無駄を省いて賢く工事！大規模修繕費用を抑える具体的な方法【川崎市】

「見積もりが思ったより高い…。本当にこの内容で必要なの？」
「管理会社の提案に従うしかないけど、不安はある。」

大規模修繕を控えたマンションの管理組合で、こんな声が上がるのは珍しくありません。

大規模修繕は数千万円単位の支出となるため、わずかな見直しでも大きなコスト削減につながります。ですが、「どこをどう見直せばいいのか」「どの業者を選べばよいか」が分からず、結局そのまま実施してしまうケースも少なくありません。

この記事では、無駄を省き、適正な費用で質の高い工事を行うための具体的な方法を解説します。業者選び、工事項目の見直し、資材の選定、管理組合の進め方など、実際に多くのマンションで取り入れられている現実的な対策をもとに、読んですぐに実践できる内容をまとめました。

【この記事でわかること】

• 大規模修繕費用の相場と無駄な支出の特徴
• 費用削減につながる業者の選び方と比較ポイント
• 工事項目・資材・工法の見直しによるコスト削減策
• 管理組合が主導することで実現できる計画的な費用見直し方法

 

※マンション大規模修繕のコスト削減の考え方について詳しく知りたい方は『高すぎるマンション大規模修繕…なぜ？どうする？コスト削減の考え方と実践法を徹底解説【川崎市】』をご覧ください。

 

大規模修繕の費用はどう決まる？まずは相場と無駄を知る

「そもそも、この費用って妥当なの？」
大規模修繕の見積もりを見たときに、まず気になるのがその金額の根拠です。1戸あたりの目安はあるものの、建物の構造や築年数、仕様によって大きく異なります。だからこそ、相場を把握し、不要なコストがどこに潜んでいるかを知ることが、第一歩になります。

このパートでは、大規模修繕にかかるおおよその費用の内訳や、見直しの余地がある費用項目、そして「見積もりを精査すべきタイミング」について簡潔にご紹介します。

【このパートでわかること】

• 修繕費用の一般的な相場とその内訳
• 無駄な費用として見落とされがちな項目
• 見積もりを見直すべきタイミング

 

費用相場と戸数別の目安

大規模修繕の費用は、「戸数」と「築年数」「建物の規模」などによって大きく左右されます。一般的には、1戸あたり100万〜120万円前後が目安とされ、たとえば50戸規模のマンションであれば、総額5,000万円〜6,000万円程度になることが多いです。

ただし、これはあくまで「標準的な場合」です。以下のような要素によって、相場より高くなるケースもあります。

• 外壁の劣化が激しく、補修範囲が広い
• 共用部分（屋上、ベランダ、エントランスなど）の仕様が高い
• 過去の修繕が最小限で、今回の工事項目が多くなる
• 足場や仮設工事にコストがかかる立地条件（密集地や高層階など）

また、エレベーターや給排水管といった「設備の更新工事」が含まれるかどうかでも費用は大きく変わります。これらは修繕というより「改修」に近いため、金額が跳ね上がる要因になりがちです。

そのため、まずは自分たちのマンションがどの程度の規模で、過去にどんな修繕をしてきたのかを整理し、「他と比べて高すぎないか？」という視点で相場と照らし合わせることが重要です。

 

無駄な工事項目や費用の見極め方

「この工事、本当に今やる必要があるの？」
見積もりを受け取った際に、項目が多く感じるのはよくあることです。しかし、そのすべてが“今”必要な工事とは限りません。中には後回しにできる項目や、そもそも不要な提案が含まれているケースもあります。

特に注意したいのが以下のような内容です。

• 目視点検のみで判断された全面塗装の提案
• 経年劣化の少ない設備への一括交換工事
• 不具合がないにもかかわらず提案される共用照明の全面LED化
• 耐久年数に余裕がある屋上防水の再施工

これらは、「やっておけば安心」という提案の裏に、工事単価を引き上げる意図が潜んでいる場合もあります。また、工事範囲の設定があいまいで、「必要以上に面積を広げている」ことも見逃せません。

