【川崎市】マンションの大規模修繕で行う外壁工事｜費用相場と内訳を完全解説を徹底解説

マンションの外壁にひび割れやタイルの浮きが目立ってきて、「そろそろ大規模修繕の時期かな？」と不安に感じていませんか？特に外壁工事は、建物の美観や安全性に直結する重要な工事でありながら、「費用がいくらかかるのか」「相場がわからない」とお悩みの管理組合の理事や管理会社の方も多いはずです。

実際、大規模修繕工事の中でも外壁部分は費用の大きな割合を占めており、相場や費用内訳をしっかり把握しておかないと、無駄な支出や予算オーバーの原因になってしまいます。さらに、業者によって見積内容や単価の設定も異なるため、慎重な比較検討が欠かせません。

本記事では、最新データをもとに、マンションの大規模修繕における外壁工事の費用相場や内訳を詳しく解説します。費用を抑えるためのポイントや信頼できる業者の選び方など、実務に役立つ情報をわかりやすくまとめました。

 

※マンションの大規模修繕で行う外壁工事の内容について、詳しく知りたい方は『【川崎市】マンションの大規模修繕で行う外壁工事とは？内容と劣化症状を徹底解説』をご覧ください。

 

大規模修繕における外壁工事とは？

マンションの大規模修繕工事において、外壁工事は最も目立ちやすく、住民からの関心も高い工事項目のひとつです。外壁は日々の紫外線や風雨にさらされているため、経年とともにひび割れや塗装の剥がれ、タイルの浮きなどが発生します。これらを放置すれば、美観を損なうだけでなく、建物内部への水の浸入や劣化を招き、建物全体の寿命を縮めてしまうリスクもあるのです。

そこで必要になるのが、外壁の定期的な点検と修繕工事です。外壁工事は、塗装やタイル補修、防水処理など多岐にわたる作業を含み、足場の設置なども含めれば、全体の修繕費の中でも大きな割合を占めます。本章では、まず外壁工事の目的や主な工事項目、そして長期修繕計画との関係性について詳しく解説していきます。

 

外壁工事の目的と範囲

マンションの外壁工事は、単に建物の見た目をきれいにするためだけのものではありません。最大の目的は「建物の保護」と「安全性の確保」にあります。

まず、外壁は建物の最前線で雨風や紫外線から内部構造を守っています。しかし、時間が経つにつれて塗膜が劣化し、防水機能が失われると、壁面にひび割れや浮きが生じやすくなります。これが進行すると雨水が内部に浸入し、鉄筋の腐食やコンクリートの剥離といった重大な構造劣化へとつながるのです。

また、安全面からも外壁の維持管理は欠かせません。タイルの浮きや剥がれは、最悪の場合、落下事故を引き起こす危険性もあります。これを防ぐために、打診調査（壁面を叩いて浮き具合を調べる調査）などで劣化箇所を把握し、適切に補修する必要があります。

さらに、美観の維持という観点も大切です。外壁の見た目は、マンションの資産価値や入居希望者の印象にも大きく影響します。定期的な修繕によって、清潔感と安心感のある外観を保つことができます。

このように、外壁工事の範囲は塗装の塗り直しやタイル補修だけでなく、目地のシーリング打ち替え、防水処理など建物全体の劣化を防ぐ多角的な作業を含んでいます。これらは「見えない部分」だからこそ、しっかりと点検・施工することが求められます。

 

外壁工事に含まれる主な工事項目

外壁工事と一言で言っても、その中には複数の専門的な作業が含まれています。ここでは、マンションの大規模修繕において一般的に行われる外壁関連の主な工事項目について詳しく見ていきましょう。

まず外壁工事の前提として、「足場の設置」が必要です。高所での作業を安全かつ効率的に進めるために不可欠で、外壁全体に足場を設けることで塗装や補修が可能になります。この足場費用は、外壁工事のコストの中でも大きな割合を占めます。

