【川崎市】マンション大規模修繕の費用相場を工事別に徹底解説！外壁・防水・鉄部まで完全ガイド

「マンションの大規模修繕って、いったいどのくらい費用がかかるんだろう？」
「外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装ってそれぞれどのくらいの相場なの？」

そんな疑問を持つ方は少なくありません。管理組合や理事会の方々にとって、修繕計画を立てる際に最も気になるのが「工事別の費用相場」です。しかし、見積もりを取っても金額の根拠がわからず、「本当にこの価格で適正なのか？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

「外壁塗装だけで数千万円って本当？」
「屋上防水の工法で値段がそんなに変わるの？」
そんな会話が、管理組合の打ち合わせの中でも自然と交わされることがあります。

「それぞれの工事内容や価格の違いを知っておくことで、見積もりの妥当性を判断できますよ。」
「なるほど、相場を理解しておけば無駄なコストを抑えられるというわけですね。」

このように、費用の全体像と項目別の相場を理解しておくことが、後悔しない修繕計画づくりの第一歩です。

 

【この記事でわかること】

• マンション大規模修繕の全体的な費用相場
• 外壁塗装・屋上防水・タイル補修・シーリング・鉄部塗装など、工事別の費用目安
• 費用を抑えるためのポイントと注意点
• 見積もりのチェック方法と失敗を防ぐコツ
• よくある質問とその回答

 

※マンション大規模修繕の費用相場について、国土交通省の調査をもとに解説している『【川崎市】マンション大規模修繕の費用相場とは？国土交通省の調査で徹底解説』をご覧ください。

 

マンション大規模修繕の費用相場とは？全体の目安を解説

「うちのマンションもそろそろ大規模修繕の時期だけど、全体でどのくらいかかるのかな？」
「おおよその相場を知っておくだけでも、修繕積立金の計画が立てやすくなりますよ。」

このようなやりとりが、理事会の会議や住民説明会でもよく聞かれます。
実際、マンションの大規模修繕は工事項目が多く、全体費用の目安をつかむことが最初のステップです。

大規模修繕は「外壁塗装」「屋上防水」「タイル補修」「シーリング」「鉄部塗装」など、複数の工事がセットで行われるため、総額は数千万円〜億単位に及ぶこともあります。しかし、マンションの規模や立地、築年数によって費用は大きく変動するため、「一般的な相場」を把握しておくことが非常に重要です。

 

【このパートでわかること】

• マンション大規模修繕の平均費用相場（20戸〜100戸規模の目安）
• 費用が高くなるマンションの特徴
• 修繕積立金との関係と費用計画の立て方

 

大規模修繕の平均費用相場（20戸〜100戸規模）

「一般的に、大規模修繕ってどのくらいの費用を見ておけばいいんですか？」
「おおよその目安ですが、20戸規模なら2,000万〜3,000万円、100戸規模になると8,000万〜1億円前後が相場です。」

マンションの大規模修繕は、1戸あたり80万〜120万円程度が平均的な目安とされています。この金額には、外壁塗装・防水工事・タイル補修・共用部塗装・足場などの仮設工事が含まれます。

ただし、費用はマンションの規模・立地・劣化状況・仕様によって大きく変動します。たとえば、都市部の高層マンションでは足場や仮設費用が高額になりやすく、逆に地方の中規模マンションでは工事単価が比較的安い傾向にあります。

「なるほど、同じ100戸のマンションでも、立地や仕様で大きく違ってくるんですね。」
「そうなんです。だから“坪単価”や“㎡単価”で比較しておくと、より現実的な相場感がつかめますよ。」

㎡単価で見ると、大規模修繕の費用はおおよそ10,000〜18,000円／㎡。この範囲内であれば、特別に高すぎる・安すぎるということはありません。

 

費用が高くなるマンションの特徴

「同じくらいの戸数なのに、うちのマンションの見積もりは高い気がするんです。なぜでしょう？」
「実は、マンションの“条件”によって費用が大きく変わるんです。単に戸数だけで比較するのは危険ですよ。」

大規模修繕の費用が高くなるマンションには、いくつかの共通した特徴があります。まず挙げられるのが、建物の形状や高さです。高層マンションやL字型・コの字型などの複雑な構造の建物では、足場の設置が難しく、仮設費用が大幅に増える傾向にあります。