無駄な工事項目を見極めるには、劣化診断の詳細な報告書と照らし合わせながら、各項目の“必要性”と“タイミング”を精査することが不可欠です。専門知識がなくても、複数社からの提案を比較し、「どの提案が妥当か」を見比べるだけで違いが見えてきます。

管理会社の提案を鵜呑みにせず、内容の根拠や優先順位を問い直す姿勢が、コスト削減への第一歩です。

 

費用を見直すのに最適なタイミング

「いつ見直せばいいか分からないまま、計画が進んでしまった…」
そうならないためには、見積もりや工事内容を見直す「適切なタイミング」を押さえておくことが重要です。大規模修繕の費用は、工事が始まる前の準備段階でしかコントロールができません。

もっとも効果的な見直しのタイミングは以下の3つです。

• 長期修繕計画の見直し時
  5年ごとなどで修繕計画を更新する際、内容や優先順位も見直すチャンスです。不要な項目の削除や時期の再調整が可能です。
• 劣化診断の報告直後
  建物の劣化診断を行った後は、現実的な工事範囲を定めやすく、必要性に基づいた判断がしやすくなります。
• 業者からの初回見積もりを受け取ったとき
  最初に受け取る見積もりが、予算に対して妥当かどうかを確認するタイミングです。この段階で相見積もりを取り、項目の精査を進めましょう。

タイミングを逃すと、すでに住民説明会の準備や契約手続きが進んでしまい、修正が困難になることもあります。だからこそ、早い段階で計画を「疑ってみる」ことが、賢く費用をコントロールするコツです。

 

マンションの大規模修繕費用が高くなる原因は「業者選び」にあり

「安くしたいけど、どこに頼めばいいのか分からない…」
大規模修繕の費用が高くなる原因のひとつに、「業者の選び方」があります。どの業者に依頼するかによって、同じ内容の工事でも数百万円単位の差が出ることは珍しくありません。それなのに、管理会社から紹介された1社だけに見積もりを任せてしまうケースは少なくないのが現状です。

このパートでは、適正価格で工事を実現するための「相見積もりの活用法」や、「施工方式の違い」「地元業者と大手の選び方」について、具体的に解説していきます。

【このパートでわかること】

• 相見積もりを取る理由とその効果
• 設計監理方式・責任施工方式の違いと選び方
• 地元業者と大手業者のメリット・デメリット

 

相見積もりはなぜ必要？比較するポイントとは

「他の業者にも見積もりを取るべきなの？」
結論から言えば、相見積もりは必須です。1社だけの見積もりでは、その価格が高いのか安いのか、提案内容が適切なのかを判断できません。相場感や工事の適正化を図るためにも、最低でも3社以上の見積もりを比較することが基本です。

相見積もりを取る際のポイントは以下の通りです。

• 同じ条件で見積もり依頼をすること
  提出条件が違えば、単純な比較はできません。仕様書や要望事項は統一しましょう。
• 価格だけでなく「提案力」も比べること
  どの項目をどれだけ詳しく説明しているか、必要性の根拠を提示しているかも大事な評価ポイントです。
• 総額だけで判断しないこと
  単価の設定や工事範囲、仮設費用の扱いなど、内容の内訳を確認することが不可欠です。

また、安さだけを重視すると、後から追加費用が発生するなど、かえって高くつくこともあります。信頼できる業者かどうか、過去の施工実績や対応の丁寧さも比較材料に加えましょう。

 

設計監理方式と責任施工方式の違い

「どの方式で発注すれば、費用を抑えられるの？」
大規模修繕の工事方式には主に2つあり、それぞれにコストや品質管理の違いがあります。

1つ目は設計監理方式。
これは、設計や工事仕様を建築士やコンサルタントが担当し、工事は別の施工業者が行う方式です。設計と施工を分離することで、費用の透明性が高まり、業者の工事内容を第三者の立場で監理できるというメリットがあります。その分、設計者への報酬が発生しますが、不要な工事を削減できれば、結果的に全体コストを抑えることも可能です。