次に「外壁塗装」です。塗装は防水性と美観を維持するために必要で、外壁材の種類や既存の塗膜の状態に応じて適切な塗料を選定します。近年は耐久性の高いフッ素系や無機塗料なども多く使われるようになっています。

「タイル補修」も重要な工項目です。マンションの多くはタイル貼りの外壁を採用しており、経年劣化によりタイルが浮いたり剥がれたりすることがあります。補修では、浮いたタイルの貼り替えや注入による固定などが行われます。

さらに「シーリング工事」も欠かせません。外壁の継ぎ目やサッシ周りなどに施されたシーリング材（防水ゴムのような素材）は、劣化するとひび割れや隙間が生じ、水の浸入原因になります。これを打ち替えることで、防水性を回復させます。

加えて、屋上やバルコニーの「防水工事」と併せて行うこともあります。外壁と一体的に防水層を補修することで、建物全体の耐久性が高まります。

これらの作業を適切に組み合わせることで、外壁の機能と美しさを長期的に維持することが可能になります。

 

長期修繕計画との関係性

外壁工事は、単独で行うのではなく「長期修繕計画」の一部として計画的に実施することが基本です。長期修繕計画とは、マンションの耐用年数にわたって建物や設備の維持管理に必要な工事内容とその時期、予算をあらかじめ設定した計画書のことです。

この計画に基づいて外壁工事を行うことで、建物全体の劣化を予防し、トラブルを未然に防ぐことができます。たとえば、タイルの落下や雨漏りなどの事故が発生してから対応する「事後対応」では、緊急工事となり費用も割高になる傾向があります。対して、定期的に外壁の点検と修繕を行えば、無駄な出費を抑え、資産価値を守ることができるのです。

また、長期修繕計画では、足場を設置するタイミングを他の高所作業（屋上防水、雨樋補修、外構工事など）と合わせることで、工事費を効率よく抑える工夫も可能です。この「工事の同時施工」は、費用削減の観点から非常に重要です。

さらに、長期修繕計画に基づいた積立金の運用によって、急な修繕費の捻出で住民に負担を強いるリスクも軽減されます。つまり、外壁工事の実施時期や内容は、あくまでも長期的な視点から「いつ・何を・どのように行うか」を総合的に判断する必要があるのです。

このように、外壁工事は長期修繕計画と密接に関係しており、計画的かつ予算に即した進行が、結果的に建物の安全性・経済性の両立につながります。

 

外壁工事の費用相場を徹底解説

外壁工事を計画するうえで、もっとも気になるのが「一体いくらかかるのか」という費用の問題です。特に大規模修繕の場合は、外壁工事が総工費の3〜5割を占めることもあるため、正確な相場を知っておくことは非常に重要です。

しかし、実際には「㎡単価でどのくらい？」「マンションの規模によってどの程度違う？」「見積の内訳はどう見るのが正しい？」といった疑問を持つ方が多く、費用の全体像がつかみにくいのが現実です。

この章では、外壁工事の相場を㎡単価・総工費・内訳の3つの視点から詳しくご紹介します。これにより、自身のマンションの規模や築年数に応じた費用感を掴み、予算計画に活かすことができます。

 

㎡あたり単価の相場（築年数別）

外壁工事の費用を把握する際、まず基準となるのが「㎡あたり単価」です。この単価は建物の劣化具合や工法、使用する材料によって変動しますが、一般的な目安を築年数別に見ていくことで、ある程度の相場感をつかむことができます。

例えば、築10〜15年程度の比較的新しいマンションでは、外壁の劣化が軽微であるため、主に洗浄や部分的な補修、再塗装で済むケースが多く、㎡単価は4,000円〜7,000円前後が相場です。

一方で、築20年を超えるマンションになると、ひび割れ補修やタイルの全面打診、シーリング材の全面打ち替えが必要になる場合があり、㎡単価は6,000円〜10,000円程度まで上昇します。