また、外壁の仕上げ材も費用に直結します。タイル張りの外壁は、塗装よりも補修コストが高く、浮きやひび割れの補修には専門技術が必要です。そのため、外壁がタイル仕上げのマンションは塗装仕上げに比べて20〜30％ほど高くなるケースもあります。

「なるほど、素材や形の違いでそんなに変わるんですね。」
「ええ。それに加えて、立地条件や周辺環境も影響します。道路に面して足場を設けにくい場合などは、交通整理や防護ネットなどの追加費用が発生するんです。」

さらに、築年数が古いマンションは劣化が進行していることが多く、想定外の補修が必要になることも。配管や鉄部の腐食が見つかると、追加工事が発生しやすく、総額が上振れする要因になります。

 

修繕積立金との関係と費用計画の立て方

「大規模修繕の費用って、修繕積立金でまかなえるものなんですか？」
「理想はそうなんですが、実際には“積立不足”のケースがとても多いんです。」

国土交通省の調査によると、マンションの修繕積立金は1戸あたり月額1万円前後が平均的な水準です。しかし、築20年以上のマンションでは、修繕計画の更新が追いつかず、実際の工事費用に対して積立が足りないケースが目立ちます。

たとえば、1戸あたり100万円の修繕費を想定しても、30戸のマンションなら総額3,000万円。これを10〜12年ごとに実施するとなると、月々の積立金だけでは追いつかないことが少なくありません。

「足りない分はどうすればいいんでしょう？」
「主に3つの方法があります。①一時金を徴収する、②長期修繕計画を見直す、③工事範囲を優先順位で調整する、のいずれかです。」

一時金の徴収は負担感が大きいため、近年では長期修繕計画を定期的に見直すことが重視されています。修繕積立金は「毎月少しずつ上げていく方式（段階増額方式）」を採用すると、住民負担を分散させながら将来の不足を防ぐことができます。

また、工事費用の上昇を見越して、インフレ率や資材価格の変動を考慮した計画を立てることも重要です。資材費や人件費は年々上がっているため、10年前の見積もりをそのまま使うと現実と乖離してしまうこともあります。

 

工事別の費用相場一覧｜外壁・防水・鉄部・シーリング・タイル補修

「見積書を見ても、“外壁塗装○○万円・防水工事○○万円”と書かれていて、どれが高いのか判断できません。」
「そうなんですよね。工事項目ごとの相場を知っておくと、“何にどれだけかかるのか”が一目で分かるようになります。」

大規模修繕の見積もりでは、複数の工事がセットで提示されることが一般的です。しかし、各工事の金額が適正かどうかを見極めるためには、項目ごとの費用相場を理解しておくことが欠かせません。

ここでは、マンション修繕で実施頻度の高い

• 外壁塗装
• 屋上防水
• タイル補修
• シーリング打ち替え
• 鉄部塗装

それぞれの費用目安と特徴を詳しく解説していきます。

【このパートでわかること】

• 主要5つの工事別費用相場と単価目安
• 費用を左右するポイント
• 各工事でコストを抑える工夫

 

外壁塗装工事の費用相場と費用を抑えるポイント

「外壁塗装って、大規模修繕の中でもかなり金額が大きいですよね。」
「そうですね。全体の3〜4割を占めることもある、最も費用インパクトの大きい工事です。」

マンションの外壁塗装は、㎡単価で2,500〜4,500円前後が相場です。建物の規模や塗料の種類によっても変わりますが、30戸程度の中規模マンションであれば500万〜800万円ほどが目安になります。

使用する塗料によって耐用年数や価格が異なります。

• アクリル系塗料：安価だが耐久性が低い（5〜7年程度）
• シリコン系塗料：コスパが良く最も採用が多い（10〜12年程度）
• フッ素・無機塗料：高耐久（15〜20年）で単価が高め

「高い塗料の方が結局長持ちするなら、結果的に安くなるのでは？」
「まさにその通りです。初期費用は高くても、再塗装の回数を減らせるので長期的に見ればコスパが良いケースもあります。」

