マンション大規模修繕とは何をする工事？修繕内容を川崎市の大規模修繕店がわかりやすく徹底解説

「大規模修繕とは具体的に何をするのか？」と疑問を持つマンションオーナーや管理組合の方々は少なくありません。

大規模修繕工事は単に建物の美観を保つためだけではなく、建物の耐久性を高め、居住性を向上させるためにも欠かせない取り組みです。

この修繕工事を通じて、マンションの資産価値を維持、あるいは向上させることができるのです。

大規模修繕工事は一般に12〜15年程度の頻度で行うものとされていますが、その準備から完了に至るまで、数年の歳月を要することも珍しくありません。

修繕工事の内容は多岐にわたり、外壁塗装から防水工事、シーリング工事に至るまで、マンションの状態をトータルでチェックし、必要な修繕を行います。

このような大規模修繕を成功させるためには、適切なタイミングでの準備と計画が必要不可欠なのです。

本記事では、マンション大規模修繕工事がどのようなものであるか、その修繕内容について川崎市の大規模修繕店がわかりやすく解説します。

マンション大規模修繕とは何をする工事？

マンションの大規模修繕工事は、単に建物の外観を美しく保つための作業にとどまらず、建物の構造的な強度を維持し、長期にわたる居住性の向上を目指すための総合的な取り組みです。

しかし、大規模修繕工事を実施するにあたっては、準備段階から工事完了に至るまで数年の時間を要することがあり、その取り組みは複雑で多くの工程を含みます。

ここでは、マンション大規模修繕が具体的に何をする工事なのか、その内容と工事が持つ意義について詳しく解説していきます。

・大規模修繕とは

大規模修繕とは、建物が経年劣化の影響を受けることに対応するために実施される一連の工事です。

時間の経過と共に、マンションの外壁や設備などは必然的に老朽化していきます。

劣化や損傷は、マンションに住む人々の安全性や快適性に直接影響するため、定期的な検査を通じて早期に問題を発見し、対応することが極めて重要です。

大規模修繕を周期的に行うことで、住む人の安全を守り、建物自体の耐久性を保つことが可能となります。

大規模修繕の主な目的は、建物の劣化を修正し、その機能性を新築時の状態に回復させることにあります。

例えば、外壁に見られるわずかなひび割れであっても、放置することで雨水が浸透し、長期にわたり建物に深刻なダメージを与える可能性があります。

そのため、定期的な点検と劣化が確認された場合の迅速な対応が、建物の長寿命化に不可欠なのです。

実施される工事内容は多岐にわたり、外壁の補修や鉄部の塗装、防水工事、さらには設備の更新などが含まれます。

大規模修繕は12〜15年程度の頻度で行われる修繕工事であるために、工事前の詳細な調査によって、劣化や損傷の程度をチェックすることが必須です。

一つ一つの問題点を丁寧に確認し、必要に応じて補修を行うことで、建物全体の安全性と機能性を維持することができるのです。

・準備から修繕工事まで数年かかることも

大規模修繕工事の過程は、単なる建物の補修を超えた、広範囲にわたる計画と実行を伴う大規模なプロジェクトです。

この工事の準備段階から完了に至るまで、通常は数年間を要することが一般的です。

初期段階では、まず建物の現状を把握するための詳細な診断が行われます。

この建物診断は、修繕工事の計画を立てる上での基盤となり、工事の時期や範囲、具体的な内容や使用する材料、採用する工法などを決定するための重要な情報を提供します。

診断結果に基づき、修繕工事の詳細な計画が策定されます。

計画段階では、建物の状況に応じて最適な修繕方法を選択し、必要な材料や技術についての選定が行われます。

しかし、実際の工事に着手する前には、管理組合の総会での決議が必要となるため、多くの時間を要します。

総会では、工事の必要性や計画の詳細、予算などについて住民の合意を得ることが求められるからです。

・マンション大規模修繕でよくある修繕工事

マンション大規模修繕工事では、建物の安全性、機能性、そして美観の維持・向上を目的として、さまざまな修繕作業が行われます。

大規模修繕を実施するにあたって最初に行われるのが仮設工事です。これは、修繕工事期間中の安全を確保し、作業効率を上げるための準備作業であり、足場の組立てや、工事に伴う仮設物の設置などが含まれます。

