マンション大規模修繕の正しい進め方！7つのステップと成功のコツを徹底解説！【川崎市】

「そろそろ大規模修繕を考える時期だけど、何から始めればいいのか全くわからない…」

川崎市内の分譲マンションに住む管理組合の理事や修繕委員の方から、こうした声をよく耳にします。築10年以上が経過し、いざ修繕の必要性を感じても、具体的な進め方が分からず、不安や戸惑いを感じるのは当然のことです。

大規模修繕は、建物の資産価値を守り、住民の安心・安全な暮らしを維持するために欠かせない取り組みです。しかし、手順を誤ったり、住民との合意形成が不十分だと、トラブルや予期せぬ出費に悩まされるケースも少なくありません。

この記事では、川崎市のマンション管理組合の皆さまが、大規模修繕をスムーズかつ適切に進めるための「正しい進め方」を、全体像から具体的な注意点まで、分かりやすく解説します。

また、各ステップでよくある疑問にも会話形式で触れながら、初めてでも安心して読める構成としています。

【この記事でわかること】

• 大規模修繕を行う目的と基本の流れ
• 失敗しないための7つのステップと注意点
• よくある疑問やトラブル回避のポイント

 

マンション大規模修繕とは？目的と進め方の全体像

マンションの大規模修繕と聞くと、「外壁をきれいにするための工事」といったイメージを持つ方も多いかもしれません。
しかし実際には、建物の機能を維持し、安全に暮らせる状態を保つための重要な作業であり、その内容は多岐にわたります。

このパートでは、大規模修繕の基本的な目的と、全体の進め方の概要について解説します。
修繕を進めるうえで押さえておきたいポイントや、最初に生まれやすい疑問にも触れていきます。

【このパートでわかること】

• • 大規模修繕の基本的な意味と目的
  • 修繕工事の全体像と進め方の流れ
  • 初めての担当者が抱きやすい疑問点

 

大規模修繕ってそもそも何？なぜ必要なの？

「築15年経ったけど、うちのマンションも大規模修繕が必要なのかな？」
「そもそも、大規模修繕ってどんなことをするの？」

こうした疑問は、初めて修繕に関わる管理組合の方からよく聞かれます。

大規模修繕とは、マンションの外壁、屋上防水、鉄部塗装、給排水管など、建物の共用部分全体にわたる大掛かりな修繕工事を指します。一般的に、12〜15年周期での実施が推奨されており、建物の劣化を未然に防ぎ、安全性や快適性を維持する目的があります。

とくに、川崎市のような都市部では、排気ガスや湿気などの影響で外壁や屋上の劣化が早まりやすく、見た目以上に構造部分の傷みが進行しているケースもあります。

適切な時期に大規模修繕を行うことで、

• 事故やトラブルのリスクを減らせる
• 修繕費用の急激な増加を防げる
• マンションの資産価値を保てる

といったメリットがあり、将来的な住民の負担を軽減することにもつながります。

 

大規模修繕の流れをざっくり解説

「大規模修繕って、実際にはどんな流れで進むんですか？」
「いつ、誰が何をするのかイメージがわかなくて不安です…」

このように、全体像がつかめないことが不安の原因になっている方も多いでしょう。そこで、ここでは大規模修繕のおおまかな流れを7つのステップに分けて紹介します。

• 準備・現状把握（劣化診断、修繕委員会の設置）
• 予算確認と費用計画（積立金や資金の見直し）
• スケジュール策定（全体の工程管理）
• 業者選定（コンサル・施工会社の比較・契約）
• 住民説明と合意形成（説明会・質疑応答の実施）
• 工事の実施と管理（騒音・安全・進捗確認）
• 完了後のチェックと記録整理

それぞれのステップで、住民とのコミュニケーションや合意形成が大きなカギとなります。進め方の手順が明確であれば、無駄なトラブルや混乱を避けることができます。

この後の章では、これらのステップを一つずつ詳しく解説していきますので、安心して読み進めてください。

 

