【川崎市】マンションの大規模修繕費を安くする方法5選！補助金・助成金も徹底解説

「最近、マンションの理事会で“大規模修繕”の話が出てきたんですが、どれくらい費用がかかるんでしょうか？補助金とかで安くできる方法があるなら知りたいです…」

「はい、大規模修繕は非常に大きな出費になりますが、実は“補助金や助成金”を活用することで、費用を抑えることも可能です。さらに、修繕方法や業者の選び方次第で100万円単位のコストカットもできますよ。」

マンションの管理組合にとって、「大規模修繕費」は避けて通れない大きな問題です。特に築20年を超えるマンションでは、外壁、防水、設備など多くの工事が必要になり、想像以上の金額に驚かれる方も少なくありません。

しかし、しっかりとした情報をもとに計画を立てれば、「必要な修繕を見極める」「補助金を活用する」「適切な業者を選ぶ」といった工夫で、無理なく修繕費を抑えることが可能です。

本記事では、大規模修繕の費用相場とともに、費用を安く抑える5つの具体的な方法をわかりやすく解説します。さらに、補助金・助成金の種類や申請のポイントについても丁寧にご紹介。これから修繕計画を立てる管理組合の皆さまにとって、実践的なガイドになる内容をお届けします。

【この記事でわかること】

• マンションの大規模修繕にかかる費用相場の目安
• 費用を安く抑える5つの具体策（計画・診断・業者選定など）
• 活用できる補助金・助成金の種類と申請の注意点
• 無駄な出費を防ぐためのポイント
• 修繕計画を立てる上での初期アクション

 

※マンション大規模修繕の費用相場について、国土交通省の調査をもとに解説している『【川崎市】マンション大規模修繕の費用相場とは？国土交通省の調査で徹底解説』をご覧ください。

 

マンションの大規模修繕にかかる費用相場とは？

「実際、マンションの大規模修繕って、どれくらいお金がかかるんでしょうか？」

「マンションの規模や築年数にもよりますが、1戸あたり100万〜150万円が相場とされています。これに外壁や防水などの工事内容が加わると、さらに変動します。」

大規模修繕を考えるとき、まず押さえておきたいのが「おおよその費用感」です。目安を知らないまま進めてしまうと、見積もり金額に対する判断が難しくなり、無駄な出費につながるリスクもあります。

このパートでは、マンションの規模や工事項目ごとの費用の目安を具体的に解説していきます。築年数や面積による相場の違いも踏まえながら、修繕の全体像を把握することが目的です。

【このパートでわかること】

• マンション大規模修繕の一般的な費用相場（1戸あたり・㎡単価）
• 費用が発生する主な工事項目とその内訳
• 想定外の費用がかかる原因とは？

 

1戸あたり・㎡あたりの相場目安

「1戸あたりって、どのくらいの費用を見ておけばいいんでしょう？」

「平均的には、1戸あたりおよそ100万〜150万円前後、㎡単価で見ると12,000〜18,000円が相場です。ただし、地域や築年数、工事の内容によって前後します。」

一般的に、マンションの大規模修繕にかかる費用は、1戸あたり100万円から150万円前後が目安とされています。これには外壁塗装、防水工事、共用部分の補修など、基本的な修繕項目が含まれています。

㎡単価で見ると、12,000円〜18,000円程度が相場とされ、総面積が大きいほどトータルの金額は増加します。たとえば、延べ床面積5,000㎡規模のマンションであれば、単価15,000円とすると7,500万円程度の予算が必要になる計算です。

ただし、これはあくまでも一般的な目安です。築年数が古く劣化が進んでいたり、特殊な設計があるマンションではこれより高くなることもあります。逆に、計画的な維持管理がなされてきた物件であれば、相場より安く済む可能性もあります。

費用の目安を知っておくことで、見積もりの妥当性を判断しやすくなり、予算設定や積立金計画にも活かせます。次のパートでは、実際に費用がかかる主な工事項目について詳しく見ていきましょう。

 

