マンションの外壁タイルに剥がれや浮きが発生していませんか？
一見、少しの劣化なら問題ないように思えますが、放置するとタイルが落下し、歩行者や住民に危険を及ぼす可能性があります。実際に、外壁タイルの落下事故は全国で発生しており、大きなトラブルに発展するケースも少なくありません。
また、タイルの剥がれを放置すると修繕費用が高額になることも。初期段階で適切に対処すれば数万円〜数十万円で済む修繕が、放置することで数百万円〜数千万円規模の大規模修繕へと発展する可能性があります。
このようなリスクを回避するためにも、外壁タイルの修繕が必要なタイミングや、適切な修繕方法を理解しておくことが重要です。
マンションの外壁タイルが剥がれる原因とは？
マンションの外壁タイルは、耐久性が高く美観を保つために採用されています。しかし、適切なメンテナンスを怠ると、タイルが浮いたり剥がれたりするリスクが高まります。特に、築年数が10年以上経過したマンションでは、タイルの劣化が進み、剥離や落下の危険性が増します。
劣化による剥がれや浮き
マンションの外壁タイルは、長年にわたり雨風や気温の変化にさらされることで、接着力が低下し、浮きや剥がれが発生します。特に、以下のような要因が劣化を早める原因となります。
①接着剤やモルタルの経年劣化
外壁タイルは、モルタルや接着剤によってコンクリート面に固定されています。しかし、築年数が経過すると、接着剤が劣化し、粘着力が弱まることでタイルが浮いてしまいます。
②気温変化による膨張・収縮
外壁タイルは、夏の暑さや冬の寒さによって膨張・収縮を繰り返します。この動きが蓄積されることで、接着部分に負荷がかかり、やがて剥がれや浮きが発生します。特に、昼夜の温度差が大きい地域では、この影響が顕著です。
③雨水の浸入によるダメージ
外壁にヒビ割れ（クラック）があると、そこから雨水が浸入し、内部のモルタルや接着剤を劣化させます。さらに、冬場に水分が凍結・膨張することで、タイルが押し出される「凍害」が発生することもあります。
劣化が進行すると、タイルの落下リスクが高まるため、定期的な点検と早めの補修が重要です。
施工不良によるトラブル
外壁タイルの剥がれや浮きは、経年劣化だけでなく、施工不良が原因で発生するケースもあります。新築時の施工が適切でないと、築年数が浅くてもタイルが剥がれるリスクが高まります。
以下のような施工不良が、外壁タイルの剥がれにつながる主な原因です。
①接着不足（モルタルの塗布量不足）
外壁タイルは、下地のコンクリートにモルタル（接着剤）を塗布して固定します。しかし、モルタルの量が不足していると、接着力が弱くなり、タイルが浮いたり剥がれたりしやすくなります。特に、モルタルを「点付け」施工（部分的にしか接着しない方法）した場合は、密着度が低くなり、劣化が早まる傾向があります。
②下地処理の不備
タイルを貼る前に、下地となるコンクリート面の清掃や凹凸の調整が不十分だと、接着剤が均等につかず、部分的に浮きが発生しやすくなります。また、コンクリートが十分に乾燥していない状態で施工すると、接着剤の効果が十分に発揮されず、剥がれの原因になります。
③目地の施工ミス
タイルの隙間（目地）が適切に施工されていないと、雨水が内部に浸入し、接着層を劣化させる原因になります。また、目地の材質が低品質だったり、ひび割れを放置したりすると、水の侵入が進み、タイルの剥がれを引き起こします。
施工不良による剥がれや浮きは、築5〜10年以内でも発生する可能性があります。新築時や修繕時には、信頼できる施工業者を選び、適切な施工が行われているか確認することが大切です。
地震や外的衝撃による影響
外壁タイルの剥がれや浮きは、経年劣化や施工不良だけでなく、地震や外的な衝撃によっても発生することがあります。特に、耐震対策が不十分な建物では、タイルの浮きや剥落が顕著に見られます。
①地震による揺れの影響
地震が発生すると、建物全体が揺れることで、外壁タイルにも強い負荷がかかります。特に、以下のようなケースでは、タイルの剥がれが起こりやすくなります。
柔軟性のない古いモルタル施工→地震の振動に対応できず、接着部分にひび割れが生じる
建物の構造的な揺れ→壁面にひび割れが発生し、タイルの固定力が低下する
繰り返しの揺れによる影響→震度の小さい地震でも、何度も揺れることで接着部分が徐々に劣化
実際に、大地震が発生した際には、多くの建物で外壁タイルが落下する被害が報告されています。