さらに、築30年以上経過している建物や、過去に十分な修繕が行われていない物件では、タイルの全面貼り替えや下地補修、防水層の再施工が必要になるため、㎡単価は10,000円〜13,000円以上になることも珍しくありません。

このように、外壁工事の費用は単純に面積だけでなく、「築年数＝劣化度」に応じて大きく変動します。正確な費用を把握するためには、まず現地調査と劣化診断をしっかり行い、工事内容を見極めることが欠かせません。

 

総工事費の目安（マンション規模別）

外壁工事の費用を考えるうえで、もうひとつ重要な視点が「マンションの規模」です。戸数や建物の高さ、形状によって、必要な工事の範囲や工程が大きく変わるため、総工事費にも大きな差が出ます。

たとえば、30戸規模の小規模マンションで、外壁の劣化が軽度である場合、総工事費は1,000万〜1,500万円前後が目安となります。このケースでは、足場設置や部分補修が中心となり、比較的コンパクトにまとまる傾向があります。

次に、50〜60戸規模の中規模マンションになると、建物の階数が上がり、外壁面積も増えるため、総工事費は2,000万〜3,000万円程度に上昇します。特にタイル張りや外観の意匠性が高いマンションでは、補修・塗装の範囲も広がりやすくなります。

さらに、100戸以上の大規模マンションでは、複数棟構成や複雑な形状の建物が多いため、外壁工事の範囲も拡大し、総費用は4,000万円〜6,000万円以上になることもあります。この場合、工事の工程管理や居住者対応もより高度な対応が必要となり、管理費や諸経費も比例して増加します。

なお、これらの費用には足場設置費、塗装・補修費、諸経費（仮設トイレや資材置き場の設営、工事監理費など）も含まれています。実際の費用は建物の状態や業者の見積によって変わるため、複数社から見積を取り、平均値を把握することが重要です。

 

費用内訳（足場・塗装・防水・諸経費）

外壁工事の費用を正しく理解するには、全体を構成する内訳項目を把握することが欠かせません。ここでは、主に発生する4つの費用要素—足場、塗装、防水、諸経費—について解説します。

まず最も大きな割合を占めるのが「足場設置費」です。安全かつ効率的に工事を行うために、建物全体を囲う仮設足場が必要となります。足場費用は外壁の㎡数や形状に応じて決まり、全体費用の20〜30％を占めるのが一般的です。高層階がある場合や、敷地が狭い場合は特に高くなります。

次に「塗装工事費」は、外壁の美観と防水機能の回復を目的としたもので、使用する塗料の種類によって単価が大きく異なります。一般的なウレタン塗料から、高耐久のフッ素系、無機塗料などを選べば、耐用年数も異なります。塗装は㎡単価で2,000円〜5,000円程度が目安です。

「防水工事費」には、バルコニーや庇、外壁の隙間部分に行うシーリング（目地）補修、外壁と接する部分の防水処理が含まれます。シーリング材の打ち替えは数年単位で劣化するため、再施工が必要です。工事費用のうち10〜15％程度が防水関連に使われる傾向があります。

最後に「諸経費」には、仮設トイレの設置、資材搬入用のスペース確保、施工管理者の人件費、書類作成費などが含まれます。これらは直接工事とは関係しないものの、安全・円滑な工事遂行に不可欠な項目であり、全体の5〜10％を占めるのが一般的です。

このように、外壁工事の費用は細かい内訳で構成されており、各項目の妥当性を理解しておくことで、見積もりのチェックや無駄なコストの削減にもつながります。

 

外壁工事の見積書の読み方と注意点

大規模修繕において、外壁工事の見積書は金額だけを見て判断するにはあまりにも情報が多く、注意すべきポイントが多く含まれています。実際には「安いと思ったら重要な項目が省かれていた」「単価は安いが数量が多く、結果的に割高だった」といったケースも珍しくありません。

そのため、見積書の構成や内訳項目を理解し、「適正な費用かどうか」「必要な工事がすべて盛り込まれているか」「比較対象が正しくできるか」を見極める力が求められます。特に管理組合の理事など、専門知識を持たない立場の方にとっては、こうした判断が難しく、業者任せになってしまいがちです。