※マンション大規模修繕の準備について、詳しく知りたい方は『初めてでも安心！マンション大規模修繕の準備と進め方をやさしく解説【川崎市】』をご覧ください。

 

マンション大規模修繕でよくある質問

「修繕って管理会社に任せれば全部やってくれるんじゃないの？」
「業者のことも詳しくないし、選ぶ自信がないんですが…」

大規模修繕を経験したことのない管理組合や理事の方から、こうした不安の声は非常に多く聞かれます。ここでは、特に多い3つの疑問に対して、簡潔にお答えします。

「管理会社に任せきりで問題ないですか？」
→任せきりは危険です。
管理会社はサポート役であり、最終的な判断は管理組合が行う必要があります。
業者選定や契約内容に関しても、チェック体制が不十分だと後でトラブルに発展することもあります。

「修繕積立金で足りますか？」
→現状の積立額だけでは不足するケースが多いです。
特に築15年以上のマンションでは、一時金や借入れが必要になる可能性もあります。
早めの費用シミュレーションが重要です。

「工事中、住民からの苦情が心配です」
→多くの工事で騒音や生活制限が発生しますが、事前の説明と対応窓口の整備でトラブルを最小限に抑えられます。
住民との信頼関係が成功のカギです。

 

マンション大規模修繕の7ステップと注意点

「全体の流れはわかったけど、実際には何から始めればいいんだろう？」
「各ステップで失敗しないために、どんなことに気をつけるべき？」

こうした疑問に応えるために、このパートでは、大規模修繕の具体的な進め方を7つのステップに分けて詳しく解説します。それぞれの段階での注意点やよくある失敗例も紹介しながら、管理組合としてスムーズに進めるためのポイントをお伝えします。

また、各ステップごとに詳しい解説記事（サブページ）へのリンクもご用意していますので、必要に応じて参照いただけます。

【このパートでわかること】

• 大規模修繕の基本的な進行ステップ
• 各段階で注意すべきポイント
• サブ記事で深掘りすべき情報と導線

 

※マンション大規模修繕の進め方とスケジュールについて、詳しく知りたい方は『マンション大規模修繕の進め方とスケジュールをわかりやすく解説！【川崎市】』をご覧ください。

 

STEP1：事前準備と現状把握

「まず最初にやるべきことって何ですか？」
「管理会社に任せる前に、自分たちで何か準備が必要ですか？」

大規模修繕を始めるうえで、最初に重要なのが「現状の把握」と「準備体制の整備」です。これを疎かにすると、その後の工程すべてに影響を及ぼすリスクがあります。

まず確認すべきは、現在の長期修繕計画。作成から何年も更新していない場合、実態と合わない内容になっていることも珍しくありません。そのため、計画を見直しつつ、建物の劣化状況を把握するための建物診断（劣化診断）を専門業者に依頼しましょう。

また、この段階で**「修繕委員会」の設置**が非常に重要です。理事会だけでは手が回らない業務を分担し、専門的な視点を加えるためにも、住民から有志を募って組織化しておくことが望ましいです。

ここでやるべきことをまとめると、

• 長期修繕計画の見直し・更新
• 劣化診断の実施と報告書の確認
• 修繕委員会の設置と役割分担の明確化
• 住民への事前共有（「大規模修繕が始まる」という認識合わせ）

これらの準備が整えば、次のステップである予算や業者選定にスムーズにつなげることができます。

 