②強風や台風による衝撃
台風や強風の影響で、飛来物が外壁に当たると、タイルにひび割れや剥がれが発生することがあります。特に、高層マンションでは風の影響を受けやすく、タイルの劣化が加速することがあります。
また、強風によって外壁に水が吹き付けられることで、目地やヒビから水が侵入し、内部の接着層が劣化するリスクもあります。
③車や人による物理的衝撃
低層部分の外壁タイルは、駐車場の車の接触や、人のぶつかりによってダメージを受けることがあります。特に、エントランス周辺や歩道に面した部分は、人や物がぶつかりやすいため、タイルの破損が発生しやすいポイントです。
マンション外壁タイルの剥がれ・浮きを放置するとどうなる？
外壁タイルの剥がれや浮きが発生しても、「まだ大丈夫だろう」と放置してしまうケースは少なくありません。しかし、タイルの劣化を放置すると、建物全体に深刻な影響を及ぼす可能性があります。
例えば、剥がれたタイルが落下して通行人に怪我を負わせる事故につながることもありますし、補修のタイミングを逃すと、修繕費用が大幅に増加することもあります。また、外壁の劣化が進むとマンションの資産価値が下がり、売却や賃貸の際に不利になることも考えられます。
人身事故のリスク
外壁タイルの剥がれや浮きを放置すると、タイルが落下して通行人や住民に怪我を負わせるリスクがあります。特に人通りの多い場所や、マンションのエントランス付近では、タイル落下の事故が発生しやすいため、注意が必要です。
実際に過去には、タイル落下によって通行人が重傷を負う事故が発生したケースも報告されています。このような事故が発生すると、管理組合やオーナーには損害賠償責任が問われることがあり、多額の賠償金を支払わなければならない場合もあります。
外壁タイルの安全管理は、マンション管理組合やオーナーの責任です。建物の維持管理が不十分とみなされた場合、過失責任が問われるため、事故が起きてからでは遅いと言えます。
修繕費用が高額になる可能性
外壁タイルの剥がれや浮きを放置すると、初期段階で済んだはずの修繕が、大規模工事に発展し、高額な費用がかかる可能性があります。
①早めの補修なら数万円〜数十万円で済む
タイルの剥がれが初期の段階であれば、部分補修で対応できます。
- タイル1枚の補修：数千円〜数万円
- 部分的な補修工事：10万円〜50万円程度
このように、早めに対処すれば比較的低コストで修繕可能です。
②放置すると数百万円〜数千万円の大規模修繕に発展
タイルの浮きや剥がれを放置すると、下地のコンクリート部分まで劣化が進行し、部分補修では対応できなくなります。
- タイル全面張替え（マンション全体）：数百万円〜数千万円
- 足場を組む必要がある工事：100万円以上の追加コスト
特に、築20年以上のマンションでは、一度も修繕を行っていないと、タイルが広範囲で劣化しているケースが多く、全面改修が必要になることもあります。
③早期対応がコスト削減のカギ
タイルの浮きや剥がれを定期点検で早期発見し、適切に修繕することで、修繕費用を大幅に抑えることが可能です。また、助成金や補助金を活用できる場合もあるため、修繕計画を立てる際は、管理組合や専門業者と相談することが重要です。
建物全体の資産価値が低下
外壁タイルの剥がれや浮きを放置すると、マンション全体の資産価値が低下する可能性があります。外壁は建物の「顔」ともいえる部分であり、劣化が目立つとマンションの印象が悪くなり、売却価格や賃貸の人気にも影響を与えます。
①見た目の悪化で資産価値が下がる
外壁タイルの剥がれや浮きが放置されると、建物全体が老朽化している印象を与え、不動産としての魅力が低下します。特に、以下のような状態が見られると、購入希望者や賃貸希望者に悪い印象を与えます。
- タイルが一部剥がれ落ちている
- 外壁にヒビ割れや汚れが目立つ
- 修繕の形跡がなく、管理が行き届いていないと判断される
②売却価格や賃貸募集に影響する
外壁が劣化しているマンションは、売却時の査定価格が下がる可能性があります。
また、賃貸として貸し出す場合も、外観の印象が悪いために入居希望者が集まりにくくなることがあります。
特にファミリー向けのマンションでは、「安全性」や「管理の良さ」が重視されるため、外壁が劣化していると敬遠されやすいです。
③定期的な修繕が資産価値を守るポイント