費用がかかる主な工事項目

「どの工事に一番お金がかかるんでしょうか？全部やらなきゃいけないんですか？」
「主に高額になるのは、外壁の補修・塗装、防水工事、仮設足場です。ただし、建物の状態によっては優先順位をつけて進めることも可能ですよ。」

マンションの大規模修繕では、特定の工事項目に費用が集中する傾向があります。特にコストがかかりやすいのは以下の3点です。

まず一つ目は外壁補修・塗装工事。建物の美観だけでなく、雨水の侵入やコンクリートの劣化を防ぐために欠かせない作業です。ひび割れや塗膜の劣化が進んでいれば、それだけ補修範囲も広がり、費用が増加します。

次に挙げられるのが屋上やバルコニーなどの防水工事。雨漏り対策として必須の工事であり、経年劣化により防水性能が落ちている場合は全面的なやり直しが必要です。

そしてもう一つ、見落とされがちですが費用が大きいのが仮設足場の設置です。高層階まで工事を行うためには安全確保が絶対条件であり、仮設足場はその基盤です。全体工費の20％以上を占めるケースも珍しくありません。

そのほかにも、給排水管の更新やエレベーターの部品交換、照明のLED化などが行われることもありますが、これらはマンションの築年数や状況によって実施の有無が分かれます。

すべてを一度に実施する必要はありませんが、建物診断を行い、必要性の高い項目から優先的に進めることが、無駄なコストを避けるためには重要です。

 

費用が膨らむ主な原因

「最初に聞いてた金額より、どんどん高くなっていくのはなぜなんでしょう？」

「追加工事や設計変更、業者の選定ミスなどが原因です。事前にリスクを把握しておくことで、無駄な出費を防げますよ。」

マンションの大規模修繕では、当初の見積もりから費用が大幅に増えるケースも少なくありません。これにはいくつかの共通した原因があります。

まず大きな要因のひとつが、追加工事の発生です。工事を始めてから構造の内部に深刻な劣化や損傷が見つかると、予定になかった補修が必要となり、その分の費用が加算されます。

次に多いのが、設計や仕様の変更。理事会や住民の意見を取り入れる過程で、「せっかくだからあれも直そう」と対象工事が広がると、当然費用も増えていきます。これを防ぐには、事前に合意形成をしっかり行い、設計段階での変更を極力減らすことが大切です。

また、業者選定の失敗も見過ごせません。適切な相見積もりを取らずに決定してしまうと、工事内容に見合わない高額な契約になる恐れがあります。中には、追加工事を前提に安く見せる業者も存在するため、仕様書のチェックや実績の確認が欠かせません。

さらに、不十分な建物診断や長期修繕計画の未整備も費用膨張の一因です。修繕の優先順位が不明確なまま工事に入ると、現場判断での変更が増え、コストがかさむ傾向にあります。

つまり、費用の膨張は「後手の対応」が原因で起こることが多いのです。事前の調査・計画・業者選びを慎重に行うことで、想定外の出費を大きく抑えることができます。

 

大規模修繕費を安く抑える5つの方法

「費用の相場が分かってきたので、次は“どうすれば安くできるか”を知りたいです。」
「はい、ポイントを押さえれば、無理なく大規模修繕のコストを下げることが可能です。補助金の活用や計画の工夫がカギになります。」

大規模修繕の費用は、建物の状態や業者の選び方によって大きく変動します。しかし、実際の現場では「何をどうすれば費用が抑えられるのか」がわからず、結局“言われるがまま”の内容と価格で契約してしまうケースも多いのが実情です。

ですが、いくつかの工夫や知識を押さえるだけで、修繕費を100万円単位で抑えることも十分に可能です。特に、建物診断の活用や複数業者の比較、補助金制度の活用は、結果に大きな違いを生み出します。

このパートでは、修繕費を抑えるために実践すべき5つの具体的な方法を、順を追って紹介します。

【このパートでわかること】

• 複数業者からの相見積もりがなぜ有効なのか
• 長期修繕計画の見直しで費用を抑える方法
• 建物診断の重要性とコスト削減の関係
• 補助金・助成金の活用のポイント
• 設計監理方式を取り入れるメリットと注意点