STEP2：予算確認と費用計画

「修繕積立金って今のままで足りますか？」
「費用が足りなかったら、住民に一時金を求めるしかないのでしょうか…？」

大規模修繕において、費用の把握と計画は非常に重要なステップです。ここでの判断を誤ると、住民への不信感や後々の資金不足に直結してしまいます。

まず行うべきは、現在の修繕積立金がいくらあるかの確認です。その上で、建物診断の結果や長期修繕計画をもとに、おおまかな工事費用の目安を算出します。

実際には、想定費用が積立金を上回るケースも多く、次のような選択肢を検討することになります。

• 一時金の徴収（住民負担）
• 借入（金融機関からのローン）
• 工事範囲や仕様の見直し（コスト調整）

特に川崎市など都市部では、工事単価が高めになりやすいため、「足りるかどうか」ではなく「どう補うか」まで計画しておくことが求められます。

また、後々のトラブルを防ぐためにも、住民に対する費用の説明は早めに行うことがポイントです。「なぜこの金額が必要なのか」「どんな費用が含まれているのか」を丁寧に伝えることで、協力を得やすくなります。

 

STEP3：スケジュール策定と工程の可視化

「全体でどれくらいの期間がかかるんですか？」
「説明会や工事の日程は、いつ頃決めればいいのでしょうか？」

大規模修繕は、長期的なスケジュール管理が成功のカギになります。実際の工事は数ヶ月ですが、その前後の準備・調整期間を含めると、計画から完了まで2〜3年が一般的な期間です。

スケジュール策定では、以下の3段階に分けて整理するのがポイントです。

• 準備期間（1年前後）
  劣化診断、修繕方針の決定、業者選定、住民説明会の実施
• 工事期間（3〜6ヶ月）
  足場設置、外壁補修、屋上防水、共用部の工事など
• 完了後の確認・対応（1〜2ヶ月）
  検査、引渡し、不具合の修正、記録の整理

この工程を「いつ・誰が・何をするか」の視点で可視化することで、役員の負担も軽減され、住民への説明もスムーズになります。

また、住民への通知や説明は、できるだけ早めに行うことで不満や混乱を回避できます。「何がいつ行われるのか」を共有することが、信頼関係を築く第一歩です。

 

STEP4：業者選びのポイントと注意点

「業者ってどうやって選べばいいんですか？」
「安さで決めるのはやっぱり危険ですか？」

業者選定は、大規模修繕の成否を大きく左右する重要な工程です。ここでの判断ミスが、施工不良やトラブル、追加費用の発生につながることもあるため、慎重に進める必要があります。

大規模修繕に関わる業者には主に3種類あります。

• 修繕コンサルタント（第三者的立場で企画・監理）
• 設計事務所（設計図・仕様書の作成）
• 施工会社（実際の工事を担当）

この中で、最初に依頼すべきはコンサルまたは設計事務所です。
業者選びを進める前に、「どの方式（責任施工方式か設計監理方式か）」で行うかを決める必要があります。

選定の際は、以下のポイントをチェックしましょう。

• 過去の実績・工事規模
• 対応の丁寧さ・提案力
• 工事後の保証体制
• 住民対応への配慮

また、必ず複数社から相見積もりを取ることが基本です。
金額だけで判断せず、見積内容の透明性や説明のわかりやすさも評価ポイントとしましょう。

 

※初めてのマンション大規模修繕で、業者の選び方と手順について詳しく知りたい方は『マンション管理組合必見！初めての大規模修繕、業者の選び方と手順を徹底解説【川崎市】』をご覧ください。

 

STEP5：住民への説明と合意形成

「住民にどうやって説明すれば納得してもらえるの？」
「反対意見が出たときはどう対応すればいいですか？」

大規模修繕は、管理組合だけで進めるものではありません。住民の理解と協力がなければ、計画通りに進めるのは非常に困難です。

特に、費用負担や工事期間中の生活制限に対して、不安や不満を抱く方も多いため、丁寧な説明と合意形成が欠かせません。

そのために有効なのが、段階的な住民説明の場づくりです。一度の総会で説明を終えるのではなく、次のような機会を設けるのが理想です。

• 修繕計画説明会（方針と必要性の共有）
• 見積内容の説明会（業者選定の透明性確保）
• 工事前の生活影響説明会（騒音や使用制限の案内）

説明会では、資料を視覚的にわかりやすくまとめ、質問には明確かつ丁寧に答えることが大切です。また、出席できない住民へのフォローも忘れずに行いましょう。

合意形成では、無理に納得させようとせず、共感と誠意ある対応が信頼構築につながります。

 