さらに、外壁塗装には足場代が大きく影響します。
足場設置費用は総額の15〜25％を占めるため、外壁塗装・防水・鉄部塗装などを同時に施工することで足場を共用し、コストを抑えることが可能です。

 

屋上防水工事の費用相場と注意点

「屋上防水ってどんな種類があるんですか？見積書に“ウレタン防水”とか“シート防水”って書かれていても、違いがよくわかりません。」
「確かに、防水工事は種類ごとに費用も耐用年数も異なるんです。ここを理解しておくと、見積もりの比較がしやすくなりますよ。」

マンションの屋上防水工事の費用相場は、㎡あたり4,000〜7,000円ほど。選ぶ防水工法によって価格差が出ます。

「こうして見ると、アスファルト防水は長持ちしますね。」
「そうなんです。ただし、重量があるので構造的に対応できる建物か確認が必要なんです。」

また、屋上防水では下地の状態確認が非常に重要です。既存の防水層が劣化している場合や、下地コンクリートに亀裂があると、補修費が追加で発生します。

さらに、施工時期にも注意が必要です。雨が多い季節に工事を行うと、施工期間が延びたり、仕上がりにムラが出ることもあります。そのため、春や秋などの乾燥した時期に防水工事を実施するのが理想です。

 

タイル補修・シーリング・鉄部塗装の費用相場

「外壁タイルの補修って、塗装に比べると高いんですか？」
「そうですね。タイル補修は“1枚ずつの手作業”になることが多く、塗装よりも単価が上がる傾向があります。」

タイル補修工事の相場は、1㎡あたり10,000〜18,000円前後です。ひび割れや浮きの程度によっては、部分的な貼り替えや注入補修が必要になる場合もあり、外壁全体の2〜5％程度を補修対象とするのが一般的です。

「浮いているタイルを放置するとどうなるんでしょう？」
「最悪の場合、剥落（はくらく）して落下事故につながる危険があります。外観だけでなく安全性のためにも、早めの点検が大切です。」

次に、シーリング（コーキング）工事の費用について見ていきましょう。シーリングとは、外壁の目地やサッシまわりに打たれているゴム状の素材で、防水性を保つ役割があります。相場は1mあたり700〜1,200円前後で、築10年以上のマンションでは硬化やひび割れによる打ち替えが必要です。

「シーリングって目立たないけど、重要なんですね。」
「ええ。劣化を放置すると、雨水が内部に入り込み、外壁や鉄筋の腐食を進めてしまうんです。」

そして最後に、鉄部塗装工事。階段・手すり・扉・フェンスなどの金属部分を保護するための塗装で、㎡あたり2,000〜4,000円程度が一般的です。塗膜が剥がれるとサビが進行し、構造部材の耐久性を損なう原因になります。

 

費用を抑えるための3つのポイント

「費用相場はだいたいわかりました。でも、やっぱりできるだけコストは抑えたいですよね。」
「そうですよね。修繕の質を落とさずにコストを下げるには、いくつか“知っておきたい工夫”があります。」

マンションの大規模修繕は、決して安い投資ではありません。しかし、闇雲に値引きを求めるよりも、賢く比較・計画・選定を行うことで、品質を維持しながら費用を最適化することが可能です。

ここでは、実際に多くの管理組合が実践している「費用を抑える3つの具体的な方法」を紹介します。それぞれ、失敗しない修繕を行うための実践的な視点を交えて解説します。

【このパートでわかること】

• 複数業者への相見積もりの重要性
• 設計監理方式を導入するメリット
• 定期的な点検で長期的にコストを抑える方法

 

複数業者への相見積もりを必ず取る

「見積もりって、1社だけに頼んじゃダメなんですか？」
「はい。必ず“相見積もり”を取りましょう。最低でも3社は比較するのが基本です。」

大規模修繕では、業者ごとに見積もり金額が数百万円単位で違うことも珍しくありません。同じ内容でも「材料の選定」「施工方法」「管理費」などの考え方に違いがあるため、1社だけの見積もりでは適正価格を判断できません。