マンションの外壁の劣化は見た目の問題だけでなく、建物の耐久性にも影響を及ぼします。

そのため外壁塗装は、美観の回復と同時に、建物を雨水などの外的要因から守るために行われます。鉄部塗装も重要で、鉄部の腐食を防ぎ、建物の構造を保護します。

また、屋上やバルコニー、トイレや浴室など水漏れのリスクがある箇所に対して防水工事が行われます。内部への水の侵入を防ぎ、長期的な建物の損傷を防止します。

そのほかにも、建物の外壁などに使用されているタイルやその下地の補修、建物の窓周りや外壁の接合部に施されるシーリング工事などが行われています。

これらの工事は、マンションの維持管理において非常に重要であり、大規模修繕の際にはほとんどのマンションで一度は行われるものです。

各工事の目的や必要性を理解し、適切なタイミングで実施することが、マンションの資産価値を維持し、住み心地の良い環境を長く保つ鍵となります。

・大規模修繕工事の周期と準備を行うタイミング

大規模修繕工事の実施周期に厳密な規定は存在しませんが、実際には多くのマンションで約12〜15年の周期で行われることが一般的です。

この周期は、国土交通省が提唱する「長期修繕計画作成ガイドライン」に基づいたものであり、建築材料の保証期間が大体10年程度とされることが背景にあります。

このガイドラインは、マンションの維持管理を効率的かつ計画的に行うための目安を提供しています。

近年では、耐久性や防汚性に優れた材料の使用により、修繕の間隔を伸ばすことが可能になってきています。

これにより近年では、次回の大規模修繕を18年後に延期し、長期にわたるコスト削減を図るマンションが増加しています。

このような工夫により、修繕計画の柔軟性が高まり、より効率的な資産管理が可能になっています。

それでも、建物の劣化具合や損傷の度合いによっては、予定されていた周期よりも早めに修繕が必要になる場合もあります。

そのため、大規模修繕を実施するかどうかの判断は、建物の実際の状況をもとに総合的に行う必要があります。

多くのマンションでは、前回の修繕工事から10年程度が経過した段階で、次回の大規模修繕に向けて具体的な協議を開始する傾向にあります。

マンション大規模修繕の修繕工事の内容

マンションの大規模修繕工事には、建物の構造的な強度を保つための補強工事から、居住者の生活の質を向上させる設備の更新まで、多岐にわたる内容が含まれます。

こうした修繕工事は、マンションの寿命を延ばすとともに、資産価値の維持や向上にも寄与するものとなっています。

ここでは、マンション大規模修繕工事の主要な内容に焦点を当て、その意義と具体的な作業項目について詳細に解説します。

・仮設工事

仮設工事は、作業を安全かつ効率的に進めるための基盤を整えることにあります。

具体的には、作業員が安全に、かつ安定した状態で作業を行えるようにするための足場の組み立てや、工事の指揮・管理を行う現場事務所の設置などが含まれます。

これらの仮設設備は工事完了後に撤去されますが、工事期間中は作業の効率化と安全性の確保に不可欠な役割を果たします。

足場は、作業員が高所での作業を行う際の「安定した床」として機能します。

これにより、作業員は高い位置での力仕事や精密な作業を安全に行うことができるようになります。

さらに、足場の周囲に設置されるメッシュシートは、塗料の飛散を防ぐとともに、作業中に発生する可能性のある落下物を捕捉する役割を果たします。

これにより、作業員だけでなく、マンションの居住者や周囲の環境を保護することができます。

・外壁塗装・鉄部塗装

外壁塗装と鉄部塗装は、マンション大規模修繕工事において重要な役割を担います。

塗装作業は、単に建物の美観を高めるだけでなく、より重要な機能的役割も果たしているからです。