2つ目は責任施工方式。
こちらは、設計から施工までを同じ業者が一括で担当する方法です。業者に丸ごと任せられる手軽さがある反面、第三者によるチェックがないため、見積もり内容や工事の質に注意が必要です。特に、提案された工事項目が本当に必要かどうかを自分たちで見極める姿勢が求められます。

費用削減を重視するなら、第三者の目が入る設計監理方式を検討するのが安心です。どちらを選ぶかは、マンションの規模や理事会の体制によっても変わります。

 

地元業者と大手企業、どちらを選ぶべき？

「やっぱり大手のほうが安心？」
業者選びで悩ましいのが、地元の中小業者にするか、大手企業にするかという点です。どちらにもメリットと注意点があるため、費用削減の観点から見てバランスを取ることが大切です。

まず地元業者のメリットは、価格の柔軟さと現場対応のきめ細かさです。地元ならではのコスト構造により、交通費や人件費、仮設工事費などが抑えられることがあります。また、担当者との距離が近く、相談しやすいというのも大きな利点です。ただし、資本力や人員体制が弱く、大規模物件では対応が難しいケースもあります。

一方で大手企業のメリットは、安定した品質と保証体制、そして実績の豊富さです。施工体制が整っており、品質管理もマニュアル化されているため、安心感があります。ただし、ブランド力に比例して費用が割高になる傾向があり、標準仕様であっても高めの見積もりが出ることが一般的です。

結論として、小規模〜中規模のマンションであれば地元業者も有力な選択肢です。重要なのは、実績や対応力を確認した上で、信頼できる業者を選ぶことです。相見積もりを通して両者を比較し、自分たちに合ったバランスを見極めましょう。

 

マンションの大規模修繕は工事内容を見直すだけで費用が変わる

「見積もりの内容、よく見たら不要な工事が混ざってる？」
大規模修繕の見積もりは専門用語が多く、一見して判断が難しいものです。しかし、細かく見ていくと、今やらなくてもいい工事や過剰な仕様設定が含まれているケースもあります。これらを見直すことで、費用の大幅な削減が可能になります。

このパートでは、必要な工事と不要な工事の見分け方、資材のグレード調整による節約の方法、そして仮設工事費の中でも特に大きな割合を占める足場費用の削減方法まで、実践的な視点で解説します。

【このパートでわかること】

• 工事項目の優先順位と見直しポイント
• 資材や仕様の見直しでコストに与える影響
• 足場費用を抑える工法や手法の選び方

 

本当に必要な工事だけを選ぶには？

「全部やったほうが安心です」と言われると、ついそのまま受け入れてしまいがちです。しかし、大規模修繕で最も避けるべきなのが、不要な工事を予算内に詰め込むことです。費用削減の第一歩は、“今やるべき工事”と“後回しにできる工事”を見極めることにあります。

判断の軸となるのが、劣化診断の結果です。これは、建物の劣化状況を把握するための専門的な調査で、ここに書かれていない項目は、基本的に「緊急性が低い」と考えるべきです。

例えば以下のような内容は、見直し対象になります。

• 表面的な汚れだけで、機能上問題のない外壁の塗り替え
• 著しい劣化が見られない防水層の再施工
• 故障の兆候がない機械式駐車場の整備

必要な工事を選ぶ際には、「今回やる理由は何か？」を常に問いかける姿勢が大切です。また、住民からの声や過去の修繕履歴を踏まえ、生活に直結する部分を優先するという判断も重要です。

工事は“やること”を決めるだけでなく、“やらないこと”を選ぶ作業でもあります。削れる部分を見抜く力が、最終的なコスト差を生むのです。

 