この章では、外壁工事の見積書で見落としがちな注意点や、複数社を比較する際のチェックポイント、契約前に確認しておきたい重要事項について、実務的な視点で解説していきます。

 

よくある見積ミス・省略項目

外壁工事の見積書には、多くの専門用語と数値が並び、一見すると詳細で丁寧に見えるかもしれません。しかし、実は「重要な項目が省かれている」「記載が曖昧で判断できない」といった、いわば“見積の落とし穴”が潜んでいることも珍しくありません。

特によく見られるのが、「足場設置の範囲と内容が曖昧な記載」です。一部の業者では、足場の範囲を限定的に記載しておき、後から「この範囲は別途追加費用」と請求されるケースもあります。また、足元の養生（地面の保護）や防音対策など、住民対応に関わる項目が含まれていない場合もあります。

次に見落としがちなのが、「下地補修の範囲と数量の省略」です。外壁のひび割れやタイルの浮き補修は建物ごとに差があるため、本来は事前の調査に基づいて数量を記載すべきですが、「一式」と表記されている場合は、実際にどれだけ補修するのかが不明確です。後から大幅に増額されるリスクがあります。

また、「シーリング工事の部位ごとの明記がない」点にも注意が必要です。サッシまわりや目地など、施工箇所が多岐にわたるため、部位ごとに記載されていないと、範囲が限定される可能性があります。

さらに、「仮設トイレ、資材置き場、清掃費」などの諸経費が別途請求対象になっていないかも確認すべきです。これらが見積に含まれていないと、追加費用が発生し、最終的な総額が大きくずれてしまいます。

見積書は、ただ金額を見るのではなく、「記載されていない項目がないか」「項目ごとに数量と単価が明記されているか」を丁寧に確認することで、予期せぬ出費を防ぐことができます。

 

複数社比較のポイント

外壁工事の見積を取得する際は、1社の内容だけで判断するのではなく、必ず複数社の見積を比較することが基本です。しかし、単に「金額の安い業者を選ぶ」という視点では、本当に必要な工事が省略されていたり、後から追加費用が発生したりする可能性があります。

まず比較すべきは、「単価と数量の整合性」です。同じ工事項目でも、業者によって㎡単価が違うことがあります。ここで注意すべきは、単価が安い業者が必ずしもコストパフォーマンスが良いわけではないという点です。安く見せかけるために数量を多めに見積もっている場合や、逆に後から「追加工事」として請求されるケースもあるからです。

次に、「使用材料や工法の違い」にも注目しましょう。同じ“外壁塗装”でも、使用する塗料（ウレタン、シリコン、フッ素など）や、下地処理の内容、施工手順によって耐久性や仕上がりに大きな差が出ます。仕様書や提案資料が具体的で、選択肢を提示している業者の方が信頼性が高いと言えます。

また、「保証内容とアフターフォロー」も大切な比較ポイントです。施工後に不具合が発生した際の対応や、保証期間の長さ、定期点検の有無などを確認することで、安心して工事を任せることができます。

さらに、「過去の実績や評判」も業者選定の重要な判断材料です。施工実績が豊富で、同規模・同種のマンションに対応しているか、住民対応の丁寧さ、工期の正確さなどを、口コミや実例でチェックするとよいでしょう。

このように、単に価格だけでなく、「工事内容の妥当性」「品質」「保証体制」の3つの観点から見積書を比較することが、後悔のない業者選びにつながります。

 

契約前に確認すべき条項

外壁工事の見積もり内容に納得し、業者を選定した後は、いよいよ契約へと進みます。しかし、契約書の内容を十分に確認しないまま署名してしまうと、後々トラブルになるリスクがあります。ここでは、契約前に必ずチェックしておきたい主要な条項を解説します。

