内容です。

大規模修繕の費用の考え方

大規模修繕の費用相場は工事内容や建物の規模によって変動するものですが、しっかりとした計画とその実行が、将来的なトラブルを避け、長期的な安心を得るための鍵となります。

この章では、大規模修繕の費用に関する具体的な考え方を詳しく解説します。

・長期修繕計画の重要性

マンションの修繕は、安全・安心で快適な居住環境を確保するだけでなく、資産価値を維持するためにも非常に重要です。

特に、建物が古くなるにつれて必要な修繕が増え、それに伴い修繕工事の頻度も高まることが多いです。

多くの修繕工事は長い周期で実施されます。例えば、外壁塗装は10年〜15年に一度、大規模修繕は15〜20年に一度、といったケースが多く見られます。

そのため、一度の修繕工事で多額の費用が必要となります。

一括で多額の費用を徴収すると、区分所有者にとっては大きな負担となります。

さらに、多額の費用が必要な場合、区分所有者間での合意が困難になることも多く、場合によっては資金不足で必要な修繕工事ができなくなる可能性もあります。

以上のような問題を解消するためには、長期修繕計画の策定が非常に重要です。

将来にわたって必要とされる修繕工事の内容、時期、概算費用を事前に計画し、そのための資金を修繕積立金として積み立てていく必要があります。

「長期修繕計画」には、将来必要な修繕工事の内容や時期、そしてその概算費用を盛り込みます。

さらに、これらの修繕に要する費用を、長期間にわたり「修繕積立金」によって計画的に積み立てていくことで、スムーズな修繕工事の実施が可能となります。

・大規模修繕工事の費用が足りない場合

積立金をしっかりと積み立てている場合でも、工事の規模が大きい、または工事費が予想以上に高くなるケースは少なくありません。

このような場合、修繕積立金の値上げや修繕費用の借り入れなどが考えられます。しかし、これらの対処法も困難なケースがあります。

資金が不足する場合は、修繕箇所の見直しが必要です。しかし、このような決断をする前に、その影響をしっかりと考慮する必要があります。

大規模修繕工事の項目は一般的に重要です。そのため、専門業者に相談して進めていくことが非常に重要です。

まとめ～神奈川県川崎市の大規模修繕工事なら

この記事では、「大規模修繕の費用相場」に焦点を当てて詳しく解説しました。

大規模修繕は、単に建物を修理する以上の意義があり、資産価値の維持や安全・快適な居住環境の確保に直結しています。

そのため、費用相場を知ることは、計画的な修繕と資金の確保、さらには将来的な資産価値までも影響します。

多額の費用がかかることが多い大規模修繕ですが、それに見合った価値があると言えるでしょう。

しかし、その費用が計画を大きく上回る可能性もあるため、しっかりとした予算計画とその他の対処策を検討する必要があります。

大規模修繕の費用はさまざまな状況によっても変化します。

そのため、専門的な知識と計画が非常に重要であり、未然に問題を防ぐためには、長期修繕計画をしっかりと策定し、必要な費用を正確に把握する必要があります。

それがマンションの資産価値を維持し、快適な生活を送るための基盤となるのです。

マンションやアパートの外壁塗装・大規模修繕のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

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