※マンション大規模修繕の進め方について、住民対応で失敗しないポイントを詳しく知りたい方は『マンション大規模修繕の進め方完全ガイド｜住民対応で失敗しないポイント【川崎市】』をご覧ください。

 

STEP6：工事中の対応と住民への配慮

「工事中って、どれくらい生活に影響が出るんですか？」
「住民からクレームが来たとき、誰が対応するんでしょうか？」

大規模修繕の工事が始まると、騒音や振動、共用部の使用制限など、住民の生活にさまざまな影響が出ます。この期間の対応を怠ると、苦情や不満が一気に噴き出す恐れがあるため、事前の準備と住民配慮が非常に重要です。

まず、工事中の主な影響は次のようなものです。

• バルコニーや窓の一時使用制限
• 騒音・塗料の臭い・振動の発生
• エレベーターや出入口の使用制限

これらを最小限に抑えるためには、事前のスケジュール説明と注意事項の周知が不可欠です。特に工事開始前には、「どの時期に、どの範囲の工事が行われるか」を明記した案内資料やポスターの掲示が効果的です。

また、苦情や問い合わせに対応するための連絡窓口を明確にし、迅速に対応できる体制を整えておくことも、信頼維持につながります。

管理組合としては、「住民の立場に立った対応」を心がけることで、工事期間を円滑に乗り切ることができます。

 

※マンション大規模修繕の進め方と工事中の注意点について詳しく知りたい方は『住民トラブルを防ぐ！マンション大規模修繕の進め方と工事中の注意点【川崎市】』をご覧ください。

 

STEP7：完了後の確認と次回への備え

「工事が終わったら、それでおしまいですよね？」
「完了後にやるべきことって何かありますか？」

工事の完了はゴールのように感じるかもしれませんが、実は「次に備えるスタートライン」でもあります。最後のステップとして重要なのは、工事内容の確認と記録の整理、そして将来への引き継ぎ体制の構築です。

まず、工事完了後には、施工会社とともに完了検査を実施し、不具合や未施工箇所がないかをしっかりチェックします。必要があれば手直し工事を依頼し、すべて完了した時点で正式に引き渡しとなります。

続いて、以下の対応も忘れずに行いましょう。

• 工事報告書・写真・契約書類などの保管
• 修繕内容の住民への報告・アンケート実施
• 次回修繕に向けた記録・改善点の共有

これらの情報は、次回の修繕時に役立つだけでなく、理事や委員が交代してもスムーズに引き継ぎができる基盤となります。

大規模修繕は「やって終わり」ではなく、「やったあと」が次への準備期間です。最後までしっかりと対応することで、マンションの長期的な資産価値を守ることができます。

 

※川崎市中原区のマンション大規模修繕の施工事例『川崎市中原区　外壁塗装、シーリング工事、タイル工事、バルコニー防水工事』をぜひご覧ください。

 

【大規模修繕】トラブルを防ぐために注意すべきこと

「大規模修繕って、やっぱりトラブルが多いって聞きます…」
「どんな失敗があるのか、事前に知っておきたいです」

大規模修繕は金額も関係者も多くなるため、ちょっとした認識のズレが大きなトラブルに発展することもあります。特に、「説明不足」「業者選定のミス」「費用の不透明さ」は、住民からの信頼を損なう大きな原因です。

このパートでは、実際によくある問題点や、その予防策を中心に紹介します。
「こうしておけばよかった」と後悔しないためにも、ぜひチェックしておきましょう。

【このパートでわかること】

• 管理組合が陥りやすい典型的な失敗例
• トラブルを回避するための具体的なポイント
• 住民との信頼関係を保つコツ

※マンション大規模修繕の進め方で失敗しないため、よくあるトラブルと防止策について詳しく知りたい方は『マンション大規模修繕の進め方で失敗しないために｜よくあるトラブルと防止策【川崎市】』をご覧ください。