マンションの資産価値を維持するためには、外壁の定期的な点検と適切な修繕が重要です。
- 築10〜15年ごとに外壁点検を実施し、劣化が進む前に補修する
- 管理組合で長期修繕計画を立て、適切なタイミングで修繕を行う
適切なメンテナンスを行うことで、マンション全体の価値を維持し、売却や賃貸時にも有利な条件で取引できるようになります。
マンション外壁タイル修繕の方法と流れ
外壁タイルの剥がれや浮きを放置すると、人身事故のリスクや修繕費用の増大、さらにはマンションの資産価値低下につながることをお伝えしました。では、具体的にどのように修繕を行えばよいのでしょうか？
外壁タイルの修繕には、劣化の程度や範囲に応じた適切な方法を選ぶことが重要です。また、修繕工事をスムーズに進めるためには、診断から工事完了までの流れを事前に把握しておくことも大切です。
劣化診断の重要性
外壁タイルの修繕を適切に行うためには、まず劣化の状態を正確に診断することが重要です。タイルの浮きや剥がれは、表面からは分かりにくいこともあり、専門的な診断を受けることで、補修の必要な箇所を的確に把握できます。
①劣化診断で分かること
外壁の劣化診断では、以下のようなポイントをチェックします。
- タイルの浮きや剥がれの有無（打診検査で確認）
- 目地のひび割れや防水劣化の状況
- 下地コンクリートのひび割れや強度低下
- 雨水の浸入による内部の損傷
特に、タイルの浮きは目に見えないことが多く、放置すると落下事故につながるリスクがあるため、定期的な診断が欠かせません。
②劣化診断の方法
外壁タイルの診断には、以下のような方法があります。
■打診調査
専用のハンマーでタイルを軽く叩き、浮きや剥がれがある場合の音の違いを確認する方法。最も一般的な診断方法で、多くの建物で採用されています。
■赤外線調査
赤外線カメラを使用し、タイルの内部温度の違いを測定して、浮きや剥離の範囲を特定する方法。目視では分からない部分の劣化を検出できるのがメリット。
■目視調査
専門家がひび割れや目地の劣化、タイルの変色などをチェックする基本的な調査方法。劣化の初期段階を発見するのに有効。
③劣化診断を定期的に行うメリット
- 初期段階で問題を発見し、修繕費用を抑えられる
- マンションの安全性を確保できる
- 資産価値の維持につながる
マンションでは、築10年を過ぎたら定期的な診断を実施し、早めに補修を行うことが推奨されています。放置すると、修繕が大規模化し、費用もかさんでしまうため、管理組合やオーナーは積極的に診断を依頼するようにしましょう。
修繕方法の種類と修繕費用の目安
外壁タイルの修繕には、劣化の程度や範囲に応じて適切な工法を選ぶことが重要です。タイルの剥がれが部分的なのか、それとも広範囲に及んでいるのかによって、修繕方法が異なります。
①部分補修（タイルの張り替え）
タイルが剥がれたり、浮いたりしている部分だけを補修する方法です。
- 剥がれたタイルを撤去し、新しいタイルを貼り直す
- 劣化が軽度な場合に適用される
- 費用が比較的安く、施工期間も短い
- 1㎡あたり1万円～3万円程度
②アンカーピンニング工法（浮きの固定）
タイルの浮きが広範囲に発生している場合に用いられる工法で、タイルを剥がさずに、内部から補強する方法です。
- タイルを撤去せずに、アンカーピン（特殊な金属製ピン）を打ち込んで固定
- 建物の美観を損なわずに補強できる
- 浮きが進行しているが、タイルの剥がれはまだ発生していない場合に有効
- 1㎡あたり5,000円～1万5,000円程度
③全面改修（タイルの張り替え・外壁補修）
外壁全体の劣化が進行している場合、タイルを全面的に張り替えたり、外壁そのものを補修したりする必要があることもあります。
- 劣化したタイルをすべて撤去し、新しいタイルを張り直す
- 建物全体の耐久性を向上させる
- 1㎡あたり5万円～10万円程度（全面改修の場合は数百万円～数千万円規
- 模になることも）
修繕工事の流れと期間
外壁タイルの修繕工事をスムーズに進めるためには、工事の流れと期間を事前に把握しておくことが重要です。特にマンションの場合、住民への影響を考慮したスケジュール調整も必要になります。
①事前調査・劣化診断（1週間〜1ヶ月）
まず、建物の外壁の状態を専門業者が診断し、劣化の程度を確認します。
- 打診調査や赤外線調査によるタイルの浮き・剥がれの確認
