マンション大規模修繕の㎡単価・平米単価はどれくらい？国交省データから見る費用相場を徹底解説

マンションの大規模修繕を検討しているものの、「結局どのくらいの費用がかかるのか」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。

特に、見積書や資料に書かれている「㎡単価（平米単価）」という言葉を目にしても、それが具体的にどのような意味を持ち、どのくらいの費用相場なのかが分からず、戸惑うケースは少なくありません。

大規模修繕の費用は、建物の規模や築年数、工事内容などによって大きく変動します。しかし、国土交通省が実施した調査結果や施工事例をもとに㎡単価・平米単価を把握すれば、自分のマンションに必要なおおよその総額をシミュレーションすることが可能です。

本記事では、マンション大規模修繕における㎡単価・平米単価の基本的な意味から、国土交通省の調査で明らかになった相場感、そして実際にシミュレーションする方法まで、分かりやすく解説します。さらに、単価だけにとらわれないための注意点も紹介しますので、これから修繕計画を立てる管理組合の方や理事の方に役立つ内容となっています。

 

※マンション大規模修繕の費用相場について、国土交通省の調査をもとに解説している『【川崎市】マンション大規模修繕の費用相場とは？国土交通省の調査で徹底解説』をご覧ください。

 

マンション大規模修繕における㎡単価とは？

大規模修繕の見積もりや説明資料を見ると、多くの場合「㎡単価」や「平米単価」という言葉が出てきます。これは、建物全体の修繕工事費を延床面積（マンション全体の床面積の合計）で割ったもので、修繕費用を面積あたりで換算した指標です。

例えば、工事総額が2億円で延床面積が2,000㎡の場合、㎡単価は1㎡あたり1万円となります。つまり、㎡単価を把握することで、自分のマンションがおおよそどのくらいの費用相場に位置しているのかを判断しやすくなるのです。

ここで注意したいのが「坪単価」との違いです。坪単価とは、1坪（約3.3㎡）あたりの費用を表すもので、㎡単価を3.3倍すれば坪単価に換算できます。業者によっては「㎡単価」で提示するケースと「坪単価」で提示するケースがあり、数値だけを比較すると誤解を招くこともあります。そのため、必ず単位を確認し、同じ基準で比較することが大切です。

また、㎡単価はあくまで「平均値」であり、工事項目ごとの内訳や仮設工事費、設計監理費などは含めていないケースもあります。そのため、「㎡単価だけで費用全体を判断するのは危険」である点も覚えておきましょう。

 

国土交通省の調査から見る㎡単価の費用相場

マンション大規模修繕の費用相場を把握する上で、もっとも信頼できるデータのひとつが国土交通省の調査です。国交省では、全国の分譲マンションを対象に修繕工事の実態調査を行っており、その結果から㎡単価・平米単価の目安を知ることができます。

令和3年度の調査によると、修繕工事の㎡単価は おおよそ1㎡あたり10,000円～15,000円（1.0～1.5万円） の範囲に収まるケースがもっとも多いとされています。つまり、延床面積が2,000㎡のマンションであれば、2億円前後がひとつの目安となる計算です。

ただし、この数字はあくまで「平均的な分布」を示すものであり、必ずしもすべてのマンションに当てはまるわけではありません。実際の施工では、6,000円／㎡程度の比較的安いケースもあれば、15,000円／㎡を超える高額な工事になる場合もあります。

また、初回の大規模修繕（築12～15年目ごろ）と、2回目・3回目以降の修繕では単価が変わる傾向があります。初回工事では主に外壁塗装や屋上防水といった表面的な補修が中心ですが、2回目以降はタイル張り替えや鉄部の大規模補修などが必要になり、単価が上昇しやすいのです。

このように、㎡単価の相場を理解することで「自分のマンションの費用感が相場より高いのか安いのか」を判断することができ、修繕積立金の不足リスクや見積もりの妥当性を検討する際にも役立ちます。

 

㎡単価に影響する主な要因

マンションの大規模修繕では、同じ「㎡単価」という指標であっても、建物ごとに数値が大きく変わることがあります。その理由は、築年数や建物の規模、工事の内容や立地条件など、さまざまな要因が関係しているからです。これらを理解しておくと、見積書を比較するときに「なぜこのマンションは単価が高いのか、あるいは低いのか」といった判断がしやすくなります。

 

築年数と劣化状況

マンションの築年数は、㎡単価に大きく影響を与える要素のひとつです。築10年から15年ほどの初回の大規模修繕では、外壁塗装や屋上防水といった比較的表面的な工事が中心になるため、㎡単価は相場の中でも低めに収まりやすい傾向があります。

しかし、築30年を超えると状況は変わります。長年の風雨や紫外線の影響で外壁タイルの浮きや剥落、鉄部の腐食、シーリングの劣化が進行し、補修の範囲が広がります。結果として、施工に必要な手間や資材の量が増えるため、㎡単価も高くなりがちです。

また、劣化が進んでいる場合には、単純な補修では済まず、部材の交換や大規模な改修工事が必要になるケースもあります。このような場合は、㎡単価が相場を大きく上回る可能性もあるため、築年数と劣化の程度をしっかり把握しておくことが重要です。

 

建物の規模・戸数

マンションの規模や戸数も、㎡単価に大きな影響を与えます。大規模修繕では必ず「共通仮設費」と呼ばれる、足場の設置や仮囲い、工事用の電気・水道設備などにかかる費用が発生します。これらはマンションの大きさに関係なく一定の割合で必要となるため、戸数が少ない小規模マンションほど一戸あたりの負担や㎡単価が割高になりやすいのです。