「3社も取ると大変そうですが、どう比べればいいんでしょう？」
「大事なのは“価格だけで選ばない”ことです。内訳や数量、保証内容まで確認しましょう。」

見積もりを比較する際は、次の3点を押さえるのがポイントです。

• 内訳項目が細かく書かれているか（「一式」表記が多い見積もりは要注意）
• 使用材料や施工方法が明記されているか
• 保証内容・アフター対応が明確か

また、見積もり依頼の際には同じ条件書や設計図書を渡すことで、公平な比較が可能になります。条件が曖昧なまま依頼すると、後から追加費用が発生するリスクが高まるため注意が必要です。

 

設計監理方式を取り入れる

「“設計監理方式”って聞いたことはありますが、普通の修繕工事と何が違うんですか？」
「簡単に言うと、“設計と工事を別の業者が担当する方式”のことです。第三者の専門家が工事をチェックしてくれるんですよ。」

大規模修繕の一般的な進め方は、施工会社が「見積もり・設計・施工」をすべて行う責任施工方式です。一方、設計監理方式では、設計・見積もり・監理を建築士や修繕コンサルタントなどの専門家が担当し、施工会社はあくまで“工事を実施する側”として分離されます。

「なるほど。チェック機能が働くわけですね。」
「その通りです。中立的な立場の専門家が管理することで、手抜き工事や過剰な費用を防げます。」

• 設計監理方式のメリットは以下の3つです。
• 工事内容と見積もりの透明性が高くなる
• 第三者の立場で施工品質を監理できる
• 施工会社との価格交渉がしやすくなる

ただし、設計・監理費用として全体の5〜10％程度のコストが追加で発生します。それでも、結果的に過剰な費用や不正を防げるため、総合的にはコストメリットがあるケースが多いのです。

 

定期的な点検で修繕周期を延ばす

「修繕の費用を抑えるには、工事のタイミングも大事なんですよ。」
「えっ？早めに工事をすると余計にお金がかかるんじゃないんですか？」
「実は逆なんです。定期点検を行うことで、結果的に修繕コストを減らせるんです。」

マンションの外壁や防水層、鉄部などは、時間とともに確実に劣化していきます。この劣化を放置すると、症状が進行して補修範囲が広がり、費用が数倍に膨らむことがあります。

たとえば、外壁の小さなひび割れをそのままにしておくと、雨水が侵入して下地のコンクリートを劣化させ、最終的にはタイル剥落や鉄筋腐食を引き起こすこともあります。一方で、定期的な点検と軽微な補修を行っておけば、再塗装や全面補修を遅らせることができるのです。

「なるほど、小さなメンテナンスを積み重ねることで、大規模修繕の周期を延ばせるんですね。」
「その通りです。5年ごとの点検と簡易補修を習慣化すれば、10年目・15年目の修繕費用を確実に抑えられます。」

また、点検時には施工会社任せにせず、管理組合としても写真や報告書をチェックすることが大切です。不具合を早期に把握し、必要な時期に必要な箇所だけを直すことで、資金を計画的に使えます。

 

大規模修繕の見積もりをチェックするポイント

「3社から見積もりを取ったんですが、金額も内訳もバラバラで、どれが正しいのか全然わからないんです。」
「それはよくある悩みです。大規模修繕の見積もりは、“どこを見るか”を知っているかどうかで結果が大きく変わるんですよ。」

せっかく相見積もりを取っても、比較のポイントが曖昧だと、費用の妥当性を判断できません。むしろ、数字だけに目を奪われて「安い方が良い」と考えてしまうと、後から追加費用や品質トラブルにつながる危険もあります。

この章では、実際に見積書を確認するときに注目すべき3つのチェックポイントを紹介します。これらを理解しておくだけで、修繕計画の精度と安全性が大きく高まります。

【このパートでわかること】

• 見積書のどこを重点的に確認すべきか
• 「一式」表記や抜け漏れを見抜く方法
• 工事保証・アフターサービスの確認ポイント

 

内訳と数量単価の確認

「見積書に“外壁塗装　一式〇〇万円”って書かれているんですが、これって普通なんですか？」
「実は、“一式”という表記には注意が必要なんです。内訳が不明確だと、後から追加費用が発生するリスクがあるんですよ。」

大規模修繕の見積もりでは、工事項目ごとの数量と単価がきちんと明記されているかを確認することが基本です。たとえば「外壁塗装」なら、塗装面積（㎡）や塗料の種類、下地処理の有無など、細かい条件が金額に直結します。