外壁塗装は、マンションを雨水や汚れから守る保護層として機能します。塗装の劣化が進むと、下地との接着力が弱まり、塗膜が剥がれてしまうことがあります。

剥がれた箇所から侵入した雨水は、コンクリートを徐々に損傷させ、建物の耐久性を低下させる原因となります。

大規模修繕においては、塗装工事を始める前に、まず下地と塗料の付着力を慎重に評価します。

付着力が十分に保たれている場合は、新たな塗料を直接上塗りすることで、外壁の保護機能を回復させます。

しかし、付着力が不十分な場合には、既存の塗料を完全に除去した後に、新しい塗料で再塗装を行います。この施工により、塗装の持続性と保護機能が確実に向上します。

一方で、鉄部塗装は、扉や外部階段、手すりなどに用いられる鉄製部品の保護に不可欠です。

時間の経過と共に、これらの鉄部には錆が発生し、見た目の悪化だけでなく耐久性の低下も引き起こします。

錆びた箇所はサンドペーパーやワイヤーブラシを使って丹念に除去し、その上で新たに塗装を施します。

この工程により、鉄部の見た目が改善されるだけでなく、長期にわたる耐久性の向上が期待できます。

・防水工事

防水工事を適切に実施することで、建物の構造部を守り、長期間にわたってマンションの安全性と快適性を維持することができます。

コンクリートはその耐久性で知られていますが、時間と共に生じる微細なひび割れや劣化により、雨水が内部に浸透することがあります。

このようにして浸入した水は、建物の構造部分にダメージを与え、修繕が困難なほどの損傷を引き起こす可能性があります。

特に屋上やバルコニー、廊下などの露出部分は、直接雨水にさらされるため、これらの箇所に対する防水工事はマンションの長期的な維持管理において欠かせないものです。

防水工事には主に「シート防水」と「塗膜防水」という二つの工法があります。

シート防水は、防水シートを使用して物理的に水の侵入を防ぐ方法です。一方、塗膜防水は、防水性のある塗料を塗布して水の浸入を阻止する方法です。

どちらの工法も、コンクリートの表面を雨水や汚れから守るために効果的ですが、使用される環境や条件に応じて適切な方法を選択する必要があります。

防水層には時間と共にふくれや破れ、しわなどの劣化の兆候が現れることがあります。

これらの症状は、防水性能が低下している可能性を示しており、放置すると建物内部への水の浸透リスクが高まります。

そのため、こうした症状が見られた場合には、早急に補修作業を行うことが推奨されます。

大規模修繕の過程で防水工事に適切な注意を払い、専門的な知識を持つ業者による丁寧な作業を確保することが、マンション管理の成功に繋がります。

・下地・タイル補修

下地補修とタイル補修は、マンションの長期的な維持管理において基礎となる工程です。

これらの工事を適切に行うことで、建物の構造的な強度を保持し、長期にわたる居住者の安全と快適性を確保することが可能になります。

下地補修工事は、マンションの大規模修繕における重要な初期工程の一つです。

外壁のコンクリート躯体部分に生じたひび割れや損傷を対象とし、それらを丁寧に補修します。

下地の状態は、修繕工事の成功において極めて重要であり、下地が不適切な状態であると、その後の仕上げ工程の品質にも悪影響を及ぼします。

例えば、塗装仕上げがいくら美しく行われたとしても、下地の補修が不十分であれば、ひび割れなどの症状が再発し、最終的には建物の耐久性や寿命にも影響を与えることになります。

また、建物の外壁に用いられるタイルについても、時間の経過と共に下地からの浮きやひび割れが生じることがあります。

これらの問題を放置すると、ひびから侵入した雨水がコンクリートをさらに損傷させる原因となり、最悪の場合、剥がれ落ちたタイルが通行人に危害を及ぼす事故に繋がる可能性もあります。