 

複数業者から相見積もりを取る

「最初に相談した業者の見積もりがちょっと高い気がするんですが、こんなものなんでしょうか？」
「一社だけでは判断が難しいですね。最低でも3社から相見積もりを取り、内容と価格を比較するのが基本です。」

大規模修繕で費用を抑える上で、もっとも効果的で基本となるのが、複数業者から相見積もりを取ることです。これは単に価格の比較だけでなく、提案内容の妥当性や業者の姿勢を見極めるためにも非常に有効です。

たとえば、同じ工事項目であっても、業者ごとに使う材料や施工方法が異なる場合があります。それによって費用差が数百万円単位になることも珍しくありません。

また、業者によっては「一式いくら」というざっくりとした見積もりを提示するところもありますが、これは詳細が不明瞭で、後から追加費用が発生する可能性が高いので注意が必要です。項目ごとの内訳が明確な見積もりを提出できる業者を選びましょう。

さらに、相見積もりの結果をもとに価格交渉を行うことで、適正価格に近づけることも可能です。価格交渉に応じる姿勢のある業者は、長期的な信頼関係を築く上でも重要なポイントです。

ただし、価格の安さだけで判断するのは危険です。アフターサポート、保証制度、過去の実績なども含めて、総合的に評価することが大切です。

 

長期修繕計画を見直す

「長期修繕計画って、一度作ったらそのまま進めていけばいいんじゃないんですか？」
「実は、定期的な見直しがとても重要です。現状に合っていない計画だと、不要な工事に費用をかけてしまうリスクがあります。」

多くのマンションでは、分譲当初に長期修繕計画が立てられています。しかし、その後の建物の劣化状況や設備の使用状況を反映せずに、計画通りに進めてしまうことが、無駄な出費の原因になることも少なくありません。

たとえば、当初の予定よりも設備の劣化が少なければ、その部分の修繕を数年先に延ばすことも可能です。逆に、劣化が想定以上に進んでいれば、前倒しでの対応が必要になります。

また、近年では資材価格や人件費の高騰もあり、数年前に立てた計画が今の相場と合わなくなっているケースも増えています。これを見直さずに進めると、予算オーバーや積立金不足につながりかねません。

そこで重要なのが、建物診断の結果を踏まえて修繕の優先順位を見直すこと。必要性の低い工事を先延ばしにしたり、まとめて施工することで効率化できるケースもあります。

計画の柔軟な見直しは、結果的に全体の修繕コストを抑えるだけでなく、住民への経済的負担を軽減し、納得感のある進行を実現することにもつながります。

 

建物診断を活用する

「修繕する前に、必ず診断って必要なんですか？費用もかかるし、ちょっともったいない気がして…」
「実はその診断が、無駄な工事や不要な出費を防ぐ“最大の節約策”になるんです。費用対効果は非常に高いですよ。」

建物診断（劣化診断・現況調査）は、大規模修繕を行う前に建物の状態を正確に把握するための非常に重要なステップです。診断を行わずに修繕を始めると、「必要のない工事」や「優先度の低い改修」に予算をかけてしまうことになりかねません。

診断では、外壁のひび割れ、屋上防水の劣化、鉄部の腐食、配管の老朽化などをプロの目でチェックし、どこを・いつ・どの程度修繕すべきかを科学的に判断します。

また、第三者の専門家による診断であれば、工事業者と利害関係のない立場から公正な判断が得られるという点も大きなメリットです。この情報をもとに工事内容を決定すれば、不要な工事や過剰スペックを避け、必要最低限の修繕範囲に絞り込むことができます。

実際、診断結果に基づいて工事内容を再構成したことで、数百万円規模のコスト削減につながった例もあります。逆に、診断を省略してしまったことで、予定外の劣化が発見され、途中で追加工事となり、結果的に予算を大きくオーバーしてしまうケースも。

建物診断はコストではなく、“無駄な出費を避けるための投資”と捉えるべきです。結果的に、計画的かつ合理的な修繕ができることで、長期的なコスト圧縮にもつながります。

 