「つまり、“どこをどのくらいの単価でやるのか”が見えないと、正しい比較ができないということですね。」
「その通りです。数量と単価が明確な見積書ほど、信頼性が高いといえます。」

また、数量の根拠にも注目しましょう。同じ面積でも、仮設足場の範囲や養生エリアを含めるかどうかで費用が大きく変わります。「塗装面積」「足場面積」「防水面積」など、それぞれが適切に算出されているかチェックすることが大切です。

見積もりの内訳が細かい会社ほど、後からの追加請求や“想定外の出費”が少ない傾向にあります。逆に、項目が少なく「一式」ばかりの見積もりは、比較が難しくトラブルの原因になりやすいので注意しましょう。

 

見積もり項目に抜け漏れがないか確認

「見積もりを見ても、どれが含まれていて、どれが別料金なのか分かりづらいんですよね。」
「そうですよね。実はそこが一番の落とし穴なんです。後から“この費用は見積もりに入っていません”と言われるケースが多いんですよ。」

大規模修繕の見積もりでは、足場・仮設・養生・共用部工事・廃材処分費などの付帯項目が抜けていることがあります。一見安く見える見積もりでも、これらが別途費用になっていると、結果的に総額が数百万円高くなることもあります。

「確かに、“仮設工事一式”とか“処分費別途”って書いてあった気がします。」
「そういうときは、必ず“含まれているかどうか”を事前に確認するのが鉄則です。」

特に確認すべき項目は次のとおりです：

• 足場・仮設費用（設置・撤去・運搬費）
• 養生費（飛散防止ネット、共用通路養生など）
• 廃材処分費・清掃費
• 共用部（階段・廊下・エントランスなど）の塗装や補修
• 夜間照明・掲示板など、工事中の臨時設備

これらが「別途」になっていないか、契約前に明確化しておくことが重要です。

また、見積書の中には「仮設費」「諸経費」としてまとめて記載されている場合もあります。この場合、どの作業が含まれているのかを担当者に確認し、口頭ではなく書面で残すことがトラブル防止につながります。

 

工事保証とアフターサービス

「大規模修繕の工事が終わったあとって、もし不具合が出たら対応してもらえるんですか？」
「もちろんです。ただし、“どの範囲まで保証してもらえるか”を事前に確認しておくことが大事なんです。」

大規模修繕では、施工後に不具合が見つかることもあります。そのため、契約時に保証内容と期間を明確にしておくことが重要です。保証があるかないかで、後々の安心感が大きく変わります。

「保証って思っていたよりも工事内容によって違うんですね。」
「そうなんです。しかも、“材料保証”と“施工保証”は別なんですよ。」

たとえば、塗料メーカーが提供する「材料保証」は、塗料そのものに不具合があった場合のみ対象です。一方で、施工の不備による剥がれや浮きは、**施工会社の保証（施工保証）**で対応することになります。この2つを混同してしまうと、「保証対象外」と言われるケースもあるため注意が必要です。

また、信頼できる施工会社であれば、定期点検や無償補修のアフターサービスを実施しています。工事後1年・3年・5年などのタイミングで劣化や不具合を確認してもらうことで、次の修繕計画にも役立てることができます。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら

本記事では、「マンション大規模修繕の費用相場」について、工事別の目安や費用を抑えるためのポイントを詳しくお伝えしました。外壁塗装や屋上防水、タイル補修など、それぞれの工事内容には特性があり、相場を理解しておくことが適正な見積もり判断と無駄のない修繕計画につながります。

大規模修繕は一度きりの工事ではなく、長期的な資産価値を守るための大切な取り組みです。だからこそ、確かな技術と信頼できる施工体制を持つ業者に依頼することが何より重要です。

マンションの大規模修繕工事のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

すべての現場を経験豊富な自社職人が責任をもって担当し、外注や下請けに任せることはありません。23年間で培ったノウハウを活かし、建物ごとの課題を的確に分析。「品質は大手の2倍、費用はそのまま」を目指して、中間マージンを省いた適正価格と高品質施工を両立しています。

お客様一人ひとりに誠実に向き合い、最適な修繕プランをご提案する──。
それが池田塗装の変わらぬ信念です。

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