そのため、大規模修繕工事においては、専門の作業員が足場を使って建物のタイルの状態を慎重に調査し、必要に応じて補修作業を行います。

建物の耐久性や防水性を回復させるだけでなく、安全性を確保し、外観の美しさも向上させる効果があります。

・シーリング工事

シーリング工事は、マンションの大規模修繕において非常に重要な役割を果たします。外

壁のつなぎ目や窓のサッシ周りにシーリング材を用いることによって、建物を雨水やほこりから保護する非常に重要な役割を果たすものです。

しかし、時間の経過と共に、このシーリング材は硬化し、ひび割れが生じやすくなります。

これらの微細なひび割れからも、雨水や汚れが侵入し、見た目には明らかな異常がない場合でも、サッシと壁の間、外壁の目地の隙間からの雨漏りが発生することがあります。

大規模修繕工事を行う際には、これらのシーリング材の点検と補修が一般的に行われます。

特に、シーリング材の打ち替え作業には足場が必要となることが多いため、他の外壁や高所作業と合わせて行うことが効率的です。

シーリング材を新しくすることにより、建物の外部からの水分や汚れの侵入を防ぎ、躯体や室内への影響を最小限に抑えます。

また、これにより建物の気密性が向上し、結果として断熱性の向上も期待できるため、エネルギー効率の改善にも繋がります。

マンション大規模修繕に取り組むためのポイント

マンション大規模修繕に取り組む際には、計画的に取り組むことが必要です。

大規模修繕は、マンションの寿命を延ばすとともに、資産価値を維持、または向上させる機会でもあるからです。

ここでは、マンションの大規模修繕に取り組むための主要なポイントを掘り下げていきます。

・予算に応じた修繕内容を計画する

マンション大規模修繕においては、予算策定の初期段階で、必要な修繕項目の優先度を設定し、利用可能な資金内で最大限の効果を得られるよう計画を立てることが重要です。

具体的には、建物の安全性に直接関わる項目や、劣化が進んでいる箇所を優先的に修繕し、見た目の美観よりも機能的な改善に重点を置くべきです。

また、将来的な修繕コストを抑えるために、耐久性やメンテナンスの容易さも考慮した材料選びが求められます。

予算の範囲内で最適な修繕計画を立てるには、専門家との相談や複数の業者から見積もりを取ることが効果的です。

・居住性を意識して資産価値の向上へ

マンションの大規模修繕は、単に建物を修理するだけではなく、居住性の向上と資産価値の増加を目指す機会でもあります。

修繕を通じて、断熱性の高い塗料での塗り替えなど、居住者の快適性や利便性を高める改修を行うことができます。

また、環境に優しい材料の使用や最新のエネルギー技術の導入は、長期的な運用コストの削減にも繋がり、マンションの魅力を高める要素となります。

居住性の高いマンションは、居住者からの満足度が高く、結果として資産価値の向上に貢献します。

・長期的な計画を

マンションの大規模修繕は、短期的な視点だけでなく、長期的な計画を立てることが必要です。

長期修繕計画を策定することで、将来にわたって建物が直面するであろう課題を予測し、計画的に対応することが可能になります。

この計画には、修繕が必要とされる項目、推定される修繕時期、予算の概算などが含まれなければなりません。

長期修繕計画をもとに資金計画も立てることで、修繕資金の積み立てや適切なタイミングでの修繕工事の実施がスムーズに行えるようになります。

また、定期的な建物診断を実施し、計画の見直しを行うことで、変化する建物の状態や新しい建築技術の進歩にも柔軟に対応することができます。

まとめ

本記事では、マンション大規模修繕の重要性とその具体的な内容について詳しく解説しました。

大規模修繕は、マンションの長期的な価値を維持し、居住者の安全と快適性を確保するために不可欠です。

修繕工事は、仮設工事から始まり、外壁塗装・鉄部塗装、防水工事、下地・タイル補修、シーリング工事といった一連の修繕作業が含まれます。

これらの工事を通じて、建物の耐久性を高め、美観を回復させるとともに、将来的な修繕コストを抑制することが可能になります。

マンション大規模修繕に取り組む際には、予算に応じた修繕内容の計画、居住性を意識した資産価値の向上、そして長期的な計画の策定が重要なポイントとなります。

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