- 目視調査による目地や下地の劣化チェック
- 修繕が必要な範囲の特定と施工方法の選定
②見積もり・施工業者の選定（2週間〜1ヶ月）
劣化診断の結果をもとに、施工業者から見積もりを取り、工事内容を決定します。
- 複数の業者に見積もりを依頼し、適正価格かどうか比較
- 修繕工法や工期について業者と協議
- 管理組合の承認を得る（分譲マンションの場合）
- 安すぎる見積もりには注意（施工の質が低い可能性がある）
- 保証期間やアフターサービスの有無を確認
③足場設置・安全対策（1〜2週間）
タイル修繕工事には高所作業が伴うため、足場や安全設備の設置が必要です。
- 作業用の足場や防護ネットの設置（落下事故を防ぐため）
- 住民向けの工事説明会や注意喚起
- 作業の騒音や粉じんへの配慮が必要
④修繕工事（2週間〜3ヶ月）
実際の修繕工事を行います。工法によって工期は異なりますが、部分補修なら2週間程度、全面改修なら2〜3ヶ月かかることもあります。
⑤工事完了・足場撤去（1〜2週間）
すべての修繕作業が完了したら、最終確認を行い、足場を撤去します。
外壁タイル修繕の費用コストを抑えるコツ
外壁タイルの剥がれや浮きを修繕する際、「どのくらいの費用がかかるのか？」という点が気になる方は多いでしょう。
修繕費用は、修繕の範囲・工法・建物の規模によって大きく異なります。外壁タイルの修繕は、適切な方法を選び、計画的に進めることでコストを抑えることが可能です。
修繕費を抑えるポイント
修繕費用を少しでも削減するために、以下のポイントを意識しましょう。
①劣化が軽いうちに早めに修繕する
外壁タイルの浮きや剥がれが見つかったら、できるだけ早めに補修することが重要です。
②助成金・補助金を活用する
マンションの修繕工事では、自治体の助成金や補助金を活用できるケースがあります。
③複数の業者に見積もりを依頼する
修繕工事の費用は、施工業者によって大きく異なることがあります。そのため、必ず複数の業者に見積もりを依頼し、適正価格を確認することが大切です。
④長期修繕計画を立てる
マンションの管理組合では、長期修繕計画を作成し、計画的に資金を積み立てておくことで、急な高額修繕を回避できます。
施工業者の選び方
外壁タイル修繕を成功させるためには、信頼できる施工業者を選ぶことが最も重要です。
業者選びを間違えると、手抜き工事や追加費用の発生などのトラブルに巻き込まれる可能性があります。
①過去の施工実績を確認する
施工実績が豊富な業者ほど、多様な修繕事例を経験しており、適切な対応ができる可能性が高いからです。
- マンションの外壁タイル修繕の実績があるか
- 過去の施工事例を写真付きで公開しているか
- 修繕後の保証やアフターサービスが充実しているか
②見積もりの内訳が明確かどうか
見積もりが不透明な業者は、工事後に追加費用を請求してくる可能性があります。
- 工事内容ごとの詳細な費用内訳が記載されているか
- 「一式」とまとめられている項目が多すぎないか（詳細が不明瞭な場合は要注意）
- 保証期間やメンテナンスの費用が含まれているか
③アフターサービスや保証があるか
施工後に万が一不具合が発生した際、保証がある業者なら追加費用なしで対応してもらえることが多いためです。
- 「工事保証」は何年あるか？（通常3〜10年）
- 施工後の定期点検サービスがあるか？
- 保証内容が書面で明記されているか？
④地元での評判・口コミをチェックする
実際に施工を依頼した人の口コミを確認することで、業者の信頼性を判断できるからです。
- Googleマップや口コミサイトでの評価を確認
- 施工したマンションの管理組合やオーナーに直接話を聞く
まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら
本記事では、マンションの外壁タイル修繕の重要性や具体的な対策について詳しく解説しました。
マンションの安全性と資産価値を守るためには、定期的な点検と適切な修繕計画の実施が不可欠です。外壁に気になる劣化が見られたら、まずは専門業者に診断を依頼し、最適な修繕方法を検討しましょう！
マンションの大規模修繕工事のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。
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