まず確認すべきは、「工期とその延長条件」です。契約書には、工事の開始日と完了日が明記されているかを確認し、万が一の天候不良や追加工事が発生した場合の対応も条項に含まれているかをチェックしましょう。曖昧な表現になっていると、延長による追加費用やトラブルの原因になります。

次に重要なのが、「追加工事に関する扱い」です。工事中に想定外の劣化が見つかることは少なくありません。その際、どのような条件で追加費用が発生するのか、事前にどの程度の確認・合意が必要なのかを契約書に明示しておくことで、不当な請求を避けることができます。

また、「保証内容と期間」も明確にしておくべきポイントです。外壁塗装や防水工事など、各工事項目ごとに保証期間が異なるため、項目ごとに保証年数や保証内容（例：ひび割れの補修、塗膜の剥がれ等）を記載してもらいましょう。

さらに、「瑕疵担保責任の範囲」や「契約解除条件」についても記載があるかを確認することが大切です。万が一、施工に不備があった場合の補償対応や、トラブルが発生した際の契約解消の方法が明文化されていると安心です。

最後に、契約書の内容を専門家や第三者（マンション修繕コンサルタントなど）に確認してもらうことも、リスクヘッジの一つです。特に高額な工事では、管理組合内だけで判断せず、外部の専門家の目を通すことで契約内容の妥当性を確認できます。

このように、契約前の条項確認は工事を円滑に進めるための基本です。「信頼して任せたのに、後からトラブルが…」という事態を避けるためにも、慎重に進めましょう。

 

費用を抑えるポイント・資金計画の実践方法

外壁工事はマンションの大規模修繕の中でも特に費用がかさむ部分ですが、ポイントを押さえて計画を立てれば、無理のない予算で実施することも十分可能です。適切な情報収集と事前の備えによって、品質を維持しつつも費用を最小限に抑える工夫ができます。

この章では、「補助金や融資制度の活用」「積立金と支払い方法の工夫」「工期や工程の効率化」など、費用対策の具体的な手法をご紹介します。管理組合の財政に配慮しながらも、将来のトラブルを回避するための現実的な資金計画の立て方を学んでいきましょう。

 

補助金・融資制度の活用法

外壁工事を含む大規模修繕の費用を軽減するために、国や自治体が提供する「補助金」や「融資制度」を活用するのは、非常に効果的な手段です。制度を上手に利用すれば、住民の負担を減らし、資金不足による工事の先送りを避けることができます。

まず注目したいのが、「地方自治体の住宅リフォーム補助金」です。多くの自治体では、マンションの共用部分に対する修繕や、省エネ・耐震性能の向上を目的とした外壁工事に対して、一定額の補助を行っています。補助率は工事費の10～20％が目安となり、上限金額が設けられていることが一般的です。制度の有無や条件は自治体によって異なるため、早めに自治体の公式サイトで確認しましょう。

次に、「マンション管理組合向け融資制度」も活用価値が高い制度です。たとえば、住宅金融支援機構や一部の銀行では、管理組合を対象とした低金利融資を提供しています。このような融資を活用することで、一時的に修繕積立金が不足していても、計画的に返済しながら必要な工事を実施できます。

また、省エネ改修を同時に行う場合には、「エコリフォーム支援制度」なども対象になる可能性があります。LED照明の導入や断熱性能の向上など、環境対策と組み合わせることで補助金の幅が広がるケースもあります。

重要なのは、これらの制度には「事前申請」が原則であり、工事契約や着工後に申請しても対象外となる点です。そのため、見積を取得する段階から補助制度を視野に入れ、業者やコンサルタントと連携しながら手続きを進めることが成功の鍵となります。

補助金や融資を活用すれば、資金的な不安を軽減しながら、建物の資産価値を保つための外壁工事を無理なく実現することが可能です。

 

積立金・分割支払いの組み立て方

大規模修繕に備えて多くのマンションでは「修繕積立金」を毎月徴収していますが、いざ外壁工事の実施段階になると、「積立金が足りない」「一時金の徴収が必要」といった問題が浮上することも少なくありません。計画的な資金準備と柔軟な支払い方法の設計が、住民の負担を軽減するために重要です。