例えば、20戸規模の小さなマンションであれば、同じ足場を組むにしても費用を分担できる世帯が少ないため、㎡単価は高く算出される傾向があります。一方で、100戸を超えるような大規模マンションでは、共通仮設費を多くの住戸で分担できるため、㎡単価は比較的抑えられます。

つまり、修繕費の総額を比較する際には「建物の規模や戸数を考慮したうえでの㎡単価」で見ることが大切です。戸数別の相場については、関連記事でより詳しく解説しているので、あわせて確認すると理解が深まるでしょう。

 

工事内容・仕様の違い

同じ「大規模修繕工事」といっても、どのような工事を行うかによって㎡単価は大きく変わります。

たとえば外壁塗装ひとつをとっても、使用する塗料の種類によって費用は大きく異なります。シリコン系塗料を使った場合と、フッ素系塗料を使った場合では、耐久性が異なる分だけ単価も大きく開くのです。

また、防水工事でも仕様の選択が㎡単価に直結します。ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水など工法の違いにより、工期や材料費が変動するため、結果的に修繕費用全体に差が生まれます。

さらに、外壁タイルの補修範囲や工法の違いも無視できません。部分的な張り替えで済むのか、広範囲の張り替えや全面打診調査が必要なのかによって、㎡単価は大きく上振れします。

このように、同じ㎡単価といっても、実際には「どの工事を、どの仕様で行うのか」によって費用が変動します。見積書を確認する際には、単価の数字だけで判断するのではなく、工事内容と仕様を必ず照らし合わせて検討することが大切です。

 

立地・工事条件

マンションが建っている場所や周辺環境も、㎡単価に影響を与える重要な要因です。都市部に位置するマンションでは、人件費や資材の運搬コストが地方に比べて高くなる傾向があります。また、工事車両を停めるスペースが限られていたり、資材置き場が確保しづらかったりする場合、追加の費用が発生することも少なくありません。

さらに、隣接する建物との距離が狭い場合には、足場の設置に特殊な工法を用いる必要があり、その分コストが上がることがあります。逆に、郊外や土地に余裕のある環境であれば、足場や仮設工事の手間が少なく、㎡単価を抑えやすくなる傾向があります。

また、工事を行う季節や気候条件も無視できません。梅雨や台風シーズンに重なると工期が延び、結果的に人件費や管理費が増えるケースもあります。立地や周辺環境を含めた工事条件が、最終的な㎡単価に反映されるという点は覚えておくべきでしょう。

 

㎡単価を活用した修繕費用シミュレーション

大規模修繕の費用相場をより具体的にイメージするためには、㎡単価を使ってシミュレーションするのが有効です。実際の延床面積に㎡単価を掛け合わせるだけで、総額のおおよその目安が分かります。

たとえば、延床面積が800㎡の20戸規模のマンションで、㎡単価を12,000円とした場合、総額は「800㎡ × 12,000円 ＝ 約9,600万円」となります。同じ条件でも㎡単価が10,000円なら約8,000万円、15,000円なら約1億2,000万円となり、単価の違いが総額に大きく影響することがわかります。

次に、延床面積が1,200㎡の30戸規模のマンションを考えてみましょう。㎡単価12,000円であれば「1,200㎡ × 12,000円 ＝ 約1億4,400万円」となります。この場合も、単価が10,000円か15,000円かで総額は大きく変わります。

さらに40戸程度（延床面積1,600㎡前後）のマンションでは、㎡単価12,000円とすると「1,600㎡ × 12,000円 ＝ 約1億9,200万円」となり、より現実的な規模感で修繕費用をイメージできます。

このように、㎡単価を使えば、自分のマンションの規模に応じた大まかな総額をシミュレーションすることができます。管理組合や修繕委員会が資金計画を検討する際に非常に有効な考え方です。

 

㎡単価だけで判断しないための注意点

㎡単価は大規模修繕の費用相場を把握する上で便利な指標ですが、これだけを基準に判断してしまうのは危険です。なぜなら、修繕工事には㎡単価に反映されない費用や条件が多く含まれているからです。

まず注意したいのが「共通仮設費」と「設計監理費」です。足場の設置や仮設電気・仮設水道などは、工事を進めるうえで必須の費用ですが、㎡単価の比較だけでは見落とされがちです。また、設計事務所やコンサルタントに依頼する場合は監理費が発生し、総額に加算されます。

さらに、実際の見積もりでは「外壁塗装」「屋上防水」「タイル補修」「シーリング工事」など、工事項目ごとに細かく金額が設定されています。㎡単価だけで比較すると、工事内容の違いを正しく反映できないため、判断を誤る可能性があります。

また、同じ㎡単価であっても、施工会社によって使う材料のグレードや工事の丁寧さには差があります。単純に「単価が安いから良い」と考えるのではなく、工事項目別の内訳や仕様を確認し、総合的に判断することが大切です。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら

本記事では、マンション大規模修繕における㎡単価・平米単価の意味や国土交通省の調査による費用相場、さらに単価に影響する要因やシミュレーション方法について詳しくお伝えしました。

㎡単価は「大規模修繕の総額を延床面積で割った指標」であり、一般的には1㎡あたり10,000円〜15,000円程度が目安とされています。ただし、築年数や建物規模、工事内容、立地条件などによって大きく変動するため、単価だけで判断せず、工事項目や仕様を含めて総合的に検討することが重要です。

今回の内容を理解することで、見積書を受け取った際に「自分のマンションの費用が相場と比べて高いのか安いのか」を判断しやすくなります。さらに、戸数別の相場や工事別の費用目安、補助金を活用したコスト削減方法などをあわせて確認することで、より現実的で無理のない修繕計画を立てられるでしょう。

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