補助金・助成金を活用する

「補助金って、マンションの大規模修繕でも使えるんですか？戸建ての話だと思ってました。」
「いえ、実は条件を満たせば、マンションの修繕でも利用できる制度があります。しかも、数十万円から100万円単位で支援を受けられることもあるんですよ。」

多くの管理組合が見落としがちなのが、国や自治体による補助金・助成金制度の活用です。対象となる条件や内容は地域によって異なりますが、上手に利用することで修繕費用を大きく削減できます。

たとえば、以下のような制度が代表的です。

耐震改修工事への補助金：築年数が古く、耐震性が不十分な建物を対象に、改修費用の一部を補助。
バリアフリー化工事への助成金：共用部分にスロープや手すりを設置する場合など。
省エネ改修補助金：断熱塗装やLED照明への変更など、エネルギー効率の向上を目的とした工事に対する支援。
マンション再生事業助成など：大規模改修を支援する独自の制度がある自治体も存在します。

重要なのは、これらの多くが工事前の申請が必須であるという点です。着工後では申請できず、補助金を受けられなくなるケースが非常に多いです。また、申請には工事の詳細見積書や計画書、住民の同意など多くの書類と段階的な手続きが求められるため、スケジュールには余裕を持って取り組む必要があります。

制度ごとの条件や予算規模も異なるため、まずは各自治体のホームページや窓口で最新情報を確認することが第一歩です。情報収集を怠らなければ、修繕費の圧縮に直結する非常に効果的な方法といえるでしょう。

 

設計監理方式（コンサル方式）を導入する

「修繕工事って、業者に任せれば全部やってくれるものじゃないんですか？」

「確かに一括で任せることもできますが、それでは“丸投げ”になってしまうリスクも。設計監理方式を導入すると、工事の中立性と透明性がぐっと高まりますよ。」

大規模修繕の進め方には大きく分けて2種類あります。ひとつは、施工業者が設計・工事を一括で請け負う「責任施工方式」。もうひとつが、**設計と工事を分離し、専門家が工事を監理する「設計監理方式（コンサル方式）」**です。

この設計監理方式の大きなメリットは、第三者の専門家（建築士やマンション管理士など）が工事内容や費用を中立の立場でチェックしながら進行することです。これにより、過剰な工事提案や見積もりの水増しを防ぎ、適正価格での発注が実現しやすくなります。

また、業者の選定段階でも、コンサルタントが仕様書の作成や入札の管理を行ってくれるため、公平な比較と透明性のある業者選びが可能です。これにより、見積もりの内容に不明瞭な点があればその場で指摘・修正が入り、不要な費用が削減されます。

さらに、工事期間中も定期的に現場をチェックし、手抜き工事や仕様違反があれば即座に是正指示が出されます。つまり、「第三者の目」で品質とコストを管理できるということです。

一方で、コンサルタント費用が別途かかるため、短期的にはコスト増のように見えるかもしれません。しかし、長期的には“高品質かつムダのない修繕”につながるため、結果としてコストパフォーマンスは非常に高くなります。

 

【マンションの大規模修繕】補助金・助成金を活用するには？

「補助金の存在は知っていても、実際にどうやって活用するのかがわからなくて…」
「確かに、制度ごとに条件や申請方法が違っていて難しそうに感じますが、ポイントを押さえれば申請はそれほど難しくありませんよ。」

大規模修繕の費用を安く抑えるうえで、補助金・助成金の活用は非常に有効な手段です。しかし、「種類が多くてわかりにくい」「どこで調べればいいかわからない」「申請の手間がかかりそう」といった理由で、活用できずに終わってしまう管理組合も少なくありません。

せっかく条件に当てはまっていても、申請タイミングを逃したり、必要な書類が準備できなかったりして支援を受けられなかったというケースは非常に多いのです。

このパートでは、補助金や助成金の主な制度の概要と特徴、申請の流れと注意点、そして制度を上手に活用するための具体的なアクションをご紹介します。

【このパートでわかること】

• 大規模修繕に使える代表的な補助金・助成金の種類
• 申請から受給までの基本的な流れと注意点
• 補助金を活用するために管理組合が取るべき行動

 