まず、積立金の目安としては、「1㎡あたり月額200〜250円」が一般的とされています。これは長期修繕計画に基づいて算出された目安であり、築年数が経過するほど工事の規模や費用も増加するため、早期から適正な金額を積み立てることが理想です。

しかし現実には、過去の修繕で積立金が不足していたり、物価上昇により想定よりも費用が高くなったりと、資金が追いつかないケースもあります。こうした場合には、「分割支払い」や「借入れによる資金調達」を組み合わせて対応するのが現実的です。

最近では、多くの施工業者が「分割払いやリース方式」にも柔軟に対応しています。たとえば、工事完了後に数年かけて支払う契約形態や、施工費の一部を一時金で賄い、残りを管理組合が計画的に返済していく仕組みなどがあります。これにより、急な一括徴収を避けることが可能になります。

また、住宅金融支援機構などの低金利融資を活用することで、返済負担を抑えながら必要な工事を行うこともできます。この場合も、事前の返済シミュレーションや、将来的な修繕スケジュールとの整合性を取ることが大切です。

積立金と分割支払いをバランスよく活用し、住民への説明責任を果たしながら透明性のある資金計画を立てることが、マンション全体の信頼と合意形成につながります。

 

工期短縮と工程効率化の工夫

外壁工事は住民にとって、騒音や視界の遮り、バルコニーの使用制限など、生活への影響が避けられません。そのため、できるだけ「短期間で、効率よく」工事を終えることが求められます。ここでは、工期を短縮し、工程を効率化するための具体的な工夫を紹介します。

まず最も効果的なのが、「工程の同時進行」です。たとえば、足場を設置したタイミングで、外壁塗装・タイル補修・シーリング交換・防水工事などを同時に進めることで、各工程ごとの足場設置や解体の無駄を省くことができます。また、外構や屋上の改修なども並行して行えば、複数の工事を一度で完了でき、全体の工期が短縮されます。

次に、「天候管理の徹底」も重要です。特に外壁塗装やシーリング工事は、雨天や低温下では施工できないことがあるため、梅雨や台風シーズンを避けた時期に工事を行うことで、中断や再施工のリスクを減らせます。近年では、天候予測を活用した工程管理ツールを導入している業者も増えており、効率的なスケジュール調整が可能です。

また、資材調達や施工体制の準備を早期に整えることで、「手待ち時間」の発生を防ぐこともできます。工事開始後に資材の納品待ちや職人の調整が生じると、予定よりも工期が延びてしまうことがあります。事前に詳細な工程表を作成し、関係者間で共有することで、作業の無駄を削減できます。

さらに、「住民への情報共有」もスムーズな進行には欠かせません。工事の段取りやスケジュールを定期的に掲示・配布することで、住民の理解と協力を得やすくなり、予期せぬトラブルによる中断も避けられます。

このような工夫を取り入れることで、無理のないスケジュールで、かつ効率的な外壁工事が実現できます。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら

本記事では、マンションの大規模修繕における外壁工事について、目的や工事項目から始まり、費用相場、見積の見方、資金計画、業者選びまでを詳しくお伝えしました。

外壁工事は建物の美観と安全性を保ち、資産価値を維持するために欠かせない工事です。しかし、費用が高額になりがちなだけに、相場を知り、見積書を正しく読み解き、信頼できる業者を選定することが何より重要です。また、補助金や融資制度の活用、積立金の見直し、工程の効率化などを通じて、コストを抑える工夫も可能です。

管理組合としては、管理会社や専門家と協力しながら、住民への説明責任を果たしつつ、無理のない計画と確実な施工を実現することが求められます。

まずは、現在の建物の状態を正しく把握し、複数の業者から見積を取得することから始めてみましょう。

マンションの大規模修繕工事のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

まずは、『大規模修繕・マンション修繕&防水工事専門店ショールーム』にお気軽にお越しください。