 

住民説明不足による不満や反発

「なんでこんなに費用がかかるの？」
「聞いてないのに勝手に決められている…」

このような住民の声は、説明不足が原因で起きる典型的なトラブルです。大規模修繕では、工事の規模が大きく費用もかかるため、事前に十分な情報共有と説明の場を設けないと、誤解や反発を招く恐れがあります。

特に起きやすいのが以下のようなケースです。

• 見積もりの内容や工事範囲の説明が不十分
• 一時金や借入の必要性を伝えていなかった
• 工事スケジュールが曖昧で、生活影響を事前に共有できていなかった

こうした問題を避けるためには、説明会や回覧資料を活用し、段階的に住民の理解を得ることが重要です。また、全員が説明会に出席できるわけではないため、議事録の配布や掲示板での情報共有も有効です。

「しっかり説明したつもり」ではなく、「伝わっているかどうか」の視点を持つことが、信頼関係を築くうえで欠かせません。

 

業者選定ミスとその影響

「価格だけで決めてしまって大丈夫なのかな…？」
「契約したあとで“こんなはずじゃなかった”となるのは避けたいです」

大規模修繕では、業者選びがそのまま工事の質と満足度に直結します。にもかかわらず、「見積額が一番安いから」「管理会社の紹介だから」といった理由で選んでしまい、後悔するケースが少なくありません。

よくある問題としては、

• 工事中の対応が雑で、住民対応にトラブル
• 工事後に不具合が見つかっても保証が曖昧
• 進捗報告がなく、工程がずれ込む

これらの原因の多くは、選定時のチェックが甘かったことに起因します。
業者を選ぶ際は、次の点を必ず確認しましょう。

• 類似規模の実績があるか
• 担当者の対応が丁寧で説明がわかりやすいか
• 保証内容とアフター対応が明記されているか
• 見積書が明確かつ具体的か

また、第三者の意見を取り入れること（修繕コンサルの活用）も、選定の失敗を防ぐ有効な手段です。

安易な判断を避け、信頼できるパートナーを見極める目を持つことが、トラブル防止の第一歩です。

 

見積外の追加費用が発生する理由

「見積書に書かれていた費用だけで済むと思っていたのに…」
「途中で“追加工事が必要”と言われて、予算をオーバーしてしまった…」

このようなトラブルも、大規模修繕ではよくある問題の一つです。本来は想定内で抑えたい費用ですが、見積時に含まれていなかった作業が後から発生し、追加請求につながることがあります。

追加費用が発生する主な原因は以下のとおりです。

• 劣化の程度を事前に正確に把握できていなかった
• 見積書が「一式表記」で、詳細が不明瞭だった
• 工事中に予期せぬ不具合や範囲外の劣化が発覚した

こうした事態を防ぐためには、事前にしっかりとした現地調査と精度の高い見積りを依頼することが大切です。また、見積内容が不明瞭な場合には、内訳の明示を求め、工事項目ごとの単価や数量を確認しましょう。

さらに、契約書には「追加工事の際は必ず事前承認を得る」という条件を明記しておくことで、不要な費用発生を抑えることができます。

「あとから思わぬ出費が…」とならないためにも、最初の段階で“見える化”された計画と契約を結ぶことが重要です。

 

※マンション修繕の進め方と費用について詳しく知りたい方は『初めての大規模修繕でも安心！マンション修繕の進め方と費用の全知識【川崎市】』をご覧ください。

 

まとめ～川崎市のマンションの大規模修繕なら池田塗装へ

本記事では、マンション大規模修繕の正しい進め方について、全体の流れから注意点まで詳しくお伝えしました。

大規模修繕は、建物の資産価値と住環境を守るうえで欠かせない取り組みです。
しかし、手順を誤ったり、情報共有や業者選びを軽視してしまうと、住民との信頼関係が崩れたり、予期せぬトラブルにつながる恐れがあります。

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