材料・仕様の見直しでコストダウン

「高い材料を使えば安心ですよ」と提案されると、品質重視で選びたくなるものです。ですが、過剰な仕様がコストを押し上げる原因になっているケースは少なくありません。材料や設備のグレードは、建物の規模や用途に合った水準で選ぶことが基本です。

特に外壁塗装に使用する塗料は、以下のようにグレードごとの特徴があります。

例えば、築20年超で今回の工事後10年は再修繕しない予定であれば、ラジカル制御型やシリコン系で十分です。一方、長期間修繕の予定がない・次回修繕まで間隔を空けたいという場合には、フッ素系や無機塗料の採用が選択肢になります。

また、共用部の仕上げ材や設備グレードについても、カタログスペックに引っ張られず、「どれだけ住民がその差を実感できるか」を基準に選ぶことが大切です。

仕様を見直すことで、「予算は変えずに耐久性を向上させる」あるいは「同等品質でコストを下げる」選択が可能になります。見た目や名前だけでなく、機能と目的のバランスを意識することが、賢い材料選びのポイントです。

 

足場費用を抑える方法はある？

「足場って、そんなにお金がかかるの？」
実は、大規模修繕における仮設足場費用は全体の2〜3割を占めることもあるほど高額です。そのため、この部分の見直しは、費用削減に直結します。

まず確認したいのは、足場が本当に必要な工事項目がどれだけあるかです。例えば外壁塗装やシーリング工事など、外装に直接関わる作業には足場が必須ですが、屋上防水や設備更新など、建物の上部や内部の作業では足場を使わないケースもあります。

さらに、近年では「無足場工法（ブランコ工法やロープアクセス）」といった選択肢も注目されています。これは、高所作業をロープで行うもので、足場設置が不要になるため、コストと工期を大幅に抑えられる可能性があります。

ただし、無足場工法には注意点もあります。

• 安全面の配慮と業者の熟練度が重要
• 作業が可能な工事項目は限られる（塗装や打診検査など）
• 雨天・強風時の中止リスクがあるため工期管理が必要

このように、全体の工事内容を見直して足場の必要性を精査するだけでも、数百万円単位の削減が見込めます。無理に足場を使わないということではなく、「適切な方法を選ぶ」ことがコスト削減につながるのです。

 

マンションの大規模修繕は管理組合が主導することで費用削減は成功する

「業者や管理会社に任せっぱなしでいいの？」
大規模修繕は金額が大きいため、管理組合がどれだけ主体的に関わるかによって、結果が大きく変わります。任せきりにすれば、業者側にとって都合のよい内容で進んでしまい、不要な工事や割高な見積もりが通ってしまうことも珍しくありません。

このパートでは、修繕委員会を中心とした体制づくりの方法、住民合意の取り方、そして工事前の準備で何をすべきかを解説します。費用削減を実現するには、管理組合が主体となってプロジェクトをコントロールすることが不可欠です。

【このパートでわかること】

• 管理組合が主導して進める体制づくりのポイント
• 工事前の準備や情報収集の重要性
• 住民合意を得るための説明と対応のコツ

 

修繕委員会を立ち上げて主導権を持つ

「修繕のことなんて、素人には分からない…」
確かにそうですが、管理組合が“主体的に関わる姿勢”こそが、コスト削減に直結する最大の鍵です。そのためにまず必要なのが、修繕委員会の立ち上げです。

修繕委員会とは、理事会の下に設置される専門チームで、以下のような役割を担います。

• 修繕内容や費用の検討
• 業者選定や見積もり内容の精査
• 住民説明会の準備と対応
• 管理会社や設計コンサルとの調整

メンバーには、建築や設備に詳しい住民がいれば理想ですが、専門知識がなくても問題ありません。重要なのは「住民目線で冷静に判断する意識」です。

また、定期的に会合を開いて情報を共有することで、「管理会社任せ」にならず、透明性のある意思決定が可能になります。委員会が機能することで、不明瞭な見積もりや過剰な工事提案にも冷静に対応できるようになります。