代表的な補助金・助成金制度の紹介

「大規模修繕に使える補助金って、具体的にどんなものがあるんですか？」
「代表的なものとしては、耐震改修、バリアフリー、省エネ工事などに対する自治体の助成制度があります。それぞれの目的に応じて申請できる内容が異なりますよ。」

マンションの大規模修繕に活用できる補助金や助成金には、国や地方自治体が実施するさまざまな制度があります。ここでは代表的な3つのカテゴリに分けて紹介します。

【1】耐震改修に関する補助金
築年数が古く、耐震性が不足しているマンションに対し、耐震補強工事の一部を支援する制度です。
対象：旧耐震基準（1981年以前）の建物など
支援内容：耐震診断費用の一部補助、耐震設計・補強工事費の助成（例：費用の2分の1、上限数百万円）

【2】バリアフリー化への助成金
高齢化社会に対応するため、エントランスやエレベーター周辺のバリアフリー工事を支援。
対象：手すりの設置、スロープの設置、段差解消など
支援内容：工事費用の10～50％を助成する自治体もあり

【3】省エネ改修支援制度
環境負荷の低減を目的に、省エネ性能を高める改修に対する助成。
対象：LED照明への変更、断熱材の導入、遮熱塗装など
支援内容：国の補助（例：国土交通省の「既存住宅における断熱リフォーム支援事業」など）＋自治体独自の補助

このような制度は、多くが予算に限りがあり、早い者勝ちとなるケースも少なくありません。
そのため、工事を検討し始めた段階で、必ず自治体のホームページや相談窓口に最新情報を確認することが非常に重要です。

 

申請の流れと注意点

「補助金ってどうやって申請するんですか？理事会だけで進められるんでしょうか？」
「申請には工事の前段階から準備が必要です。書類やスケジュールの管理も重要なので、早めの行動がカギになります。」

補助金や助成金を活用するには、適切な手続きとタイミングが非常に重要です。工事が始まってから申請しようとしても、ほとんどの制度では受付対象外になります。以下に、一般的な申請の流れと注意点を解説します。

【申請の一般的な流れ】
①情報収集
自治体の公式サイトや窓口、建築士・管理会社を通じて補助金制度の有無と条件を確認します。

②対象工事の確認
補助対象となる工事（耐震化、省エネ、バリアフリーなど）が含まれているかをチェックします。

③理事会・総会での合意形成
補助金申請に必要な計画・予算・同意を得るために、理事会・住民総会で決議を行います。

④申請書類の準備・提出
見積書、設計図面、住民の同意書、工事計画書など多くの書類が求められます。

⑤審査・結果通知
自治体が内容を審査し、助成の可否を通知します。審査には数週間〜数ヶ月かかる場合もあります。

⑥工事開始・完了後の報告
助成決定後に工事着手。工事完了後には実績報告書や領収書等を提出して、補助金の確定・交付を受けます。

 

【申請時の主な注意点】

• 申請は原則「工事開始前」に完了しておく必要がある
• 書類不備や手続き漏れで却下されるケースもあるため、専門家のサポートを受けるのが安心
• 審査に時間がかかるため、余裕のあるスケジュール設定が重要
• 補助金交付が「後払い」になる場合も多く、一時的に資金を立て替える必要がある

 

補助金は「使えればラッキー」ではなく、計画段階から意識的に取り組むべき費用削減の手段です。面倒に感じるかもしれませんが、条件に合致すればかなりの費用支援を受けられる可能性があります。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら

本記事では、マンションの大規模修繕費を安くするための具体的な方法や、費用相場の目安、補助金・助成金の活用法について詳しくお伝えしました。

マンションの修繕は、一度の工事で数千万〜億単位の費用がかかることもあり、管理組合にとって大きな決断を伴います。しかし、適切な情報収集と計画、信頼できる施工業者の選定、補助制度の活用を行えば、コストを抑えながら、品質の高い修繕を実現することが可能です。

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