大規模修繕を「他人任せ」にしない体制が、最終的にムダのない工事を実現する鍵となります。

 

工事前の準備で成功率が変わる

「結局、事前に何をしておけばいいの？」
大規模修繕で失敗を防ぎ、コストを抑えるには、工事前の情報収集と準備がすべての土台になります。事前にしっかり準備しておけば、業者任せにせず、納得できる形で計画を進めることができます。

まず行うべきは、同規模・同築年数のマンションの事例調査です。近隣のマンションがどれくらいの費用で、どんな修繕を行ったのかを調べることで、自分たちの工事が相場と比べてどうかを判断できます。

また、自治体の補助金・助成制度の確認も欠かせません。外壁の断熱塗装やLED化、省エネ対策工事などに対し、一定の条件を満たせば補助金が出ることがあります。これを活用すれば、自己負担を数十万円単位で減らすことも可能です。

加えて、住民向けの説明資料の準備も重要です。費用の内訳、選定業者の比較表、工事内容の図解などを事前に用意しておけば、説明会でも理解が得られやすくなります。

「準備が8割」と言われるように、事前の一手間が、のちの大きな削減につながるのです。

 

合意形成でよくある疑問とその解決策

「説明会を開いたのに、納得してもらえなかった…」
大規模修繕は多額の費用を伴うため、住民の合意形成は避けて通れない重要なプロセスです。しかし、費用や工事内容に不安を抱く人も多く、説明の仕方によっては反対意見が噴出することもあります。

そこで重要なのが、不安や疑問を先回りして解消する説明の工夫です。よくある住民の疑問は以下のようなものです。

「この費用、本当に適正なの？」

「なぜ今回この工事が必要なのか？」

「もっと安くできる方法はないの？」

これらに対しては、以下の対応が有効です。

• 見積もり比較表で価格の妥当性を示す
  → 同条件で複数社から見積もりを取得し、その差と選定理由を明確に説明します。
• 劣化診断結果を根拠に工事の必要性を示す
  → 写真や図表を使い、劣化状況と修繕の目的を視覚的に伝えることで納得度が高まります。
• 節約努力の過程を共有する
  → 工事項目の見直し、材料グレードの調整、補助金の活用など、コスト削減の工夫を説明することで理解が得られやすくなります。

また、反対意見が出た際には、否定するのではなく「一度持ち帰り、再検討する姿勢」を見せることで、住民の信頼感を損なわずに議論を前に進めることが可能になります。

合意形成に必要なのは、情報の透明性と丁寧な説明。住民全体が「納得して進めた」と思える修繕こそが、結果的にトラブルのない成功へとつながります。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら池田塗装へ

本記事では、マンションの大規模修繕において、費用を抑えながら質を落とさないための具体的な方法について解説しました。

相場を知り、不要な工事項目を見直し、業者を正しく選ぶことで、無理のない計画が可能になります。特に、管理組合が主体的に関わることで、業者任せでは見逃してしまう無駄なコストを見つけ、最適な内容に修正することができます。

神奈川県川崎市・横浜市を中心に20年以上にわたり大規模修繕を手がけてきた池田塗装では、4,000件を超える施工実績と、熟練の自社職人による責任施工で、多くの建物の課題解決に取り組んできました。「品質は大手の2倍、費用はそのまま」を掲げ、中間マージンや不要なコストを徹底的に見直し、誠実な価格と高品質な仕上がりをお約束しています。

大規模修繕の計画で「本当にこの費用で妥当なのか」「どこまで見直せるのか」とお悩みの方は、ぜひ一度、地元密着の池田塗装までご相談ください。経験豊富な専門職人が、適正価格と最適なプランをご提案いたします。

マンションの大規模修繕工事のことなら、神奈川県川崎市の地元に20年以上密着し、4,000件超の豊富な実績を持っている大規模修繕専門店『アパマン修繕プロ』にご相談ください。

まずは、『大規模修繕・マンション修繕&防水工事専門店ショールーム』にお気軽にお越しください。